État des lieux d'un meuble et inventaire du mobilier
A Montpellier, le meuble represente une large part du parc étudiant. C'est aussi la catégorie où les sorties se contestent le plus, faute d'inventaire exploitable.
Comment réaliser l'état des lieux d'un logement meuble ?
Un logement meuble suppose deux documents distincts : l'état des lieux, qui décrit le bâti et les équipements, et l'inventaire détaillé du mobilier, qui liste chaque élément avec son état. L'inventaire doit être établi contradictoirement lors de la remise des clés et annexe au bail. Sans lui, le bailleur ne peut retenir aucune somme pour un meuble manquant ou degrade.
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Deux documents, deux fonctions
L'état des lieux couvre les sols, murs, plafonds, menuiseries et équipements fixes. L'inventaire couvre le mobilier et l'electromenager fournis. Les confondre revient à perdre l'un des deux : un tableau unique finit toujours par negliger le mobilier.
L'inventaire doit être établi lors de la remise des clés, en présence des deux parties, et annexe au bail.
Ce que doit contenir chaque ligne d'inventaire
- La designation précise de l'élément et la pièce où il se trouve
- La quantite, même pour la vaisselle et le linge
- La marque et, pour l'electromenager, le numéro de série
- L'état constate, décrit de façon factuelle
- Une photographie de l'élément ou du lot
Le mobilier minimum exige par la loi
Un logement ne peut être loue meuble que s'il comporte le mobilier defini par décret, permettant au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. L'absence d'un seul de ces éléments expose à une requalification du bail en location vide, avec un préavis et une durée différents.
| Catégorie | Éléments attendus |
|---|---|
| Couchage | Literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres des chambres |
| Cuisine | Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congelateur ou compartiment à -6 °C |
| Vaisselle | Vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine |
| Vie courante | Table, sièges, étagères de rangement, luminaires |
| Entretien | Matériel d'entretien adapte au logement |
Le cas des baux mobilité et des rotations rapides
Sur les baux mobilité et les locations de courte durée, plusieurs occupants se succèdent en quelques mois. Sans mise à jour de l'inventaire entre chaque occupant, le bailleur perd la trace de ce qui appartient réellement au logement.
La regle pratique : l'inventaire de sortie d'un occupant devient l'inventaire d'entrée du suivant, après vérification. Toute autre organisation produit une derive silencieuse du mobilier.
Ce que change la requalification en location vide
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ne donne pas une liste indicative : il fixe le seuil légal du meuble. Un logement qui ne comporte pas la totalité des éléments exiges peut être requalifié en location vide par le juge, à la demande du locataire.
Les conséquences sont lourdes pour le bailleur, et elles depassent le seul mobilier. La durée du bail passe de un an — ou neuf mois pour un bail étudiant — à trois ans. Le dépôt de garantie, plafonne à deux mois de loyer hors charges en meuble, retombe à un mois. Et le régime fiscal change : les revenus ne relevent plus des benefices industriels et commerciaux mais des revenus fonciers, ce qui remet en cause l'économie de l'investissement.
L'état des lieux d'entrée est le document qui établit la présence et l'état de ces éléments le jour de la remise des clés. C'est la raison pour laquelle nous inventorions les onze catégories exigées avant même d'entrer dans le détail du reste du mobilier, et pourquoi nous signalons au gestionnaire toute absence constatée : elle se corrige avant la signature, pas devant le juge.
Chiffrer une retenue sur du mobilier
Le mobilier obeit aux mêmes regles que le bâti : on ne retient jamais le prix du neuf pour un élément use. Mais sa durée de vie est plus courte et sa rotation plus rapide, ce qui rend la question de l'ancienneté encore plus décisive.
| Élément | Durée de vie indicative | Ce qui se retient | Ce qui ne se retient pas |
|---|---|---|---|
| Matelas | 8 à 10 ans | Tache, dechirure, brûlure | Affaissement après huit ans d'usage |
| Canapé | 8 à 10 ans | Dechirure, tache indelebile | Usure du tissu aux assises |
| Plaques de cuisson | 10 ans | Foyer casse, vitroceramique fissuree | Foyer hors service par vieillissement |
| Réfrigérateur | 10 ans | Bac casse, porte forcée | Joint durci, panne de compresseur |
| Vaisselle et ustensiles | Sans durée de vie | Éléments manquants, comptes par catégorie | Usure normale du revêtement d'une poêle |
| Table et sièges | 10 à 15 ans | Pied casse, assise percee | Rayures d'usage sur un plateau |
Questions fréquentes
L'inventaire du mobilier est-il obligatoire ?
Oui pour une location meublée. Il doit être établi contradictoirement lors de la remise des clés et annexe au bail.
Peut-on retenir le prix du neuf pour un meuble abime ?
Non. Le mobilier subit lui aussi la vétusté. La retenue doit tenir compte de l'ancienneté de l'élément et de sa durée de vie normale.
Que se passe-t-il si un élément du mobilier obligatoire manque ?
Le locataire peut demander la requalification du bail en location vide, avec les conséquences de durée et de préavis attachees à ce régime.
Que risque un bailleur dont le meuble est incomplet ?
Une requalification en location vide à la demande du locataire. Le bail passe alors de un an — ou neuf mois pour un bail étudiant — à trois ans, le dépôt de garantie de deux mois à un mois, et les revenus basculent des benefices industriels et commerciaux vers les revenus fonciers. L'économie de l'investissement en est directement affectee.
Comment compter la vaisselle et les ustensiles dans l'inventaire ?
Par catégorie et en nombre réel : six assiettes plates, quatre bols, deux poeles. Une mention globale du type « vaisselle en nombre suffisant » reprend les termes du décret mais ne permet aucune retenue chiffrée en sortie, faute de point de comparaison.
Faut-il refaire l'inventaire entre deux locataires ?
Oui, sur un parc à rotation rapide c'est indispensable. L'inventaire de sortie valide, complete des remplacements effectues, devient l'inventaire d'entrée du locataire suivant. Sans cette reprise, l'inventaire d'origine ne décrit plus le logement réel des le troisième passage et plus aucune retenue ne tient.
Sources
- ANIL — Location meublée
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste des éléments de mobilier)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7 (bail étudiant meuble)
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