Délai de restitution du dépôt de garantie
C'est le délai qui transforme un état des lieux mediocre en coût direct pour l'agence : sans rapport de sortie exploitable, la retenue n'est pas justifiable et la pénalité court.
Sous quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitue ?
Le dépôt de garantie doit être restitue dans un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas d'écart justifiant une retenue. Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Tout mois entamé de retard majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges.
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Un mois ou deux mois : ce qui déclenche le basculement
Le délai est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Il passe à deux mois des lors qu'un écart est constate et justifie une retenue.
Le point de départ n'est pas la fin du bail mais la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire. Une remise de clés en agence le 3 du mois fait courir le délai à compter du 3, pas du 1er.
| Situation | Délai | Point de départ |
|---|---|---|
| Sortie conforme à l'entrée | 1 mois | Remise des clés |
| Écart justifiant une retenue | 2 mois | Remise des clés |
| Absence d'état des lieux de sortie | 1 mois | Remise des clés |
La pénalité de 10 % est automatique
Introduite par la loi ALUR, la majoration s'applique de plein droit : le locataire n'a aucune demarche à effectuer pour y avoir droit. Chaque mois entamé de retard ajoute 10 % du loyer mensuel hors charges au montant restant du, et les mois se cumulent.
Sur un loyer de 700 € hors charges, trois mois de retard représentent 210 € de pénalité, à la charge du bailleur. Une agence qui laisse filer ce délai expose son mandant, et le mandant change de gestionnaire.
L'exception qui protège le bailleur
La pénalité ne s'applique pas si le locataire n'a pas communique sa nouvelle adresse au bailleur. C'est une raison pratique de faire figurer cette adresse dans l'état des lieux de sortie lui-même : le document devient la preuve datée de la transmission, ou de son absence.
Ce que le bailleur peut réellement retenir
Une retenue n'est pas un solde de tout compte laisse à l'appréciation du bailleur : chaque somme doit correspondre à un motif admis et être justifiée par une pièce. Le tableau ci-dessous récapitule les motifs recevables et ce qui doit accompagner chacun.
| Motif de retenue | Pièce justificative exigee | Limite |
|---|---|---|
| Loyers ou charges impayés | Décompte locatif détaillé | Montant réellement du à la date de sortie |
| Dégradation imputable au locataire | Comparatif entrée/sortie + devis ou facture | Part résiduelle après abattement de vétusté |
| Défaut d'entretien courant | Comparatif entrée/sortie + devis ou facture | Réparations de la liste du décret n° 87-712 |
| Régularisation de charges en copropriété | Arrêté provisoire des comptes, dûment justifie | Provision plafonnée à 20 % du dépôt |
| Nettoyage d'un logement rendu sale | Facture de l'intervention | Le seul désordre de propreté, pas la remise à neuf |
| Prix du neuf pour un élément use | Aucune : la retenue intégrale est écartée | Sans objet |
Le cas particulier de la copropriété
Lorsque le logement se trouve dans un immeuble collectif, le bailleur ne connaît pas au départ du locataire le montant définitif des charges : il depend de l'arrêté annuel des comptes de la copropriété, qui intervient souvent plusieurs mois plus tard. L'article 22 organise cette situation.
Le bailleur établit un arrêté provisoire des comptes et peut, lorsque cela est dûment justifie, conserver une provision qui ne peut excéder 20 % du montant du dépôt de garantie. Le solde est régularisé et restitue dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Les parties peuvent aussi convenir de solder les comptes immédiatement.
Deux erreurs reviennent chez les gestionnaires. La première consiste à traiter cette provision comme un forfait acquis : elle doit être justifiée, et le solde restitue après approbation des comptes. La seconde consiste à retenir 20 % en plus du délai légal sur la totalité du dépôt : la provision porte sur une fraction, le reste doit être restitue dans le délai d'un ou deux mois comme pour tout autre logement.
Pourquoi le rapport de sortie conditionne le délai
Retenir une somme suppose de prouver trois choses : que le désordre n'existait pas à l'entrée, qu'il ne relève pas de la vétusté normale, et que son chiffrage est justifié par un devis ou une facture.
Un rapport d'entrée sans photos horodatées ne permet de prouver aucune des trois. La retenue est alors contestée, le délai de deux mois est dépassé, et la pénalité court sur un montant que le bailleur ne récupérera pas.
Questions fréquentes
Le délai court-il à partir de la fin du bail ou de la remise des clés ?
A partir de la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire, quelle que soit la date de fin du bail inscrite au contrat.
Le bailleur peut-il conserver une provision pour charges de copropriété ?
Oui, dans la limite de 20 % du dépôt de garantie, jusqu'a l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde doit être restitue dans le mois suivant cet arrete.
La pénalité de 10 % se calcule-t-elle sur le loyer charges comprises ?
Non, sur le loyer mensuel hors charges, par mois entamé de retard.
Le bailleur peut-il retenir 20 % du dépôt pendant un an au titre des charges ?
Il peut conserver une provision qui ne peut excéder 20 % du dépôt, uniquement en immeuble collectif, uniquement si elle est dûment justifiée, et sur la base d'un arrêté provisoire des comptes. Le solde est régularisé dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes de la copropriété. Le reste du dépôt, lui, suit le délai normal d'un ou deux mois.
Que peut faire le locataire si le délai est dépassé ?
Il adresse d'abord une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en rappelant la majoration de 10 % par mois de retard. Il peut ensuite saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection. Son action se prescrit par trois ans à compter du jour où il pouvait exercer son droit.
Une retenue peut-elle être annoncée sans devis ni facture ?
Non. Le bailleur doit justifier chaque somme retenue : décompte pour un impaye, comparatif entrée/sortie accompagne d'un devis ou d'une facture pour une dégradation. Une retenue annoncée sans pièce est écartée, et le délai continue de courir pendant la discussion — la pénalité s'accumule donc sur une somme que le bailleur ne conservera pas.
Sources
- ANIL — Restitution du dépôt de garantie
- UNPI — Dépôt de garantie et pénalité de 10 %
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie)
- Annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)
- Le dépôt de garantie en 10 questions — Institut national de la consommation
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