État des lieux Plan des 4 Seigneurs, Montpellier

Le parc locatif du Plan des 4 Seigneurs

Le Plan des 4 Seigneurs est adossé au campus scientifique de Montpellier : faculté des sciences, campus Triolet, IUT, à proximité immédiate du zoo du Lunaret et de la route de Mende. Le parc y est presque intégralement étudiant, sous trois formes qui coexistent — résidences services, petits collectifs de studios et T1, et maisons divisées en colocations.

La rotation est parmi les plus fortes de la ville et se concentre sur six semaines : les baux se libèrent en juin et juillet, les entrées se font entre le 20 août et le 20 septembre. C'est un secteur de campagne, pas d'intervention à l'unité.

Sa particularité économique est ailleurs. Un étudiant n'a par définition pas de revenus suffisants : sa candidature repose sur un tiers. Sur ce parc, la quasi-totalité des baux sont adossés à un garant familial, à un acte de cautionnement solidaire ou à la garantie Visale d'Action Logement. Cela change complètement qui lit le rapport de sortie.

Le garant, ce lecteur qu'on n'anticipe jamais

Quand une retenue reste dans les limites du dépôt de garantie, elle se règle entre le bailleur et le locataire. Dès qu'elle le dépasse, ou que le locataire ne paie pas, le garant est appelé. Et le garant n'a jamais vu le logement : c'est un parent qui habite à trois cents kilomètres et qui découvre, par un courrier, qu'il doit plusieurs centaines d'euros pour des dégradations qu'il n'a pas constatées.

Cette configuration produit systématiquement le même réflexe : la contestation. Non par mauvaise foi, mais parce que le garant n'a aucun moyen d'apprécier le bien-fondé de la demande autrement que par les pièces qu'on lui transmet. Un rapport qui écrit « murs en mauvais état » ne lui apprend rien et se conteste sans effort. Un rapport qui écrit « trois impacts de 2 à 4 cm, mur nord de la chambre, entre 1,10 m et 1,40 m du sol », avec la photographie d'entrée montrant le mur intact, ne se conteste pas.

C'est la raison pour laquelle nous appliquons sur ce secteur le même niveau de détail qu'ailleurs sur des surfaces pourtant petites. Un studio de 18 m² ne demande pas moins de rigueur qu'un T4 : il en demande autant, parce que le document sera lu par quelqu'un qui n'était pas là.

Trois formes de garantie, trois procédures

Toutes les garanties ne se mettent pas en jeu de la même façon, et la forme retenue au moment de la signature détermine ce qui sera exigible à la sortie. Le tableau ci-dessous les compare.

La mise en jeu suppose dans tous les cas un état des lieux d'entrée opposable : sans lui, aucune dégradation n'est imputable.

La colocation adossée à plusieurs garants

Sur les maisons divisées du secteur, la difficulté se cumule : plusieurs colocataires, chacun avec son propre garant, et des parties communes du logement dont personne n'est individuellement responsable. Une dégradation dans la cuisine partagée doit être répartie entre plusieurs occupants dont les garants sont distincts.

La réponse tient dans la structure du rapport, la même que celle que nous appliquons à toute colocation : chaque chambre privative forme un bloc autonome et daté, avec son mobilier et sa clé nominative, et les espaces partagés forment un bloc distinct servant de référence commune. Un désordre localisé dans une chambre est imputable à son occupant et à son garant ; un désordre en partie commune se répartit.

S'y ajoute une exigence propre au calendrier étudiant : les colocataires ne partent pas tous en même temps. L'état des lieux intermédiaire, réalisé à chaque mouvement, est ce qui permet à un garant de savoir précisément sur quelle période son engagement porte. Sans lui, on lui oppose l'état d'un logement occupé par des personnes que sa caution ne couvrait pas.

Absorber la campagne de rentrée

Comme sur l'ensemble du secteur Hôpitaux-Facultés, la charge se concentre sur six à huit semaines. Une agence ou une résidence gérant cent lots sur ce quartier doit produire cent sorties en juillet puis cent entrées entre le 20 août et le 20 septembre.

Notre capacité propre est de cinquante états des lieux par mois, et la montée en charge par des intervenants formés au même protocole demande quinze jours ouvrés après validation du volume. Sur ce secteur, cela signifie une réservation au printemps : les préavis arrivent en avril et en mai, le volume est donc connu bien avant la pointe.

Le format le plus efficace ici est la série : les lots d'une même résidence sont identiques, les plans se répètent, et l'intervenant qui connaît le produit repère immédiatement l'écart par rapport au standard. Une série de vingt logements se traite sur deux à trois journées avec les clés centralisées, à un coût unitaire nettement inférieur.

Ce que doit contenir un état des lieux au Plan des 4 Seigneurs

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• Une description localisée et dimensionnée de chaque désordre, opposable à un garant qui n'a jamais vu le logement
• Une photographie d'entrée par élément, horodatée, qui rend la comparaison immédiate sans expertise
• Un bloc autonome et daté par chambre privative en colocation, avec sa clé nominative et le nom de l'occupant
• Un bloc distinct pour les parties communes du logement, seule base d'une répartition entre plusieurs garants
• L'inventaire du mobilier au sens du décret n° 2015-981, le parc étant très majoritairement meublé
• La mention de l'état des lieux intermédiaire lors de chaque mouvement de colocataire, qui délimite la période couverte par chaque caution

Délais et tarifs sur le secteur

Le Plan des 4 Seigneurs est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, du campus Triolet à la route de Mende. Les résidences disposent d'un accès véhicule, ce qui rend les séries efficaces.

Le tarif suit le palier de surface, avec l'option inventaire meublé pertinente sur la quasi-totalité des lots. Une colocation relève d'un seul état des lieux, au palier de la surface totale, sans multiplication par le nombre d'occupants. Au-delà de dix interventions par mois, la dégressivité s'applique et se cumule avec le regroupement en série. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures, hors pointe de septembre où le volume doit être annoncé à l'avance.