État des lieux Figuerolles, Montpellier

Le parc locatif de Figuerolles

Figuerolles est un faubourg dense de l'ouest immédiat de l'Écusson, structuré par la rue du Faubourg Figuerolles, le Plan Cabanes et l'avenue de Toulouse. Le bâti y est ancien, majoritairement antérieur à 1948, et il a connu des vagues successives de division : des logements familiaux d'origine y ont été découpés en studios et T2 au fil des décennies.

C'est ce qui fait à la fois l'accessibilité du quartier et sa difficulté. Les loyers y sont parmi les plus abordables du centre, la demande est permanente et la rotation soutenue. Mais la division produit des configurations que le bail décrit mal : cuisine ouverte sur la pièce principale, salle d'eau ajoutée dans un ancien placard, compteurs restés communs à plusieurs lots, pièces créées sans ouvrant extérieur.

Contrairement à une idée reçue, Figuerolles n'est pas rattaché au grand quartier Mosson : il relève de Montpellier-Centre. La confusion est fréquente et elle a une conséquence pratique, puisque la limite du périmètre du permis de louer ne suit pas les frontières intuitives du quartier.

Les seuils de décence sur un parc divisé

Le décret du 30 janvier 2002 fixe des seuils que la division fait souvent frôler. Un logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³. Sous ces seuils, le logement est indécent et ne peut pas être loué.

Sur un parc divisé, ces mesures ne sont pas théoriques. Un studio annoncé à 11 m² au bail peut, une fois déduits une salle d'eau ajoutée et un placard technique, présenter une pièce principale de 8 m². Une chambre créée sous une mezzanine peut avoir une hauteur inférieure à 2,20 m sur la moitié de sa surface. Ce sont des situations que nous rencontrons régulièrement sur ce secteur.

Notre rôle n'est pas de prononcer une conformité, qui appartient au service instructeur et, en dernier ressort, au juge. Il est de relever la mesure lorsqu'elle est manifestement limite, et de la signaler au gestionnaire. Un logement mis en location sous le seuil expose le bailleur à une action du locataire en réduction de loyer ou en mise en conformité, et le mandataire à une mise en cause de sa responsabilité.

Ce que la division change au relevé, poste par poste

Un logement issu de division ne se relève pas comme un logement d'origine. Le tableau ci-dessous liste les six situations les plus fréquentes à Figuerolles et ce qu'elles imposent au rapport.

Nous constatons et mesurons ; l'appréciation de la décence appartient au service instructeur et au juge.

Le permis de louer, deuxième périmètre de la ville

Figuerolles est soumis au permis de louer depuis le 1er octobre 2023, après Celleneuve en avril 2021. Dans le périmètre défini, un bailleur ne peut pas signer un bail avant d'avoir obtenu une décision de la Métropole : la demande se fait par le formulaire CERFA 15652 accompagné des diagnostics techniques, et la décision est notifiée dans un délai maximal d'un mois à compter d'un dossier complet.

Deux points méritent l'attention d'un gestionnaire. L'autorisation doit être jointe au contrat de bail, et elle est attachée à une mise en location donnée : elle se redemande à chaque nouveau locataire. Sur un parc à rotation soutenue comme celui de Figuerolles, cela représente un acte administratif récurrent, à intégrer au processus de relocation et non à traiter au cas par cas.

La sanction n'est pas symbolique. L'article L.635-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une mise en location sans autorisation, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans ou de location malgré un rejet. Le bail du locataire, lui, reste valable : la sanction pèse sur le bailleur, et le mandataire qui n'a pas vérifié engage sa responsabilité.

La décence énergétique, contrainte nouvelle sur un parc ancien

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location en France métropolitaine. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Pour les baux en cours, l'interdiction joue au renouvellement ou à la reconduction tacite.

Sur un parc de faubourg antérieur à 1948, majoritairement en simple vitrage et chauffé à l'électrique, cette contrainte est structurante. Elle ne se découvre pas au moment de l'état des lieux — le DPE est un diagnostic distinct, réalisé par un professionnel certifié — mais elle transforme la question de la relocation en question de calendrier de travaux.

Le lien avec notre travail est indirect mais réel : sur ce secteur, nous relevons systématiquement le type de menuiseries, la nature du chauffage et la présence d'une isolation apparente. Ces éléments ne remplacent pas un DPE, mais ils permettent au gestionnaire de repérer, lot par lot, ceux qui approchent du seuil avant que la relocation ne devienne impossible.

Ce que doit contenir un état des lieux à Figuerolles

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• La configuration réelle du logement, pièce par pièce, et non la typologie théorique inscrite au bail
• La mesure de la pièce principale et sa hauteur sous plafond lorsqu'elles sont manifestement limites au regard des seuils de décence
• La présence ou l'absence d'un ouvrant extérieur dans chaque pièce qualifiée de chambre au bail
• L'état et le fonctionnement testé de la ventilation, en particulier dans les salles d'eau ajoutées lors d'une division
• La présence de compteurs individuels d'eau et d'électricité, et le signalement explicite d'un compteur resté commun à plusieurs lots
• Le type de menuiseries, la nature du chauffage et la présence d'une isolation apparente, repères utiles au suivi énergétique du portefeuille

Délais et tarifs sur le secteur

Figuerolles est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement. Le stationnement y est difficile, particulièrement autour du Plan Cabanes, et nous en tenons compte dans le calage des créneaux.

Le tarif suit le palier de surface, et les studios et T2 du quartier relèvent des premiers paliers. La mesure d'une pièce manifestement limite et le relevé de configuration sont compris dans le tarif de base : sur ce parc, ils ne sont pas optionnels. La densité du secteur rend le regroupement efficace, plusieurs adresses s'enchaînant à pied. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.