État des lieux Grammont, Montpellier

Le parc locatif de Grammont

Grammont occupe l'est de Montpellier, en lisière du parc du même nom, entre le Zénith Sud, l'hippodrome et l'avenue Albert Einstein. Le parc bâti y est récent et plutôt qualitatif : programmes de standing, proportion inhabituelle de grands appartements, attiques à double exposition, terrasses généreuses.

Le locataire type n'est pas un étudiant mais un ménage actif installé, souvent en couple, parfois avec un enfant. Les baux durent plus longtemps que dans le reste du secteur est, et les logements sont mieux entretenus que la moyenne. Un gestionnaire y rencontre peu de dégradations caractérisées.

La difficulté est ailleurs. Sur ce type de programme, le bail ne porte presque jamais sur le seul appartement : il inclut une ou deux places de stationnement en sous-sol, une cave, parfois un local vélo ou un cellier, et toujours une terrasse ou une loggia. Ce sont autant de lots distincts, avec leur numéro, et autant de postes que les états des lieux traitent en une ligne — ou pas du tout.

Les annexes du bail sont des lots, pas des accessoires

Un parking en sous-sol n'est pas un accessoire du logement : c'est un lot de copropriété identifié par un numéro, loué avec l'appartement au titre du même bail. Il en va de même de la cave et du local vélo. Cette qualification à une conséquence pratique immédiate : ce qui n'est ni au bail ni à l'état des lieux ne peut faire l'objet d'aucune retenue.

Or c'est exactement ce qui se produit. Le gestionnaire connaît le numéro de lot, il figure au bail, mais l'état des lieux d'entrée mentionne « parking » sans numéro et sans état, ou ne le mentionne pas du tout. À la sortie, le box est rendu encombré de cartons et d'un vieux matelas : personne ne peut établir qu'il était vide à l'entrée, et l'enlèvement reste à la charge du bailleur.

Notre règle sur ce secteur est donc simple : chaque annexe figurant au bail fait l'objet d'un bloc autonome dans le rapport, avec son numéro de lot, son état et son jeu photographique propre. Lorsqu'une annexe est manifestement remise au locataire sans figurer au bail, nous le signalons explicitement au gestionnaire : c'est une anomalie qui se corrige avant la signature.

Les six annexes à relever et ce qui s'y joue

Le tableau ci-dessous liste les annexes que nous rencontrons sur les programmes de Grammont et le litige que chacune permet d'éviter.

Chaque annexe forme un bloc autonome avec son propre jeu photographique, jamais une ligne en fin de rapport.

Terrasse et loggia : où passe la frontière

Les attiques et grands appartements de Grammont ont des terrasses qui font parfois la moitié de la surface du séjour. Elles concentrent trois questions que le rapport doit permettre de trancher, et une seule d'entre elles relève du locataire.

L'étanchéité de la terrasse relève du bailleur, et le plus souvent de la copropriété : une infiltration n'est jamais imputable au locataire. Le dallage descellé relève de la même logique, sauf choc caractérisé. En revanche, l'obstruction des évacuations d'eaux pluviales par des feuilles et l'enlèvement des mousses et végétations sur les terrasses et auvents figurent expressément dans la liste des réparations locatives du décret n° 87-712 : ils relèvent de l'entretien courant du locataire.

La conséquence pratique est qu'il faut relever, à l'entrée, l'état des siphons et des descentes d'eaux pluviales, et pas seulement l'aspect du dallage. C'est ce relevé qui permettra, trois ans plus tard, de distinguer une infiltration structurelle d'une évacuation jamais nettoyée. S'y ajoute l'état du garde-corps, dont l'oxydation et les fixations relèvent du bailleur.

Un parc entretenu, mais pas sans équipements à tester

Les programmes de Grammont sont récents et bien tenus, ce qui crée un biais : l'intervention y paraît simple, et la tentation du relevé rapide est réelle. Elle est pourtant risquée, parce que ce parc est équipé.

Volets roulants électriques, thermostat programmable, VMC, interphone ou visiophone, portail et parking à télécommande, parfois climatisation réversible : ce sont des équipements dont l'état ne se voit pas, il se teste. Un moteur de volet déjà fatigué à l'entrée mais jamais manœuvré lors du constat devient, trois ans plus tard, une dégradation imputée au locataire — et la retenue tombe dès qu'il conteste.

Nous testons donc systématiquement chaque volet en montée et en descente, la mise en chauffe du thermostat, le tirage de la VMC, l'appel de l'interphone et l'ouverture réelle du portail avec chaque télécommande remise. C'est compris dans le tarif de base : sur ce parc, ce n'est pas une option.

Ce que doit contenir un état des lieux à Grammont

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• Un bloc autonome par annexe figurant au bail — parking, box, cave, local vélo — avec son numéro de lot et son jeu photographique propre
• Le contenu constaté d'un box ou d'une cave au moment du constat, seul moyen d'établir qu'ils étaient vides à l'entrée
• L'état de la terrasse ou de la loggia distinct de celui du séjour, avec les siphons et descentes d'eaux pluviales, et l'état du garde-corps
• Le comptage des télécommandes, badges et clés de boîte aux lettres avec leur numéro de série lisible, et un test d'ouverture réel
• Le test en fonctionnement de chaque volet roulant, du thermostat, de la VMC et de l'interphone, et non leur simple présence
• Le signalement de toute annexe manifestement remise au locataire sans figurer au bail

Délais et tarifs sur le secteur

Grammont est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, du parc de Grammont au Zénith Sud. Le stationnement en sous-sol et les ascenseurs rendent les créneaux fiables et permettent d'enchaîner plusieurs lots d'une même résidence.

Le tarif suit le palier de surface habitable. Le relevé des annexes — parking, box, cave, local vélo, terrasse — est compris sans supplément dès lors qu'elles figurent au bail et que leur numéro de lot nous est communiqué. Le test des équipements est également compris. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.