Louer à Nîmes : zone tendue, permis de louer et loyers

Ce que le classement en zone tendue change à Nîmes

Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a étendu la liste des communes en zone tendue, et Nîmes y figure depuis son entrée en vigueur, le 29 août 2023. Le jeu de données du zonage publié sur data.gouv.fr, mis à jour au décret du 22 décembre 2025, la maintient en zone tendue avec Marguerittes, Milhaud et Caissargues. Bouillargues, Saint-Gilles et Vauvert n'y sont pas.

Le classement ne modifie pas le contrat de bail lui-même : il déclenche des règles prévues par la loi du 6 juillet 1989 et par le code général des impôts, qui ne s'appliquent que dans ces communes. Pour un bailleur, trois d'entre elles comptent au quotidien : le préavis du locataire, l'évolution du loyer à la relocation et la taxe sur les logements vacants. Une quatrième, le plafonnement des honoraires de location facturés au locataire, existe partout mais avec un barème plus bas hors zone tendue.

Le préavis d'un mois et le calendrier de sortie

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le préavis du locataire à trois mois pour un logement vide, et le réduit à un mois dans les communes en zone tendue, sans que le locataire ait à justifier d'un motif. Ailleurs, la réduction à un mois suppose un motif : mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, état de santé, bénéfice du RSA ou de l'allocation adulte handicapé, attribution d'un logement social. Pour un meublé, le préavis est d'un mois partout.

À Nîmes, entre la réception du congé et la remise des clés, il reste donc quatre semaines pour organiser la visite de sortie, chiffrer les éventuels travaux, relouer et caler l'entrée du suivant. Sur un portefeuille de quelques dizaines de lots, c'est ce qui sature un service de gestion en septembre, quand les baux étudiants s'achèvent en même temps. Un gestionnaire qui a des lots à Nîmes et à Bouillargues applique deux régimes de préavis à quelques kilomètres d'écart : c'est l'erreur la plus fréquente sur les congés de la couronne.

Le loyer à la relocation : plafonné au précédent, sauf trois exceptions

En zone tendue, le loyer d'un logement remis en location ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Si ce loyer n'a pas été révisé depuis douze mois, il peut être actualisé selon la variation de l'indice de référence des loyers. Ce dispositif, issu de la loi ALUR, est reconduit chaque année par décret ; l'ANIL en publie l'analyse juridique et les conditions d'application.

Trois dérogations permettent d'aller au-delà. Un loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage peut être réévalué. Des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence permettent une hausse encadrée ; si leur montant atteint au moins la dernière année de loyer et qu'ils datent de moins de six mois, le loyer peut être fixé librement. Un logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois échappe aussi au plafond.

C'est ici que l'état des lieux devient une pièce de gestion. La preuve des travaux tient dans la comparaison du constat de sortie du locataire précédent et du constat d'entrée du suivant : ce qui a changé entre les deux, poste par poste, avec photos, factures à l'appui. Un constat sommaire ne documente rien et fait perdre la dérogation.

Pas de plafonnement du niveau des loyers, contrairement à Montpellier

Deux dispositifs portent le même nom dans le langage courant et n'ont rien à voir. L'encadrement de l'évolution du loyer, décrit ci-dessus, s'applique automatiquement dans toutes les communes en zone tendue, Nîmes comprise. Le plafonnement du niveau des loyers, issu de la loi ELAN de 2018, fixe un loyer de référence au mètre carré par arrêté préfectoral ; il ne s'applique que dans les agglomérations qui l'ont demandé et obtenu, comme Montpellier depuis le 1er juillet 2022.

À la date de vérification de ce guide, septembre 2026, aucun arrêté préfectoral de loyer de référence n'est en vigueur pour Nîmes. Un bailleur nîmois fixe donc librement le loyer d'une première mise en location, et n'est contraint qu'à la relocation, par le plafond du loyer précédent. Le guide consacré à l'encadrement des loyers à Montpellier décrit l'autre régime, pour un gestionnaire qui gère des lots dans les deux villes.

