État des lieux Beaux-Arts, Montpellier

Le parc locatif des Beaux-Arts

Les Beaux-Arts sont un quartier de faubourg construit pour l'essentiel entre 1880 et 1930 : maisons de ville étroites sur deux ou trois niveaux, petits immeubles de rapport, cours intérieures et terrasses en toiture. La trame parcellaire est fine, les surfaces au sol modestes, et la hauteur compense : c'est un parc vertical, où un même logement s'étage sur plusieurs niveaux.

Cette morphologie explique la vocation actuelle du quartier. Une maison de 90 m² sur trois niveaux se prête mal à une famille avec de jeunes enfants, mais parfaitement à quatre chambres privatives autour d'une cuisine et d'un séjour partagés. Les loyers relevés en 2026 sur ce secteur s'échelonnent de 330 à 630 € par mois et par chambre selon la surface, l'exposition et le niveau d'équipement.

S'y ajoutent des éléments que les immeubles récents n'ont pas : cours pavées, jardinets, caves voûtées, terrasses accessibles, parfois un garage sur rue. Ces espaces figurent au bail, se dégradent, et sont pourtant les premiers oubliés des états des lieux faits à la hâte.

Colocation : ce que change l'article 8-1 de la loi de 1989

La colocation dispose d'un régime propre depuis la loi ALUR, codifié à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Deux montages coexistent et n'ont pas les mêmes conséquences sur l'état des lieux. Le bail unique signé par tous les colocataires, généralement assorti d'une clause de solidarité, traite le logement comme un tout. Les baux multiples, un par colocataire, attribuent à chacun une chambre privative et un droit d'usage sur les parties communes.

Avec un bail unique, un seul état des lieux d'entrée et un seul état des lieux de sortie suffisent en principe. Mais si un colocataire donne congé en cours de bail, sa solidarité et celle de sa caution prennent fin soit à l'arrivée d'un remplaçant inscrit au bail, soit au plus tard six mois après la fin de son préavis. Pendant ces six mois, il reste engagé sur un logement qu'il n'occupe plus, et sur des dégradations dont il n'est pas l'auteur.

Avec des baux multiples, chaque colocataire à son propre état des lieux d'entrée et de sortie, mais uniquement sur sa chambre. Les parties communes du logement, elles, sont partagées : personne n'en est individuellement responsable, et personne ne veut en assumer l'état à la sortie. C'est la configuration la plus fréquente aux Beaux-Arts, et la plus mal documentée.

Structurer l'état des lieux d'une colocation

La réponse pratique tient en un principe : l'état des lieux d'une colocation doit être compartimenté, pas globalisé. Chaque chambre est traitée comme une unité autonome, avec son propre relevé, son propre mobilier et son propre jeu photographique. Les espaces partagés font l'objet d'un bloc distinct, daté, qui sert de référence commune à tous les baux en cours.

Chaque bloc est daté séparément, ce qui permet de rejouer l'historique du logement quand les entrées et sorties sont décalées.

L'état des lieux intermédiaire, l'outil sous-utilisé

Quand un colocataire part et qu'un autre arrive sans que le bail s'arrête, la loi n'impose pas d'état des lieux. C'est précisément ce vide qui crée les litiges : au bout de trois ou quatre rotations, plus personne ne sait qui a cassé quoi, et l'état des lieux d'entrée d'origine, vieux de quatre ans, ne permet plus d'imputer quoi que ce soit.

L'état des lieux intermédiaire, réalisé à chaque mouvement de colocataire, résout ce problème. Il ne remplace ni l'entrée ni la sortie : il photographie le logement à l'instant du changement, ce qui permet de comparer deux dates rapprochées plutôt qu'un écart de plusieurs années. Le colocataire qui part sait sur quoi il est jugé, celui qui arrive sait ce qu'il reprend.

Pour un gestionnaire, c'est aussi un argument commercial vis-à-vis du bailleur : une colocation suivie par des états des lieux intermédiaires se reloue plus vite et se dégrade moins, parce que chaque occupant sait que son passage est daté. Nous réalisons cette prestation sur le même format que l'entrée et la sortie, avec la même structure de blocs.

Les six postes de litige propres aux maisons de ville

Aux difficultés de la colocation s'ajoutent celles du bâti 1900 réparti sur plusieurs niveaux. Les escaliers intérieurs en bois marquent l'usage bien plus vite qu'un sol de séjour, et leur usure est presque toujours normale : elle doit être décrite à l'entrée pour ne pas être imputée à la sortie. Les cours intérieures, souvent pavées ou carrelées, accumulent mousses et végétation dès que l'entretien est interrompu deux saisons.

Les terrasses accessibles posent la question de l'étanchéité, qui relève du bailleur, et celle de l'évacuation des eaux pluviales, dont l'obstruction par des feuilles relève de l'entretien courant du locataire. Cette frontière doit être documentée à l'entrée, avec l'état des siphons et des descentes.

Enfin, les caves voûtées de ce quartier présentent une humidité structurelle qui n'a rien d'anormal sur du bâti ancien sans coupure de capillarité. Un état des lieux d'entrée qui ne la mentionne pas expose le locataire à une retenue infondée, et le bailleur à une contestation qu'il perdra.

Ce que doit contenir un état des lieux aux Beaux-Arts

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• Un bloc autonome et daté par chambre privative, avec son mobilier et sa clé nominative, distinct du bloc des parties communes du logement
• Le nom du colocataire rattaché à chaque chambre lorsque le montage repose sur des baux multiples
• L'état des escaliers intérieurs, des paliers et des rampes, presque toujours en usure normale et presque jamais décrits
• L'état de la cour, du jardinet ou de la terrasse, avec le revêtement, la clôture, la végétation et l'état des évacuations d'eaux pluviales
• L'état de la cave et du garage avec leur numéro de lot, y compris la mention d'une humidité structurelle quand elle existe
• Le comptage nominatif des clés, badges et télécommandes remis à chaque occupant, condition d'une retenue imputable à la bonne personne

Délais et tarifs sur le secteur

Les Beaux-Arts sont dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement. Le stationnement y est contraint mais praticable, et les accès se font majoritairement de plain-pied depuis la rue.

Le tarif suit la grille au palier de surface, calculée sur la surface totale du logement, y compris les niveaux supérieurs. Une colocation de quatre chambres n'est pas facturée quatre fois : elle relève d'un seul état des lieux, dans le palier correspondant à sa surface. L'état des lieux intermédiaire, réalisé à chaque mouvement de colocataire, est facturé au même palier. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.