État des lieux La Pompignane, Montpellier

Le parc locatif de La Pompignane

La Pompignane est un ancien secteur pavillonnaire du nord-est de Montpellier, rattrapé par l'extension de la ville vers le Lez et le Millénaire. Il en résulte un parc composite : copropriétés familiales des années 70 avec jardins collectifs, pavillons individuels sur parcelle, villas le long des berges du Lez, et quelques opérations plus récentes en frange.

Le point commun est l'extérieur. Contrairement au centre-ville, où un balcon est un bonus, le bien loué comprend ici presque toujours un jardin privatif, une terrasse, parfois une piscine, un garage et un portail motorisé. Ces éléments figurent au bail, se dégradent, et coûtent cher à remettre en état.

La rotation est modérée : l'occupation est majoritairement familiale et les baux durent. Cela crée une difficulté propre au secteur — l'écart entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie se compte en années, parfois en six ou huit ans. Sur un jardin, huit ans sans description initiale précise rendent toute imputation impossible.

Ce que la loi met à la charge du locataire dehors

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives en six catégories, et la première concerne les parties extérieures dont le locataire à l'usage exclusif. Beaucoup de gestionnaires connaissent le texte pour l'intérieur du logement et l'appliquent mal dehors, alors qu'il y est particulièrement détaillé.

Sont à la charge du locataire, au titre de l'entretien courant : les allées, les pelouses, les massifs, les bassins et les piscines ; la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes ; le remplacement des arbustes ; ainsi que la réparation et le remplacement des installations mobiles d'arrosage. S'y ajoute, sur les terrasses et auvents, l'enlèvement de la mousse et des autres végétations, et le dégorgement des conduits d'évacuation des eaux pluviales.

Ce périmètre est large, et c'est une bonne nouvelle pour le bailleur — à une condition. Une obligation d'entretien courant ne se prouve qu'en comparant deux états. Sans description du jardin à l'entrée, personne ne peut dire si la haie faisait un mètre ou trois, si la pelouse existait, si les arbustes étaient six ou dix. L'obligation existe, elle est simplement inopposable.

Les six postes d'extérieur qui font les litiges

Le tableau ci-dessous récapitule ce que nous relevons systématiquement sur un bien avec extérieur, et la frontière que chaque poste permet de tracer.

Ces frontières sont celles du décret n° 87-712 ; le bail peut les préciser, jamais les élargir au détriment du locataire.

Décrire un jardin de façon opposable

« Jardin en bon état » est la mention la plus fréquente et la plus inutile des états des lieux de pavillon. Elle ne permet aucune comparaison : au bout de six ans, elle ne dit ni ce qui était planté, ni où, ni dans quel état. Un jardin se décrit comme une pièce, avec ses éléments et leur état.

Concrètement, nous relevons la surface approximative et la nature des surfaces — pelouse, gravier, dallage, terre nue —, le comptage et la localisation des arbres et arbustes avec leur hauteur approximative, l'état et la hauteur des haies, la présence et le type d'arrosage en distinguant mobile et enterré, l'état de la clôture et du portail avec test de manœuvré, et l'état du dallage de terrasse et de ses évacuations.

La couverture photographique suit la même logique : un plan large depuis chaque angle du terrain, puis un plan rapproché sur chaque élément. C'est ce jeu de photographies horodatées qui, six ans plus tard, permet de dire qu'une haie de deux mètres bien taillée est devenue une haie de quatre mètres non entretenue — et de chiffrer la remise en état.

Piscine, garage et dépendances : ce qui doit figurer au bail

Sur un pavillon, l'écart entre ce qui est remis au locataire et ce qui figure au contrat est fréquent. Un abri de jardin, un barbecue maçonné, un local technique, un deuxième portail, une cave : ces éléments existent, sont utilisés, et n'apparaissent parfois nulle part.

La règle est constante : ce qui n'est ni au bail ni à l'état des lieux ne peut faire l'objet d'aucune retenue. Nous décrivons donc tout ce qui est effectivement remis, en signalant explicitement au gestionnaire les éléments absents du contrat. C'est une anomalie qui se corrige avant la signature, pas au moment du litige.

La piscine mérite un traitement à part. Son entretien courant relève du locataire, mais l'étanchéité du bassin, la pompe, le local technique et le liner restent au bailleur. Cette frontière n'a de sens que si l'état d'entrée décrit l'eau, le revêtement, le fonctionnement de la filtration et la présence des équipements de sécurité. Un bassin remis en fin de saison sans description d'entrée est un litige garanti.

Ce que doit contenir un état des lieux à La Pompignane

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• Un bloc extérieur autonome et détaillé, traité comme une pièce du logement et non comme une ligne de fin de rapport
• La nature et la surface approximative des sols extérieurs, le comptage et la hauteur des arbres, arbustes et haies
• La distinction entre arrosage mobile, à la charge du locataire, et réseau enterré ou programmateur fixe, à la charge du bailleur
• L'état de la terrasse, de ses évacuations d'eaux pluviales et de l'auvent, dont le dégorgement relève de l'entretien courant
• Le test de manœuvré du portail motorisé et le comptage des télécommandes, avec leur numéro de série lorsqu'il est lisible
• Pour une piscine : état du revêtement et de l'eau, fonctionnement de la filtration, présence des équipements de sécurité, et mention de ce qui reste à la charge du bailleur

Délais et tarifs sur le secteur

La Pompignane est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement. L'accès en véhicule est simple et le stationnement rarement contraint, ce qui rend les créneaux fiables.

Le tarif suit le palier de surface habitable du logement ; le relevé des extérieurs est compris, sans supplément, y compris sur un pavillon avec jardin et terrasse. Une piscine ajoute un temps de relevé réel et fait l'objet d'une ligne dédiée, annoncée avant l'intervention. Comptez deux heures à deux heures trente pour un pavillon complet avec extérieurs, et une demi-heure de plus avec bassin. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.