État des lieux à Nîmes, sous 48 h en standard
Nîmes n'est pas une extension de la couronne montpelliéraine : à 46 km, c'est un second pôle, avec sa propre couronne de 25 km, la même grille et le déplacement inclus. Préfecture du Gard, 151 839 habitants au recensement de 2023, la ville compte 87 984 logements dont 73 347 résidences principales. Près de six ménages sur dix y sont locataires. Depuis le décret du 25 août 2023, elle est classée en zone tendue : le préavis du locataire tombe à un mois, la relocation est encadrée, et le calendrier des états des lieux de sortie se resserre d'autant.
Secteurs couverts : Écusson, Gambetta-Richelieu, Hoche-Université, Pissevin-Valdegour, Chemin-Bas d'Avignon, Costières.
Ce que nous prenons en charge sur votre parc
Ce qui change pour un état des lieux à Nîmes depuis le classement en zone tendue
À Nîmes, 57,9 % des ménages sont locataires de leur résidence principale, dont 17,3 % dans un logement HLM loué vide (INSEE, recensement 2023). La commune est en zone tendue depuis le 29 août 2023 : le locataire donne congé avec un mois de préavis au lieu de trois, et le loyer d'un nouveau bail ne peut dépasser celui du précédent hors travaux. Le loyer médian du parc privé se situe entre 10,7 et 11,4 € par m² selon la zone de l'observatoire local (ADIL du Gard, 2025). Sur les douze copropriétés de l'ORCOD-IN de Pissevin et, depuis le 1er février 2025, sur la galerie Wagner, toute mise en location exige un permis de louer.
Verifie en 2026-09 · Les États des Lieux, Montpellier
Un parc de locataires, à 46 km de Montpellier
Le recensement de 2023 compte 87 984 logements à Nîmes, dont 73 347 résidences principales. Sur ces résidences principales, 42 484 ménages sont locataires, soit 57,9 % : la proportion est comparable à celle de Montpellier et très supérieure à celle des communes de la couronne, où les propriétaires occupants dominent. Le parc HLM loué vide représente 17,3 % des résidences principales, soit 12 719 logements.
La structure du parc explique le rythme des états des lieux. Les petites surfaces pèsent : 8,8 % de studios et 19,8 % de deux-pièces, soit plus d'un quart des résidences principales en une ou deux pièces. Ce sont les logements qui tournent : 15,6 % des ménages nîmois ont emménagé depuis moins de deux ans, et un quart depuis deux à quatre ans.
Nîmes est à 46 km du centre de Montpellier. Ce n'est donc pas une commune de la couronne, et nous ne l'avons pas ajoutée au rayon historique : la promesse « déplacement inclus dans un rayon de 25 km » aurait cessé d'être vraie. Nîmes est un second pôle, avec sa propre couronne de six communes, la même grille tarifaire et le déplacement compris dans son propre rayon.
Ce que la zone tendue change au calendrier
Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a étendu la liste des communes en zone tendue, et Nîmes y figure depuis son entrée en vigueur, le 29 août 2023. Le jeu de données du zonage publié sur data.gouv.fr, mis à jour au décret du 22 décembre 2025, la maintient en zone tendue, ainsi que Marguerittes, Milhaud et Caissargues. Bouillargues, Saint-Gilles et Vauvert n'y sont pas.
Pour un gestionnaire, la conséquence la plus concrète est le préavis : le locataire d'un logement vide donne congé avec un mois de préavis au lieu de trois, quel que soit son motif. Entre la réception du congé et la remise des clés, il reste donc quatre semaines pour organiser la visite de sortie, relouer et enchaîner l'entrée du suivant. Sur un portefeuille de quelques dizaines de lots, c'est ce qui sature un service de gestion en septembre.
La zone tendue encadre aussi l'évolution du loyer à la relocation : sauf travaux d'amélioration ou loyer manifestement sous-évalué, le nouveau loyer ne peut dépasser le précédent. Un état des lieux de sortie précis devient une pièce de gestion à part entière, parce qu'il documente les travaux qui justifieraient une réévaluation.
| Commune du pôle | Zonage au décret du 22/12/2025 | Préavis du locataire (logement vide) |
|---|---|---|
| Nîmes | Zone tendue | 1 mois |
| Marguerittes | Zone tendue | 1 mois |
| Milhaud | Zone tendue | 1 mois |
| Caissargues | Zone tendue | 1 mois |
| Bouillargues | Non tendue | 3 mois, sauf motif légal de réduction |
| Saint-Gilles | Non tendue | 3 mois, sauf motif légal de réduction |
| Vauvert | Non tendue | 3 mois, sauf motif légal de réduction |
Source : liste des communes selon le zonage TLV, data.gouv.fr, décret du 22 décembre 2025. Le préavis d'un logement meublé est d'un mois partout.
