Les critères du logement décent
La décence n'est pas une appréciation subjective : c'est une liste de conditions cumulatives. Un logement peut être propre, bien situé et loué au prix du marché, et rester indécent parce qu'il lui manque une ventilation ou trois centimètres de hauteur sous plafond.
Qu'est-ce qu'un logement décent au sens de la loi ?
Un logement décent doit remplir simultanément quatre séries de conditions fixées par le décret du 30 janvier 2002 : une surface minimale — 9 m² habitables sous 2,20 m de hauteur, ou 20 m³ de volume —, l'absence de risque manifeste pour la sécurité et la santé, la présence des équipements de confort listés par le texte, et depuis le 1er janvier 2025 une performance énergétique supérieure à la classe G. Un logement indécent peut donner lieu à une action du locataire en mise en conformité ou en diminution de loyer.
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Quatre séries de conditions, toutes cumulatives
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit le logement décent par quatre séries de conditions. Elles se cumulent : un logement qui remplit trois d'entre elles et manque la quatrième est indécent.
La surface d'abord. Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³. Ce seuil est atteignable par deux chemins, et c'est utile sur des logements mansardés.
La sécurité et la santé ensuite : gros œuvre en bon état, garde-corps, réseaux et branchements d'électricité et de gaz conformes, dispositifs de retenue aux fenêtres, absence de risque manifeste d'infiltration ou d'exposition à des substances dangereuses, aération suffisante et éclairement naturel. Le confort enfin, avec une liste d'équipements. Et depuis 2025, la performance énergétique.
Les équipements exigés
La liste des équipements est précise et se vérifie élément par élément. Le tableau ci-dessous la reprend, avec le défaut que nous rencontrons le plus souvent sur chacun.
| Équipement exigé | Ce que le texte demande | Défaut le plus fréquent |
|---|---|---|
| Chauffage | Installation permettant un chauffage normal | Convecteurs d'appoint non fixés, comptés comme installation |
| Eau potable | Alimentation avec pression et débit suffisants | Débit insuffisant en étage élevé |
| Évacuation des eaux | Réseau conforme, sans refoulement d'odeurs | Siphon absent sur un point d'eau ajouté |
| Cuisine ou coin cuisine | Évier raccordé, emplacement pour un appareil de cuisson | Aucun raccordement d'évacuation prévu |
| Installation sanitaire | WC séparé de la cuisine et de la pièce de repas, douche ou baignoire | WC ouvrant directement sur la cuisine dans un logement divisé |
| Ventilation | Aération permettant d'évacuer l'humidité | Grille d'origine obturée lors d'une rénovation |
| Éclairement | Ouvrant donnant à l'air libre dans les pièces principales | Chambre borgne créée par division |
| Réseaux électriques | Installation conforme, en nombre suffisant | Prises sans terre subsistant dans une partie du logement |
La décence énergétique, quatrième condition depuis 2025
La loi Climat et Résilience a ajouté un critère de performance énergétique à la définition de la décence. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location en France métropolitaine.
Le calendrier est connu et progressif : les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, les logements classés E au 1er janvier 2034. Pour les baux en cours, l'interdiction joue au renouvellement ou à la reconduction tacite, ce qui laisse un délai mais ne l'annule pas.
Cette évolution change la nature du DPE pour un gestionnaire. Longtemps informatif, il devient une condition de commercialisation. Sur un portefeuille de bâti ancien, la classe de chaque lot et l'échéance de chaque bail deviennent des données de pilotage : elles disent quels logements seront inlouables, et quand.
Ce que peut faire le locataire d'un logement indécent
Le locataire dispose d'une gradation de recours, et un gestionnaire a intérêt à la connaître pour agir avant qu'elle ne s'enclenche.
Il demande d'abord la mise en conformité au bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception. En l'absence de réponse ou d'accord dans un délai de deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuitement. À défaut de conciliation, il saisit le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer, voire le suspendre.
