État des lieux Cévennes, Montpellier

Le parc locatif des Cévennes

Les Cévennes forment le grand quartier ouest de Montpellier, entre Alco, la Pergola, Chamberte, Saint-Cléophas et Las Rebès. Le bâti dominant est celui des collectifs des années 60 et 70, complété par des faubourgs plus anciens et de petites copropriétés. Le tramway ligne 3 dessert une partie du secteur.

La caractéristique technique de ce parc est le collectif au sens plein du terme : chauffage collectif, production d'eau chaude collective, ascenseur, parties communes étendues, espaces extérieurs et parfois gardiennage. Autant de postes qui n'existent pas dans un pavillon ou une maison de faubourg, et qui alimentent une régularisation annuelle de charges.

Les loyers y sont accessibles et la demande soutenue, avec une rotation régulière sur les T2 et T3. Pour une agence, cela signifie un flux d'états des lieux continu — et autant de soldes de tout compte à établir, dont la partie la plus disputée n'est pas la dégradation mais la charge.

Ce que la loi permet de récupérer sur le locataire

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables. Cette liste est limitative : une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être imputée au locataire, quelle que soit la rédaction du bail. C'est le principe que les gestionnaires appliquent le mieux sur le papier et le plus mal dans le détail.

La logique du texte est constante : le locataire supporte la consommation, l'entretien courant et les menues réparations des équipements collectifs dont il profite ; le bailleur supporte l'investissement, le gros entretien et le remplacement. Sur un chauffage collectif, la consommation de combustible et l'entretien courant de la chaufferie sont récupérables ; le remplacement de la chaudière ne l'est pas.

La conséquence pratique est qu'un décompte de charges présenté au départ d'un locataire doit être ventilé, pas globalisé. Un appel de charges de copropriété repris tel quel comprend des postes non récupérables, et le locataire qui le conteste obtient gain de cause sur ces lignes — parfois plusieurs années après son départ, puisqu'il dispose de trois ans pour agir.

Récupérable ou non : les six postes qui reviennent

Le tableau ci-dessous prend six postes typiques d'un collectif des Cévennes et trace la frontière posée par le décret.

Liste limitative du décret n° 87-713 : une charge qui n'y figure pas n'est pas récupérable, même si le bail le prévoit.

Pourquoi le relevé de compteurs est ici le poste décisif

Sur un logement chauffé individuellement, un relevé de compteurs approximatif se rattrape. Sur un collectif des Cévennes, il bloque tout : sans index correctement relevés et rattachés au bon logement, la régularisation ne peut pas être arrêtée, le solde de tout compte reste ouvert, et le délai de restitution du dépôt de garantie court quand même.

C'est pourquoi nous relevons systématiquement le numéro du compteur en plus de l'index. Un index seul n'est rattachable à rien : sur une résidence de trente lots, deux relevés d'électricité sans numéro ne se distinguent pas, et une erreur d'attribution se découvre au moment de la contestation, plusieurs mois plus tard.

S'y ajoutent, lorsqu'ils existent, les répartiteurs de frais de chauffage et les compteurs d'eau chaude individuels, de plus en plus fréquents sur ce parc à mesure des travaux d'individualisation. Ils sont souvent oubliés parce qu'ils ne figurent pas dans les trames standard, et ce sont précisément eux qui permettent une régularisation juste plutôt qu'un forfait contesté.

La provision de 20 % et le calendrier de la copropriété

Un logement en copropriété pose un problème de calendrier : au départ du locataire, le montant définitif des charges n'est pas connu, puisqu'il dépend de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, souvent voté plusieurs mois plus tard. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 organise cette situation.

Le bailleur établit un arrêté provisoire des comptes et peut, lorsque cela est dûment justifié, conserver une provision qui ne peut excéder 20 % du dépôt de garantie. Le solde est régularisé et restitué dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Les parties peuvent aussi convenir de solder immédiatement.

Deux erreurs sont fréquentes sur ce secteur. Traiter cette provision comme un forfait acquis, alors qu'elle doit être justifiée et le solde restitué. Et retenir la totalité du dépôt en attendant les comptes : la provision porte sur 20 % au maximum, le reste doit être restitué dans le délai normal d'un ou deux mois, sous peine de la majoration de 10 % du loyer par mois de retard.

Ce que doit contenir un état des lieux aux Cévennes

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• Les relevés de compteurs avec le numéro de chaque compteur, et non le seul index, faute de quoi aucun rattachement au logement n'est possible
• Le relevé des répartiteurs de frais de chauffage et des compteurs d'eau chaude individuels lorsqu'ils existent, souvent absents des trames standard
• L'état des émetteurs de chauffage et des robinets thermostatiques, dont l'entretien courant relève du locataire et le remplacement du bailleur
• L'état de la ventilation et des menuiseries, premiers postes de litige sur un collectif des années 60-70
• L'état de la cave et du local à vélos lorsqu'ils figurent au bail, avec leur numéro de lot
• La date et l'heure de remise des clés, qui déclenchent le délai de restitution du dépôt indépendamment du calendrier de la copropriété

Délais et tarifs sur le secteur

Les Cévennes sont dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, d'Alco à Saint-Cléophas. Les résidences disposent généralement de stationnement, ce qui rend les interventions groupées efficaces.

Le tarif suit le palier de surface, et les T2 et T3 du quartier relèvent des paliers intermédiaires. Le relevé complet des compteurs, répartiteurs et sous-compteurs est compris dans le tarif de base : sur ce parc, c'est le poste qui conditionne le solde de tout compte, il n'a pas à être optionnel. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.