Le permis de louer : Pissevin et la galerie Wagner

La Ville de Nîmes a instauré l'autorisation préalable de mise en location sur le périmètre de l'Opération de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national de Pissevin : depuis le 1er mars 2023, les douze copropriétés de l'ORCOD-IN y sont soumises. Depuis le 1er février 2025, le dispositif s'étend aux copropriétés de la galerie Wagner. Le reste de la ville n'est pas concerné, et aucune des six communes de la couronne ne l'a mis en place à la date de vérification.

Sur ce périmètre, toute mise en location et tout changement de bail exigent une autorisation préalable, demandée par le formulaire CERFA n° 15652*01 ; un transfert d'autorisation se déclare par le CERFA n° 15663*01. Louer sans autorisation expose le bailleur à une contravention pouvant atteindre 15 000 €. La Ville publie la carte des périmètres et un guide d'évaluation du logement décent, fondé sur les critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

La taxe sur les logements vacants

Dans les communes en zone tendue, un logement habitable laissé inoccupé depuis plus de douze mois consécutifs est soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants, assise sur la valeur locative cadastrale : 17 % la première année d'imposition, 34 % à partir de la deuxième. Le zonage qui sert de base à cette taxe est le même que celui de la zone tendue, ce qui explique que la liste officielle des communes soit publiée sous le nom de « zonage TLV ».

Nîmes compte 9 734 logements vacants au recensement de 2023, soit 11,1 % de son parc, contre 6 123 en 2017. Pour un bailleur qui remet en location un logement resté vide, la question rejoint celle de l'état des lieux : le constat d'entrée doit décrire un logement remis en état, avec ses réserves, pour que la sortie se compare à quelque chose.

Loyers, parc et locataires : les chiffres du pôle

L'observatoire local des loyers du Gard, animé par l'ADIL et agréé en 2023 sur les 39 communes de Nîmes Métropole, donne pour 2025 un loyer médian du parc privé compris entre 10,7 et 11,4 € par m² hors charges selon la zone de Nîmes, et de 10,2 € par m² dans les communes de la couronne qu'il couvre. À l'échelle de l'agglomération, un quart des loyers se situe sous 9,3 € et un quart au-dessus de 12,3 € par m². Vauvert, dans la communauté de communes de Petite Camargue, n'est pas couverte.

Le recensement de 2023 compte à Nîmes 87 984 logements, 73 347 résidences principales et 57,9 % de ménages locataires, dont 17,3 % en logement HLM loué vide. Un quart des Nîmois vit dans l'un des six quartiers prioritaires de la politique de la ville. Nîmes Université accueille près de six mille étudiants, logés pour une petite part à la résidence CROUS Hoche, 160 studios, et pour le reste dans le parc privé.

Ce que tout cela change à l'état des lieux

Le préavis d'un mois resserre le calendrier : le constat de sortie doit être disponible le jour même pour chiffrer les travaux et relouer dans le délai. L'encadrement à la relocation fait du couple constat de sortie et constat d'entrée la preuve des travaux qui justifient une hausse. Le permis de louer, sur son périmètre, fait du constat d'entrée la trace que le logement remis est bien celui qui a été autorisé, décent poste par poste.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal du constat : description par pièce et par élément, relevés de compteurs, clés remises, et possibilité d'annexer une grille de vétusté. Sur le pôle nîmois, nous appliquons la même trame qu'à Montpellier, avec le déplacement inclus dans le rayon de 25 km autour de Nîmes et la même grille tarifaire. Les pages de chaque commune et de chaque quartier de Nîmes décrivent ce que le parc local change au relevé.

Questions fréquentes

Sources

• Liste des communes selon le zonage TLV (zones tendues), décret du 22 décembre 2025 — data.gouv.fr
• Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (zones tendues) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (préavis réduit en zone tendue)
• Encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues — analyse juridique de l'ANIL
• Vérifier si un logement est situé en zone tendue — Service-Public.fr
• Permis de louer — Ville de Nîmes
• Niveau des loyers à Nîmes — Observatoire local des loyers du Gard, ADIL 30, 2025
• Dossier complet — Commune de Nîmes (30189), recensement 2023 — INSEE
• L'encadrement des loyers à Montpellier — ADIL de l'Hérault
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)

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