Des loyers médians de 10,7 à 11,4 € par m²
L'ADIL du Gard anime un observatoire local des loyers agréé en 2023 sur les 39 communes de Nîmes Métropole. Ses résultats 2025 donnent, pour la ville de Nîmes, un loyer médian du parc privé compris entre 10,7 € par m² dans la zone la moins chère et 11,4 € par m² dans la plus chère. À l'échelle de l'agglomération, un quart des loyers se situe sous 9,3 € et un quart au-dessus de 12,3 € par m², hors charges.
Ces niveaux sont inférieurs d'environ un tiers à ceux de Montpellier. La conséquence pour l'état des lieux est indirecte mais réelle : à loyer plus bas, le dépôt de garantie est plus bas, et une retenue de quelques centaines d'euros pèse proportionnellement plus lourd dans la relation avec le locataire. Chaque retenue doit donc s'appuyer sur un constat d'entrée qui décrit l'état de départ, poste par poste.
Permis de louer : Pissevin et la galerie Wagner
La Ville de Nîmes a instauré l'autorisation préalable de mise en location sur le périmètre de l'Opération de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national de Pissevin : depuis le 1er mars 2023, les douze copropriétés de l'ORCOD-IN y sont soumises. Depuis le 1er février 2025, le dispositif s'étend aux copropriétés de la galerie Wagner.
Sur ce périmètre, toute mise en location et tout changement de bail exigent une autorisation préalable, demandée par le formulaire CERFA n° 15652*01. Louer sans autorisation expose le bailleur à une contravention pouvant atteindre 15 000 €. Le service instructeur évalue la décence du logement ; l'état des lieux d'entrée, s'il est complet et photographié, en est la trace la plus utile, parce qu'il fixe l'état exact du bien au jour de la remise des clés.
Un quart des Nîmois vit dans l'un des six quartiers prioritaires de la politique de la ville : 37 017 habitants en 2024, soit 25,1 % de la population municipale. Pour les bailleurs sociaux et les syndics de ces quartiers, la question n'est pas la rotation mais la conformité : un constat opposable à chaque entrée et à chaque sortie, sur des volumes réguliers.
Étudiants, meublés et bail mobilité
Nîmes Université accueille près de six mille étudiants sur ses sites du centre et de l'est de la ville. Le CROUS de Montpellier-Occitanie gère la résidence Hoche, 160 studios meublés. Le reste des étudiants loge dans le parc privé, en meublé ou en colocation, pour des durées d'un an universitaire ou moins.
Sur ces logements, l'état des lieux ne se conçoit pas sans inventaire du mobilier : le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe les onze éléments minimaux d'un meublé de résidence principale, et un inventaire non chiffré ne permet aucune retenue. Le bail mobilité, d'un à dix mois et sans dépôt de garantie, rend l'état des lieux d'entrée d'autant plus décisif : c'est la seule protection du bailleur.
Délais, tarifs et couverture du pôle
Nîmes et ses six communes voisines sont couvertes au même tarif que Montpellier, déplacement inclus dans le rayon de 25 km autour de la ville. Nous répondons sous deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures. Les interventions d'une même commune ou d'un même quartier sont regroupées sur la même demi-journée pour tenir ce délai sur un portefeuille dispersé.
Le rapport est produit sur Immopad par défaut, ou sur le logiciel de votre gestion locative si elle l'impose, et transmis en PDF le jour même. La facture est mensuelle et groupée, avec les remises de volume de la grille.
Questions fréquentes sur Nîmes
Nîmes est-elle dans votre zone incluse ?
Oui, comme second pôle : Nîmes et six communes dans un rayon de 25 km, au même tarif que Montpellier, déplacement compris. Au-delà de ce rayon, un forfait kilométrique est annoncé avant l'intervention.
Le préavis d'un locataire nîmois est-il vraiment d'un mois ?
Oui pour un logement vide comme pour un meublé, depuis le classement de Nîmes en zone tendue par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Le locataire n'a pas à justifier d'un motif.
Quels quartiers de Nîmes exigent un permis de louer ?
Les douze copropriétés de l'ORCOD-IN de Pissevin depuis le 1er mars 2023, et les copropriétés de la galerie Wagner depuis le 1er février 2025. Toute mise en location ou changement de bail y suppose une autorisation préalable, CERFA n° 15652*01, sous peine d'une contravention jusqu'à 15 000 €.
Quel est le loyer médian à Nîmes ?
Selon l'observatoire local des loyers du Gard, résultats 2025, entre 10,7 et 11,4 € par m² hors charges selon la zone de la ville. Le loyer médian de l'agglomération est de 10,7 € par m².
Intervenez-vous pour un bailleur social à Nîmes ?
Oui. Le parc HLM loué vide représente 17,3 % des résidences principales de la ville. Nous produisons des constats conformes au décret n° 2016-382, sur des volumes réguliers, avec une facture mensuelle.
