État des lieux Hoche-Université, Nîmes

Un quartier reconstruit autour de l'université

L'ancienne caserne Hoche, à l'est du centre de Nîmes, accueille l'un des sites de Nîmes Université, qui compte près de six mille étudiants selon les effectifs universitaires 2024-2025 publiés par le ministère de l'Enseignement supérieur. À côté, la résidence universitaire Hoche, gérée par le CROUS de Montpellier-Occitanie, offre 160 studios meublés avec sanitaires individuels, dont huit adaptés aux étudiants en situation de handicap.

Le CROUS ne loge qu'une fraction des étudiants. Les autres se tournent vers le parc privé du quartier et du centre : studios et deux-pièces meublés, colocations dans des trois-pièces, résidences privées avec services. Ce parc est récent ou réhabilité, plus homogène que celui du centre ancien, et il tourne au rythme de l'année universitaire.

Pour un gestionnaire, le quartier concentre deux difficultés : la saisonnalité, avec des sorties et des entrées qui s'enchaînent sur quelques semaines de septembre, et la nature meublée des lots, qui fait de l'inventaire la pièce centrale du constat.

L'inventaire, pièce centrale du meublé

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des onze éléments de mobilier qu'un meublé de résidence principale doit au minimum comporter : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager.

L'état des lieux d'un meublé annexe un inventaire de ce mobilier, élément par élément, avec l'état de chacun. Un inventaire qui dit « mobilier complet, bon état » ne permet aucune retenue : à la sortie, il faut pouvoir dire quel élément manque ou est dégradé, et dans quel état il était à l'entrée. Nous photographions chaque élément et notons son état sur une échelle simple, la même à l'entrée et à la sortie.

Le bail mobilité, réservé à sept situations dont les études et les stages, interdit tout dépôt de garantie : la caution et la garantie Visale restent possibles.

Septembre : le mois où tout s'enchaîne

Nîmes est en zone tendue depuis le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 : le préavis du locataire est d'un mois, pour un meublé comme pour un vide. Sur un lot étudiant, le congé arrive en juin ou en juillet, la sortie se fait fin août, et l'entrée du suivant début septembre. Sur un portefeuille de quelques dizaines de studios, cela fait des dizaines de constats sur trois semaines.

La réponse est l'organisation : sorties et entrées d'un même immeuble regroupées sur la même demi-journée, inventaires préparés à partir du constat précédent, photos systématiques. C'est ce qui permet de tenir un créneau sous 48 heures au moment où les services de gestion sont saturés.

La colocation dans un trois-pièces

Autour du campus, les trois-pièces se louent souvent en colocation, avec un bail unique et une clause de solidarité. L'état des lieux d'entrée est alors commun à tous les colocataires, et le constat de sortie n'intervient qu'au départ du dernier : entre-temps, un colocataire qui part n'a droit à aucun constat de sortie opposable, sauf accord des parties pour en établir un.

Nous recommandons aux gestionnaires un constat intermédiaire à chaque changement de colocataire, contradictoire, annexé au bail. Il n'a pas la force d'un état des lieux de sortie, mais il documente l'état du logement à cette date et évite que le dernier colocataire supporte seul des dégradations antérieures à son arrivée.

Fin août, début septembre : la remise en état entre deux locataires

Entre la sortie de fin août et l'entrée de début septembre, il reste souvent moins d'une semaine pour nettoyer, réparer et compléter l'inventaire. Le constat de sortie doit donc être disponible le jour même, avec la liste des éléments à remplacer, pour que le gestionnaire commande et fasse intervenir à temps.

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 laisse un mois pour restituer le dépôt si le constat de sortie est conforme, deux mois sinon. Sur un meublé étudiant, la conformité dépend de l'inventaire : un élément manquant ou dégradé se retient sur justificatif, le reste se restitue sans attendre.

Délais et tarifs sur le quartier

Hoche-Université est dans le cœur du second pôle : déplacement compris, même grille qu'à Montpellier. L'inventaire du mobilier est compris dans la prestation d'un meublé, sans supplément. Nous répondons sous deux heures ouvrées ; le rapport, inventaire et photos horodatées compris, est transmis en PDF le jour même, sur Immopad par défaut ou sur le logiciel de votre gestion locative.