S'y ajoute un levier souvent décisif : lorsque le locataire perçoit une aide au logement, l'organisme payeur peut conserver l'allocation tant que le logement n'est pas mis en conformité. Le bailleur perd alors une part du loyer sans que le locataire soit en tort.
| Étape | Ce que fait le locataire | Ce que risque le bailleur |
|---|---|---|
| Mise en demeure | Lettre recommandée demandant la mise en conformité | Rien encore, mais le point de départ est daté |
| Conciliation | Saisine gratuite de la commission après 2 mois sans accord | Un avis motivé, produit ensuite devant le juge |
| Juge des contentieux de la protection | Assignation ou requête | Travaux ordonnés, loyer réduit ou suspendu |
| Aide au logement | Signalement à l'organisme payeur | Conservation de l'allocation jusqu'à mise en conformité |
| Mise en location d'un logement classé G | Refus de louer ou action | Bail impossible depuis le 1er janvier 2025 |
| Logement divisé sous les seuils de surface | Action en requalification | Remise en état, voire réunion des lots |
Ce que l'état des lieux d'entrée y apporte
Un état des lieux n'est pas un constat de décence, et nous ne prononçons aucun avis de conformité : cette appréciation appartient au juge et, le cas échéant, au service instructeur d'un permis de louer. Mais c'est le seul document contradictoire et daté qui décrit le logement au jour de la remise des clés.
Sa valeur est double, et elle joue dans les deux sens. Pour le bailleur, un état des lieux d'entrée qui décrit une ventilation présente et fonctionnelle le protège si, trois ans plus tard, le locataire soutient qu'elle ne l'a jamais été. Pour le locataire, un état des lieux qui relève une humidité en pied de mur établit qu'elle préexistait à son entrée.
C'est pourquoi, sur du bâti ancien, nous relevons systématiquement les quatre points qui font échouer un contrôle de décence — ventilation testée et non supposée, état du tableau électrique et présence d'un différentiel, localisation et forme des traces d'humidité, mesure de la pièce principale quand elle est manifestement limite — même lorsque le mandat ne le demande pas.
Questions fréquentes
Quelle est la surface minimale d'un logement décent ?
Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m³. Les deux chemins sont alternatifs, ce qui est utile sur des logements mansardés.
Un logement classé G est-il indécent ?
Oui pour une nouvelle mise en location : depuis le 1er janvier 2025, la performance énergétique fait partie des critères de décence en France métropolitaine. Les logements F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Pour les baux en cours, l'interdiction joue au renouvellement ou à la reconduction tacite.
Que peut faire un locataire dont le logement est indécent ?
Il demande d'abord la mise en conformité par lettre recommandée. Sans réponse ou accord sous deux mois, il saisit gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer. S'il perçoit une aide au logement, l'organisme payeur peut conserver l'allocation jusqu'à la mise en conformité.
Une chambre sans fenêtre est-elle décente ?
Non. Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre. Une pièce borgne créée par division ne peut pas être qualifiée de pièce principale au bail, ce qui affecte la typologie annoncée et, à Montpellier, le calcul du plafond de loyer.
La décence s'apprécie-t-elle seulement à l'entrée ?
Non. Le bailleur doit délivrer un logement décent et l'entretenir tel pendant toute la durée du bail. Une ventilation qui cesse de fonctionner en cours de bail relève de sa charge, sauf si le défaut résulte d'un usage anormal du locataire — ce que seul un état des lieux d'entrée précis permet d'établir.
Établissez-vous des constats de décence ?
Non, et nous ne prononçons aucun avis de conformité : cette appréciation appartient au juge et au service instructeur. Nous relevons en revanche, de façon contradictoire et datée, les quatre points qui font le plus souvent échouer un contrôle : ventilation testée, tableau électrique, traces d'humidité localisées, et mesure de la pièce principale quand elle est limite.
Sources
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (caractéristiques du logement décent)
- Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligation de délivrer un logement décent)
- Le diagnostic de performance énergétique — economie.gouv.fr
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
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