Ce que doit contenir un état des lieux conforme
Un état des lieux incomplet n'est pas nul, mais il devient difficilement opposable. Voici la liste à contrôler avant de valider un rapport.
Quelles mentions sont obligatoires dans un état des lieux ?
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe un contenu minimal obligatoire : type d'état des lieux et date, localisation du logement, identité et domicile des parties, releve des compteurs d'énergie et d'eau, détail des clés remises, description précise pièce par pièce de l'état des revêtements et équipements, et signature des parties. Les annexes photographiques ne sont pas imposées par le texte mais conditionnent en pratique la valeur probante du document.
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Les sept blocs imposés par le décret
- Le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et sa date d'établissement
- La localisation du logement
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège du bailleur
- Le cas échéant, le nom et le domicile des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux
- Le relevé des compteurs individuels de consommation d'eau et d'énergie
- Le détail et la destination des clés ou tout autre moyen d'accès
- Pour chaque pièce : la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement
Les mentions spécifiques à la sortie
L'état des lieux de sortie doit en outre comporter l'adresse du nouveau domicile du locataire, la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée, et les éventuelles évolutions constatées depuis celui-ci.
L'adresse du nouveau domicile n'est pas une formalité : sans elle, la pénalité de 10 % pour retard de restitution du dépôt de garantie ne s'applique pas au bailleur.
Ce que le texte n'impose pas mais que la pratique exige
| Élément | Impose par le décret | Indispensable en pratique |
|---|---|---|
| Photographies horodatées | Non | Oui — sans elles, la retenue est contestable |
| Grille de vétusté annexée | Non | Oui — seule base objective de chiffrage |
| Description sans adjectif d'appréciation | Non | Oui — « bon état » n'est pas opposable |
| Numéros de série des équipements | Non | Oui en meuble — evite la substitution |
| Test des équipements électriques | Non | Oui — une panne non relevée devient une dégradation |
Le vocabulaire qui tient et celui qui ne tient pas
« Bon état », « correct », « moyen » sont des appréciations subjectives : elles ne prouvent rien devant un juge et ne permettent aucune comparaison entrée/sortie.
Une description opposable est factuelle et mesurable : « rayure de 15 cm sur le plan de travail, angle nord-est » se compare à la sortie ; « plan de travail en bon état » ne se compare à rien.
Le format électronique et la remise du document
Le décret n° 2016-382 admet expressément l'établissement de l'état des lieux sur support électronique. Un constat réalisé tablette, signé électroniquement et transmis par courriel à la même valeur qu'un document papier, à une condition qui est souvent négligée : chaque partie doit en recevoir un exemplaire.
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 le dit sans ambiguïté, et il en tire une conséquence sévère : la partie qui fait obstacle à la remise du document à l'autre ne peut pas se prévaloir de la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil. Un rapport parfait qui reste dans le logiciel de l'agence ne protège donc personne.
En pratique, nous recommandons de conserver la preuve de la transmission — accusé de réception du courriel, horodatage de la mise à disposition dans l'espace locataire — au même titre que le rapport lui-même. C'est cette preuve, et non le document, qui sera demandée en cas de contestation.
Les annexes qui font partie de l'état des lieux
Un état des lieux n'est pas qu'un formulaire rempli : plusieurs pièces s'y rattachent et conditionnent son exploitation. Les oublier revient à produire un document techniquement conforme mais inutilisable en sortie.
| Annexe | Ce qu'elle apporte | Conséquence de son absence |
|---|---|---|
| Jeu photographique horodaté | Preuve datée de l'état de chaque élément | Description invérifiable, retenue fragilisée |
| Grille de vétusté annexée au bail | Durée de vie et abattement par catégorie | Aucun abattement opposable, appréciation laissee au juge |
| Inventaire du mobilier | État et comptage de chaque élément d'un meuble | Aucune retenue chiffrable sur le mobilier |
| Relevé des compteurs avec numéro | Rattachement des index au logement | Régularisation des charges impossible à arrêter |
| Preuve de remise à chaque partie | Opposabilité du document | La présomption de bon état ne peut pas être invoquée |
| Comptage nominatif des clés et badges | Chiffrage d'une non-restitution | Remplacement à la charge du bailleur |
Questions fréquentes
Un état des lieux incomplet est-il nul ?
Non, mais sa force probante est affaiblie. En cas de contestation, le juge apprecie ce qui est réellement établi par le document.
L'état des lieux doit-il être établi sur un formulaire type ?
Non. Le décret impose un contenu, pas un formulaire. Toute trame respectant ces mentions convient.
Le relevé des compteurs est-il vraiment obligatoire ?
Oui, il figure explicitement parmi les mentions obligatoires du décret, pour l'eau comme pour l'énergie.
Un état des lieux établi sur tablette et signé électroniquement est-il valable ?
Oui, le décret n° 2016-382 admet expressément le support électronique. La condition à ne pas manquer est la remise : chaque partie doit recevoir un exemplaire, et il est prudent de conserver la preuve de cette transmission au même titre que le rapport.
Que risque une agence qui ne remet pas l'état des lieux au locataire ?
Beaucoup. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prive la partie qui fait obstacle à la remise du document de la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil. Un rapport irréprochable qui reste dans le logiciel de l'agence ne protège donc pas le bailleur.
Faut-il annexer la grille de vétusté à l'état des lieux ou au bail ?
Au bail. C'est l'annexion au bail, et l'origine dans un accord collectif de location, qui rendent une grille opposable. Nous la reportons ensuite dans le rapport et alignons les catégories du relevé sur les siennes, pour qu'elle soit directement applicable en sortie.
Sources
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016
- ANIL — État des lieux
- Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (état des lieux)
- Article 1731 du code civil (présomption de bon état)
Contenu vérifié en 2026-09. Cette page présente le cadre applicable et ne constitue pas un conseil juridique individualise.