État des lieux Pissevin-Valdegour, Nîmes

Un grand ensemble en requalification

Pissevin et Valdegour forment le grand ensemble de l'ouest nîmois, construit dans les années 1960 et 1970. Le quartier est classé prioritaire au titre de la politique de la ville, dans la géographie 2015-2023 comme dans celle de 2024-2030, avec cinq autres quartiers de Nîmes. Le parc mêle logements sociaux et copropriétés privées, en tours et en barres, avec une dominante de trois et quatre-pièces.

Douze copropriétés de Pissevin font l'objet d'une opération de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national, l'ORCOD-IN, un dispositif réservé aux ensembles où la dégradation du bâti et des finances de copropriété appelle une intervention publique lourde. C'est sur ce périmètre que la Ville de Nîmes a instauré le permis de louer.

Pour un gestionnaire ou un bailleur social, le quartier n'est pas un marché de rotation mais un marché de conformité : des lots occupés longtemps, des entrées et des sorties régulières, et une exigence documentaire plus forte qu'ailleurs.

Le permis de louer : ce qu'il impose

L'autorisation préalable de mise en location est en vigueur depuis le 1er mars 2023 sur les douze copropriétés de l'ORCOD-IN de Pissevin, et depuis le 1er février 2025 sur les copropriétés de la galerie Wagner. Toute mise en location et tout changement de bail sur ce périmètre supposent une demande préalable, par le formulaire CERFA n° 15652*01 ; un transfert d'autorisation se déclare par le CERFA n° 15663*01. Louer sans autorisation expose le bailleur à une contravention pouvant atteindre 15 000 €.

La Ville publie la carte des périmètres concernés et un guide d'évaluation du logement décent, qui reprend les critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : clos et couvert, protection contre les infiltrations, sécurité électrique, ventilation, éclairage naturel, équipements. Le service instructeur évalue le logement à l'aune de ces critères avant d'autoriser la location.

Source : Ville de Nîmes, page « Permis de louer », consultée en septembre 2026.

Ce que le constat d'entrée doit établir ici

Sur un logement autorisé à la location, le constat d'entrée a une fonction supplémentaire : il établit que le logement remis au locataire est bien dans l'état qui a justifié l'autorisation. Les critères de décence se retrouvent donc dans le constat, poste par poste, avec photos horodatées : ventilation en fonctionnement, installation électrique, menuiseries, absence d'infiltration, équipements sanitaires et de chauffage.

Sur une copropriété dégradée, le constat doit aussi séparer clairement ce qui relève du logement de ce qui relève des parties communes et du bâti : une fuite venue de l'étage, une infiltration par la façade ou une panne d'ascenseur ne sont ni le fait du bailleur du lot ni celui du locataire. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose une description par pièce et par élément ; nous y ajoutons une note sur les parties communes desservant le lot, pour que la responsabilité ne se confonde pas à la sortie.

Bailleurs sociaux et syndics : des volumes réguliers

Le parc HLM loué vide représente 17,3 % des résidences principales de Nîmes au recensement de 2023, et le quartier en concentre une part importante. Les bailleurs sociaux y ont besoin de constats homogènes, dans leur nomenclature et leur logiciel, avec une facture mensuelle. Les syndics des copropriétés en requalification ont besoin, eux, d'une trace précise de l'état des lots au moment des relocations, qui documente l'effet des travaux.

Nous produisons le rapport dans l'outil du client lorsque sa gestion l'impose, et par défaut sur Immopad, transmis en PDF le jour même.

Dépôt de garantie, restitution et conciliation

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose la restitution du dépôt de garantie sous un mois si le constat de sortie est conforme à celui d'entrée, sous deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. Sur des lots occupés longtemps, la conformité stricte est rare : c'est la grille de vétusté et la comparaison poste par poste des deux constats qui établissent ce qui reste imputable.

En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant le juge. Elle lit les deux constats et les justificatifs ; un constat d'entrée détaillé et photographié est ce qui fait la différence entre une retenue confirmée et une retenue annulée.

Délais et tarifs sur le quartier

Pissevin-Valdegour est dans le cœur du second pôle : déplacement compris, même grille qu'à Montpellier, sans supplément. Nous répondons sous deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures ; les interventions d'une même copropriété sont regroupées sur la même demi-journée.