État des lieux Celleneuve, Montpellier

Le parc locatif de Celleneuve

Celleneuve était un village indépendant jusqu'à son rattachement à Montpellier ; il en garde la morphologie. Autour de la place et de l'église Saint-Amans, le tissu est fait de maisons de village mitoyennes, étroites et profondes, souvent sur deux niveaux avec une courette arrière. S'y ajoutent des immeubles bas d'après-guerre et des opérations de logement social plus récentes.

La conséquence pratique est que peu de logements y sont standards. Niveaux décalés, escaliers raides, celliers extérieurs, dépendances qui ne figurent nulle part au bail, caves voûtées ouvrant sur la courette : la typologie inscrite au contrat décrit rarement le bien réel. Une trame de rapport calée sur du collectif ne convient pas.

La desserte par le tramway ligne 3 et la requalification progressive du quartier ont attiré une population plus jeune et plus mobile qu'auparavant, mais une partie significative du parc reste ancienne et modestement entretenue. C'est cette réalité qui a justifié l'instauration du permis de louer.

Le permis de louer : ce que c'est et à qui il s'impose

L'autorisation préalable de mise en location, communément appelée permis de louer, est un dispositif prévu par le code de la construction et de l'habitation pour lutter contre l'habitat indigne. Montpellier l'a instauré sur un périmètre défini du quartier de Celleneuve depuis le 1er avril 2021, puis à Figuerolles depuis le 1er octobre 2023, avant de l'étendre à des copropriétés de la Mosson, des Cévennes et de Saint-Martin.

Le principe est simple et contraignant : dans le périmètre, un bailleur ne peut pas signer un bail avant d'avoir obtenu une décision. La demande se fait au moyen du formulaire CERFA 15652 auprès de la Métropole, accompagnée des diagnostics techniques du logement. La décision est notifiée dans un délai maximal d'un mois à compter de la réception d'un dossier complet.

Trois points sont régulièrement mal compris par les gestionnaires. L'autorisation doit être jointe au contrat de bail : ce n'est pas une formalité interne au bailleur. Elle est attachée à une mise en location donnée, donc à renouveler à chaque nouveau locataire. Et le silence de l'administration ne vaut pas accord automatique dans tous les cas : il faut vérifier la décision, pas la supposer.

Ce que risque un bailleur qui l'ignore

Les sanctions ne sont pas symboliques, et elles pèsent sur le bailleur, pas sur le locataire — dont le bail reste valable. L'article L.635-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une mise en location sans autorisation. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, ou de mise en location malgré une décision de rejet, elle peut atteindre 15 000 €.

Pour un cabinet de gestion, l'enjeu dépasse l'amende. Un mandataire qui met en location un bien du périmètre sans vérifier l'autorisation engage sa responsabilité professionnelle vis-à-vis de son mandant. Sur un portefeuille qui couvre à la fois Celleneuve et des quartiers non concernés, la question n'est pas de connaître le dispositif mais de savoir, adresse par adresse, où passe la frontière du périmètre.

C'est le point que nous signalons systématiquement aux gestionnaires qui nous confient un lot sur ce secteur : nous ne délivrons pas d'avis juridique et nous ne vérifions pas l'existence de l'autorisation, mais nous relevons dans le rapport les éléments sur lesquels le dossier a été instruit, de façon que le cabinet puisse rapprocher les deux.

Les points sur lesquels le dossier se joue

L'instruction d'une demande de permis de louer porte sur la décence et la sécurité du logement, au sens du décret du 30 janvier 2002. Le tableau ci-dessous liste les points qui reviennent le plus souvent sur le bâti ancien de Celleneuve et ce que nous en relevons dans l'état des lieux d'entrée.

Nous constatons un état, nous ne prononçons pas une conformité : l'appréciation appartient au service instructeur.

Décrire ce qui existe, pas ce que prévoit le formulaire

La difficulté propre à Celleneuve n'est pas réglementaire, elle est descriptive. Une maison de village avec un cellier extérieur, une courette pavée et une cave voûtée accessible par une trappe ne rentre dans aucune trame standard. Le réflexe du prestataire pressé est alors d'ignorer ce qui n'a pas de case — et ce qui n'est pas décrit à l'entrée ne peut pas être opposé à la sortie.

Nous appliquons donc la règle inverse : la trame s'adapte au logement. Chaque volume réellement remis au locataire fait l'objet d'un bloc, qu'il figure ou non dans la nomenclature du formulaire, et qu'il soit ou non mentionné au bail. Lorsqu'un espace est manifestement remis à l'usage du locataire sans être au contrat, nous le signalons explicitement au gestionnaire : c'est une anomalie de bail qui se corrige avant la signature, pas trois ans plus tard.

Le même principe vaut pour les niveaux décalés et les demi-paliers, fréquents ici. Décrire « séjour » et « chambre » sur une maison qui compte cinq demi-niveaux ne permet aucune comparaison en sortie. Le relevé suit la circulation réelle dans le logement, niveau par niveau.

Ce que doit contenir un état des lieux à Celleneuve

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• Un relevé niveau par niveau suivant la circulation réelle, et non la nomenclature de pièces du formulaire
• La description de toutes les dépendances effectivement remises — cellier, courette, cave, remise — avec mention explicite lorsqu'elles ne figurent pas au bail
• L'état et le fonctionnement testé de la ventilation, premier point d'instruction d'un dossier de permis de louer sur du bâti ancien
• L'état du tableau électrique, la présence d'un dispositif différentiel et le relevé des prises sans terre
• La localisation et la forme des traces d'humidité, en distinguant remontée capillaire et condensation
• La présence et la dimension des ouvrants extérieurs par pièce, sur un parc où les divisions ont créé des pièces peu éclairées

Délais et tarifs sur le secteur

Celleneuve est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, malgré la position à l'ouest de la ville. L'accès se fait facilement par l'avenue de Lodève et le tramway ligne 3, et le stationnement y est plus simple qu'en centre-ville.

Le tarif suit le palier de surface développée, calculée sur l'ensemble des niveaux et des dépendances réellement remis, et non sur la seule surface habitable inscrite au bail. Sur une maison de village, le palier est communiqué avant l'intervention à partir des éléments du mandat. Comptez une heure trente à deux heures pour une maison complète avec dépendances. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.