État des lieux Chemin-Bas d'Avignon et Clos d'Orville, Nîmes

Un quartier d'habitat collectif à l'est de la ville

Le long de la route d'Avignon, à l'est de Nîmes, Chemin-Bas d'Avignon et le Clos d'Orville alignent des immeubles collectifs construits entre les années 1960 et 1980, pour l'essentiel par des bailleurs sociaux, complétés de copropriétés privées. Le quartier figure parmi les six quartiers prioritaires de la politique de la ville de Nîmes, dans la géographie 2015-2023 comme dans celle de 2024-2030.

À l'échelle de la ville, 12 719 résidences principales sont des logements HLM loués vides, soit 17,3 % du parc au recensement de 2023 ; un quart des Nîmois vit dans l'un des six quartiers prioritaires. Chemin-Bas d'Avignon concentre une part importante de ce parc, en trois et quatre-pièces occupés par des familles.

La rotation y est modérée : les ménages restent longtemps, et le constat de sortie compare des états séparés par dix ou quinze ans. C'est le cas où la lecture de la vétusté décide de tout.

Après quinze ans, presque tout est vétusté

La vétusté est l'usure normale d'un logement du fait du temps et d'un usage ordinaire. Elle n'est jamais imputable au locataire. Sur une occupation de quinze ans, les peintures, les sols souples, les joints, les mécanismes de menuiserie et une partie des équipements ont dépassé leur durée de vie théorique : leur remplacement revient au bailleur, quel que soit leur état à la sortie.

Ce qui reste imputable, c'est la dégradation qui dépasse l'usure normale : trou dans une porte, carrelage cassé, équipement absent, défaut d'entretien manifeste. Pour l'établir, il faut un constat d'entrée qui décrivait l'état de départ, et une grille de vétusté qui dit quelle part reste au bailleur selon l'ancienneté. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet d'annexer cette grille au bail ; la plupart des bailleurs sociaux en ont une, et nous l'appliquons poste par poste.

Les durées de vie et les taux d'abattement dépendent de la grille annexée au bail ; le tableau décrit un principe, pas un barème.

Ce qu'un bailleur social attend d'un prestataire

Un bailleur social gère des centaines de lots avec une nomenclature d'équipements, des codes d'état et un logiciel de gestion qui attend le constat dans un format précis. Un rapport que ce logiciel ne peut pas intégrer n'a pas de valeur pour lui. Nous produisons le constat dans l'outil du client lorsque sa gestion l'impose, avec les relevés de compteurs, le nombre de clés et l'état des équipements collectifs desservant le lot.

Nîmes est en zone tendue depuis le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 : le préavis du locataire est d'un mois. Sur un parc social, l'effet est surtout organisationnel : la sortie, la remise en état et l'attribution du logement suivant se jouent en quelques semaines, et le constat de sortie doit être disponible le jour même pour lancer les travaux.

Compteurs, clés et équipements collectifs

Dans un immeuble collectif, le lot ne s'arrête pas à sa porte. Le constat relève les compteurs individuels d'eau et d'énergie, compte les clés et badges remis, et note l'état des équipements collectifs qui desservent le logement : interphone, ventilation mécanique, chauffage collectif, ascenseur. Une panne de ventilation collective ou un radiateur froid en chauffage collectif ne relèvent ni du locataire ni du bailleur du lot, et le constat doit le dire.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose ces relevés à l'entrée comme à la sortie. Sur un parc social, ils sont aussi la base des régularisations de charges : un relevé manquant ne se reconstitue pas.

Restitution du dépôt et conciliation

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la restitution du dépôt de garantie sous un mois si le constat de sortie est conforme à celui d'entrée, sous deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées par la comparaison des deux constats et par la grille de vétusté. Sur des occupations longues, la plupart des postes ont atteint leur vétusté : la retenue porte sur peu de choses, et doit être précise.

En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation du Gard peut être saisie gratuitement avant le juge. Elle lit les constats et les justificatifs ; c'est le constat d'entrée, souvent vieux de quinze ans, qui décide. D'où l'exigence que nous mettons à le rendre exhaustif et photographié le jour de l'entrée.

Délais et tarifs sur le quartier

Chemin-Bas d'Avignon et le Clos d'Orville sont dans le cœur du second pôle : déplacement compris, même grille qu'à Montpellier, sans supplément. Les interventions d'un même immeuble sont regroupées sur la même demi-journée. Nous répondons sous deux heures ouvrées ; le rapport est transmis en PDF le jour même, et la facture est mensuelle et groupée.