État des lieux Gambetta-Richelieu, Nîmes

Un faubourg du XIXe siècle en géographie prioritaire

Le quartier s'est bâti au XIXe siècle au nord des boulevards, quand Nîmes a débordé de son enceinte. Les immeubles de rapport y alignent trois ou quatre étages sur des rues étroites, avec des appartements de deux et trois pièces conçus pour des ménages ouvriers. Beaucoup sont restés en copropriétés de quelques lots, détenus par des bailleurs privés.

Gambetta-Richelieu figure parmi les six quartiers prioritaires de la politique de la ville de Nîmes, dans la géographie 2015-2023 comme dans celle de 2024-2030, avec Pissevin-Valdegour, Chemin-Bas d'Avignon-Clos d'Orville, Mas de Mingue, Némausus-Jonquilles et Route de Beaucaire. En 2024, 37 017 Nîmois vivent en quartier prioritaire, soit 25,1 % de la population municipale.

Ce classement ne change pas le droit du bail, mais il dit quelque chose du parc : des logements anciens, des loyers dans le bas de la fourchette nîmoise, des ménages modestes pour qui le dépôt de garantie représente une somme importante. Le constat d'entrée y est autant une protection du locataire qu'une protection du bailleur.

Décence et vétusté : deux questions que le constat sépare

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères du logement décent : clos et couvert, protection contre les infiltrations, installation électrique conforme aux normes de sécurité, ventilation, ouverture et éclairage naturel, équipements de chauffage et sanitaires. Sur un immeuble de faubourg repris par étapes, ces critères se vérifient à l'entrée, et le constat en garde la trace.

La vétusté, elle, est l'usure normale du logement au fil du temps : peintures ternies, sols usés, joints fatigués. Elle n'est jamais imputable au locataire. Sur du bâti ancien, elle existe déjà à l'entrée, et le constat doit la décrire pour qu'elle ne soit pas requalifiée en dégradation à la sortie. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet aux parties d'annexer une grille de vétusté ; nous la recommandons sur ce parc.

Zone tendue et bailleurs particuliers

Nîmes est en zone tendue depuis le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 : préavis d'un mois pour le locataire, loyer plafonné au précédent à la relocation hors travaux. Pour un bailleur particulier qui gère un ou deux lots dans le quartier, la relocation encadrée rend la preuve des travaux décisive : c'est la comparaison des constats de sortie et d'entrée qui la documente.

Les agences qui gèrent des lots dans le quartier pour le compte de ces bailleurs ont intérêt à un constat homogène d'un immeuble à l'autre : même trame, mêmes photos, même vocabulaire. C'est ce qu'apporte un prestataire unique sur l'ensemble du portefeuille.

Un dépôt de garantie qui pèse lourd sur un loyer modeste

Le loyer médian du parc privé nîmois se situe entre 10,7 et 11,4 € par m² hors charges selon l'observatoire local des loyers du Gard, résultats 2025, et les faubourgs se trouvent dans le bas de cette fourchette. Sur un deux-pièces de 45 m², le dépôt de garantie d'un logement vide est de l'ordre de cinq cents euros : pour un ménage modeste, c'est une somme qui compte, et chaque retenue est discutée.

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose la restitution sous un mois si le constat de sortie est conforme à celui d'entrée, sous deux mois sinon, avec justificatifs. Un constat d'entrée détaillé permet de restituer vite ce qui doit l'être et de justifier précisément ce qui est retenu.

Clés, compteurs et annexes : ce qui se relève à chaque constat

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose, à l'entrée comme à la sortie, le relevé des compteurs individuels d'eau et d'énergie et le décompte des clés remises, badge et télécommande compris. À Gambetta-Richelieu, où les maisons et les immeubles récents multiplient les accès, ce décompte évite le litige le plus banal : une clé de boîte aux lettres ou une télécommande de portail que personne ne retrouve à la sortie.

Les annexes louées avec le logement, cave, garage, place de stationnement, local à vélos, sont décrites au même titre que les pièces : état du sol, de la porte, de l'éclairage, présence d'humidité. Une annexe absente du constat d'entrée ne peut fonder aucune retenue à la sortie.

Délais et tarifs sur le quartier

Gambetta-Richelieu est à quelques minutes du centre de Nîmes, dans le cœur du second pôle : déplacement compris, même grille qu'à Montpellier. Les interventions du quartier sont regroupées avec celles du centre ancien sur la même demi-journée. Nous répondons sous deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures ; le rapport est transmis en PDF le jour même.