Locataire absent ou refusant de signer
C'est la situation qui fait perdre le plus de temps à une agence, et celle où une erreur de procédure prive définitivement le bailleur de tout recours.
Que faire si le locataire est absent ou refuse de signer l'état des lieux ?
En cas d'absence ou de refus, l'état des lieux ne peut pas être établi de manière unilaterale : il doit être dresse par un commissaire de justice, sur convocation des parties par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance. Le tarif est réglementé et s'établit en 2026 entre 134,56 € et 168,00 € HT selon la surface, hors frais de déplacement. Les frais sont partages par moitié entre bailleur et locataire lorsque les deux ont été régulièrement convoques.
Verifie en 2026-09 · EDL Montpellier, Montpellier
Ce qu'il ne faut surtout pas faire
Établir un état des lieux seul, le signer et l'envoyer au locataire n'a aucune valeur. Un état des lieux est par nature contradictoire : établi sans l'autre partie, il ne prouve rien.
La conséquence est lourde : en l'absence d'état des lieux d'entrée opposable, le locataire est repute avoir reçu le logement en bon état. Aucune dégradation ne pourra lui être imputée à la sortie.
Trois situations qu'on confond, trois réponses différentes
« Le locataire n'est pas venu » recouvre trois cas de figure qui n'appellent pas la même réponse, et les traiter de la même façon est la source d'erreur la plus courante.
| Situation | Ce qui se passe | La bonne réponse |
|---|---|---|
| Absent au rendez-vous, joignable | Le constat contradictoire reste possible | Reproposer un créneau, tracer la tentative par ecrit |
| Absent et injoignable | Le constat contradictoire devient impossible | Convocation recommandée à sept jours, puis commissaire de justice |
| Présent mais refuse de signer | Le constat a bien été établi contradictoirement | Mentionner le refus et le faire constater, le document reste opposable |
| Parti sans rendre les clés | Le délai de restitution du dépôt n'a pas commence à courir | Ne pas presumer l'abandon : la procédure est encadree |
| Absent parce que le bailleur n'a pas convoque | Le manquement vient du bailleur | Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la présomption de bon état |
Ce que la loi présume quand l'état des lieux manque
L'article 1731 du code civil pose une regle qui surprend souvent : à défaut d'état des lieux, le preneur est présume avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Lue seule, cette regle semble protéger le bailleur.
Elle est pourtant neutralisée par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : la présomption de l'article 1731 ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ou à sa remise à l'autre partie. Autrement dit, un bailleur qui n'a pas organise l'état des lieux d'entrée ne peut pas s'en prévaloir. La présomption joue contre lui, pas pour lui.
La jurisprudence est allée dans le même sens sur la sortie : un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le caractère contradictoire fait défaut du fait du bailleur, ne prouve aucune dégradation imputable au locataire. C'est la raison pour laquelle la convocation recommandée et le constat par commissaire de justice ne sont pas des formalites : ce sont les seuls moyens de conserver la charge de la preuve de son cote.
La procédure par commissaire de justice, étape par étape
- Convoquer la partie défaillante par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours avant la date retenue
- Mandater un commissaire de justice compétent sur le ressort du logement
- Faire dresser le constat à la date annoncée, que la partie soit presente ou non
- Notifier le constat aux deux parties : il vaut alors état des lieux
- Conserver la preuve de la convocation : c'est elle qui rend le constat opposable
Qui paie, et dans quel cas
Le tarif étant réglementé et fonction de la seule surface habitable, il n'y a pas de négociation possible. Les frais de déplacement s'ajoutent au barème.
| Situation | Répartition des frais |
|---|---|
| Les deux parties régulièrement convoquees | Partage par moitié entre bailleur et locataire |
| Une partie mandate seule le commissaire, hors litige | à la charge exclusive de celui qui mandate |
| Constat ordonne dans le cadre d'un litige | Selon la décision de justice |
Comment l'éviter dans 90 % des cas
L'absence du locataire est presque toujours un problème de prise de contact, pas de mauvaise volonté. Un appel à J-5, un SMS de confirmation à J-1 et un créneau propose sur deux plages horaires suppriment la majorité des rendez-vous manques.
C'est précisément le travail que l'agence délègue en externalisant : le prestataire prend la main sur la relation locataire et n'engage le déplacement qu'une fois le créneau confirme.
Questions fréquentes
Un état des lieux signe par le seul bailleur à-t-il une valeur ?
Non. Sans caractère contradictoire, il ne fait pas preuve. Le logement est alors repute avoir été remis en bon état.
Le locataire peut-il refuser de signer tout en étant présent ?
Oui. Il faut alors mentionner le refus sur le document et recourir au commissaire de justice si l'agence souhaite un acte opposable.
Combien de temps à l'avance faut-il convoquer ?
Au moins sept jours avant la date du constat, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Que se passe-t-il si aucun état des lieux d'entrée n'a été établi ?
L'article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Mais l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit à la partie qui a fait obstacle à l'établissement du document de se prévaloir de cette présomption. Un bailleur qui n'a pas organise l'état des lieux ne peut donc pas l'invoquer : en pratique, aucune dégradation ne sera imputable au locataire à la sortie.
Un locataire présent mais qui refuse de signer bloque-t-il le constat ?
Non. Le caractère contradictoire d'un état des lieux tient à la présence des parties, pas à leur signature. Le document est établi, le refus de signer y est mentionne, et il reste opposable. C'est une situation très différente d'une absence, qui empeche le constat contradictoire.
Peut-on facturer au locataire les frais de commissaire de justice ?
Les frais sont partages par moitié entre le bailleur et le locataire lorsque les deux ont été régulièrement convoques par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance. C'est la convocation régulière qui fonde ce partage : sans preuve de convocation, le bailleur supporte l'intégralité du coût.
Sources
- Justice.fr — Frais d'état des lieux
- Commissaires de justice — Partage des frais d'état des lieux
- Article 1731 du code civil (présomption de bon état)
- Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (état des lieux)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
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