Faites-vous les inventaires des meublés étudiants ?
Oui. L'inventaire du mobilier est annexé à l'état des lieux, élément par élément, avec l'état de chacun. Sans inventaire chiffré, aucune retenue n'est défendable sur un meublé.
Sources
- Dossier complet — Commune de Nîmes (30189), recensement 2023 — INSEE
- Liste des communes selon le zonage TLV (zones tendues), décret du 22 décembre 2025 — data.gouv.fr
- Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (zones tendues) — Légifrance
- Niveau des loyers à Nîmes — Observatoire local des loyers du Gard, ADIL 30, 2025
- Permis de louer — Ville de Nîmes
- Commune de Nîmes : quartiers prioritaires 2024 — SIG Politique de la ville
- Effectifs universitaires en 2024-2025 — ministère de l'Enseignement supérieur
- Résidence universitaire Hoche — CROUS de Montpellier-Occitanie
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste des éléments de mobilier)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
Chiffres vérifiés en 2026-09. Cette page décrit le cadre applicable à Nîmes et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
Déplacement inclus, pas de supplément de zone
| Type de logement | Surface | Prix HT |
|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu'à 30 m² | 69 EUR HT |
| T2 | 30 à 50 m² | 85 EUR HT |
| T3 | 50 à 70 m² | 105 EUR HT |
| T4 | 70 à 90 m² | 129 EUR HT |
| T5 et + | plus de 90 m² | 155 EUR HT |
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Ce qu'un service achats demande avant d'ouvrir un compte
Assurance, conformité, capacité, facturation : les six points qui bloquent un référencement, traités avant que vous ayez à les demander.
Responsabilité civile professionnelle
Attestation d'assurance RC professionnelle transmise avant la première mission et à chaque renouvellement annuel.
Rapports conformes au décret 2016-382
Trame imposée par la loi ALUR : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties, annexes photographiques.
Traitement des données conforme au RGPD
Coordonnées des locataires utilisées pour la seule mission, conservation limitée, aucune cession. Registre de traitement tenu à disposition.
Capacité et montée en charge
50 états des lieux par mois produits en propre. Au-delà, montée en charge par intervenants partenaires formés à notre protocole, sous 15 jours ouvres après validation du volume.
Contrat-cadre et interlocuteur unique
Conditions, délais et tarifs fixés dans un contrat-cadre. Un interlocuteur nommé, joignable directement, sans plateforme intermédiaire.
Facturation groupée mensuelle
Une facture par mois et par société, avec le récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, au format attendu par votre comptabilité.
Ce que les agences nous demandent avant de signer
Sous quel délai intervenez-vous ?
Sous 48 h ouvrées en standard, sous 24 h en option. En période de rentrée universitaire, les créneaux sont réservés en priorité aux clients sous contrat.
Le rapport est-il conforme à la réglementation ?
Oui. Nos rapports reprennent la trame imposée par le décret n° 2016-382 (loi ALUR) : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties et annexes photographiques.
Qui signe le document ?
Nous intervenons en qualité de mandataire du bailleur ou de l'agence. Le document est signé électroniquement sur place par le locataire et par nous, puis vous est transmis en PDF le jour même.
Travaillez-vous sur notre logiciel ?
Oui si vous le souhaitez. Nous travaillons sur Immopad par défaut, et nous basculons sur l'outil de votre gestion locative lorsque votre organisation l'impose : vous recevez alors le rapport dans le format que vos équipes traitent déjà, sans double saisie ni export à retravailler.
Êtes-vous assuré ?
Oui. L'attestation de responsabilité civile professionnelle vous est transmise avant la première mission, puis à chaque renouvellement annuel.
Facturez-vous à la mission ou au forfait ?
Les deux. À la mission selon la grille tarifaire, ou au forfait mensuel avec volume engagé et tarif dégressif dès 5 états des lieux par mois.
Pouvez-vous absorber un portefeuille entier ?
Nous produisons 50 états des lieux par mois en propre. Au-delà, nous activons des intervenants partenaires formés au même protocole et supervisés par nous : même trame de rapport, même délai, même facturation. La montée en charge prend 15 jours ouvres après validation du volume, et nous vous le disons avant de nous engager plutôt qu'en décalant vos baux.
Travaillez-vous avec les logiciels de gestion locative ?
Oui. Nous produisons les états des lieux sur un logiciel métier professionnel et vous livrons le PDF et les photos dans le format attendu par votre outil, ou directement dans votre espace partagé (Drive, Dropbox, GED métier).
Intervenez-vous en dehors de Montpellier ?
Oui, dans un rayon de 25 km autour de Montpellier (Castelnau-le-Lez, Lattes, Perols, Juvignac…) et autour de Nîmes (Marguerittes, Milhaud, Bouillargues…). Au-delà, un forfait déplacement s'applique.