Qui paie l'état des lieux d'entrée et de sortie
C'est la première question posée par un locataire, et la première source d'erreur de facturation dans les agences. Les regles different totalement entre l'entrée et la sortie.
Qui paie l'état des lieux en location ?
L'état des lieux d'entrée réalisé un professionnel est partage entre le bailleur et le locataire, la part du locataire étant plafonnée à 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable pour les baux signes à compter du 1er janvier 2026, et ne pouvant jamais dépasser celle du bailleur. L'état des lieux de sortie est intégralement à la charge du bailleur : aucune part ne peut être refacturée au locataire.
Verifie en 2026-09 · EDL Montpellier, Montpellier
A l'entrée : un partage plafonne par la loi
Lorsque l'état des lieux d'entrée est établi par un professionnel mandaté, le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 autorise le bailleur à en imputer une partie au locataire, sous deux conditions cumulatives.
La première est un plafond au mètre carré. Fige à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable pendant onze ans, il a été indexé sur l'IRL par l'arrêté du 17 juillet 2025 et s'établit à 3,03 € TTC par mètre carré pour les baux signes à compter du 1er janvier 2026. Les baux antérieurs restent au plafond en vigueur à leur signature. La seconde condition est un plafond relatif : la part du locataire ne peut jamais excéder celle du bailleur. C'est cette seconde condition qui est le plus souvent oubliee.
Le même arrete à revalorise les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail : 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue — dont releve Montpellier — et 8,07 €/m² ailleurs. Ces trois plafonds sont distincts de celui de l'état des lieux et ne se cumulent pas avec lui.
| Surface habitable | Part locataire maximale | Part bailleur minimale | Recette totale possible |
|---|---|---|---|
| 20 m² (studio) | 60,60 € TTC | 60,60 € TTC | 121,20 € TTC |
| 35 m² (T2) | 106,05 € TTC | 106,05 € TTC | 212,10 € TTC |
| 50 m² (T2/T3) | 151,50 € TTC | 151,50 € TTC | 303,00 € TTC |
| 70 m² (T3) | 212,10 € TTC | 212,10 € TTC | 424,20 € TTC |
| 90 m² (T4) | 272,70 € TTC | 272,70 € TTC | 545,40 € TTC |
à la sortie : intégralement à la charge du bailleur
Le plafond de 3,03 €/m² ne concerne que l'état des lieux d'entrée. L'état des lieux de sortie ne peut faire l'objet d'aucune refacturation au locataire : il est supporte en totalité par le bailleur, même lorsqu'il est réalisé l'agence ou par un prestataire.
Une agence qui facture au locataire une part de l'état des lieux de sortie s'expose à une demande de remboursement, et le locataire dispose de trois ans pour l'exercer.
Les autres honoraires de location, et ce qui ne se cumule pas
L'état des lieux n'est pas le seul poste plafonne. Le décret n° 2014-890 encadre quatre prestations distinctes, et la confusion entre elles est fréquente : trois relevent d'un plafond commun module par zone, la quatrième à son propre plafond.
Les honoraires de visite du logement, de constitution du dossier du locataire et de rédaction du bail sont regroupes sous un plafond unique, qui depend de la tension du marche local. L'état des lieux d'entrée, lui, dispose d'un plafond separe qui s'ajoute au précédent. Ces montants, figes depuis 2014, ont été indexes sur l'IRL par l'arrêté du 17 juillet 2025 et s'appliquent aux baux signes à compter du 1er janvier 2026.
| Prestation | Zone très tendue | Zone tendue (dont Montpellier) | Reste du territoire |
|---|---|---|---|
| Visite, dossier et rédaction du bail | 12,10 €/m² | 10,09 €/m² | 8,07 €/m² |
| État des lieux d'entrée | 3,03 €/m² | 3,03 €/m² | 3,03 €/m² |
| État des lieux de sortie | 0 € | 0 € | 0 € |
| Total maximum imputable au locataire | 15,13 €/m² | 13,12 €/m² | 11,10 €/m² |
Ce que le locataire peut contester, et sous quel délai
Un dépassement de plafond n'est pas sanctionné par la nullité du bail : la clause est reputee non ecrite pour la partie excedentaire. Concrètement, le locataire peut demander le remboursement de la différence, et le bail continue de produire tous ses effets.
Trois motifs de contestation reviennent. Le dépassement du plafond au mètre carré, qui se vérifie par un simple calcul à partir de la surface habitable inscrite au bail. Le dépassement du plafond relatif, lorsque la part imputée au locataire excède celle du bailleur : c'est le plus fréquent, et le plus souvent ignore par les agences. Et la refacturation d'une part de l'état des lieux de sortie, qui n'est jamais admise.
Le locataire dispose de trois ans pour agir à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son droit. Autrement dit, la demande peut arriver bien après son départ. Pour un cabinet de gestion, cela signifie qu'une pratique de facturation irreguliere n'est pas soldée à la sortie du locataire : elle reste ouverte pendant trois ans, sur chaque bail concerne.
Ce que cela change pour la rentabilite d'un mandat
Le plafond légal fixe mécaniquement le plafond de recette de l'agence sur l'entrée. Sur un T2 de 50 m², la recette maximale est de 303 € TTC. Une prestation externalisée facturée 102 € TTC laisse donc près de 200 € TTC de marge, sans mobiliser un agent pendant deux heures.
C'est le calcul qui decide de l'externalisation : le prix du prestataire ne doit pas être compare à zéro, mais à la recette plafonnée et au coût complet d'un agent en déplacement.
Questions fréquentes
Le plafond de 3,03 €/m² est-il en TTC ou en HT ?
En TTC. Il s'applique à la surface habitable du logement, et non à la surface au sol ou à la surface Carrez. Ce plafond est celui des baux signés à compter du 1er janvier 2026 ; il était de 3 € TTC par mètre carré pour les baux antérieurs.
Peut-on facturer au locataire un état des lieux réalisé le bailleur lui-même ?
Non. Le partage n'est possible que lorsque l'état des lieux est établi par un tiers professionnel mandaté. Un bailleur qui réalise lui-même l'état des lieux ne peut rien facturer.
Que se passe-t-il si la part du locataire dépasse celle du bailleur ?
La clause est reputee non ecrite pour l'excès. Le locataire peut demander le remboursement de la différence, y compris après son départ.
Montpellier releve-t-elle de la zone tendue ou très tendue ?
De la zone tendue. Le plafond des honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail y est de 10,09 € TTC par mètre carré de surface habitable pour les baux signes à compter du 1er janvier 2026, auquel s'ajoute le plafond distinct de 3,03 €/m² pour l'état des lieux d'entrée.
Les plafonds d'honoraires et celui de l'état des lieux se cumulent-ils ?
Oui, ce sont deux plafonds distincts. En zone tendue, le total maximum imputable au locataire s'établit donc à 13,12 € TTC par mètre carré : 10,09 € pour la visite, le dossier et le bail, plus 3,03 € pour l'état des lieux d'entrée. La part du locataire ne peut par ailleurs jamais excéder celle du bailleur sur l'état des lieux.
Pendant combien de temps un locataire peut-il reclamer un trop-percu ?
Trois ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son droit. La demande peut donc arriver longtemps après son départ. Pour un cabinet, une pratique de facturation irreguliere reste ouverte pendant trois ans, sur chacun des baux concernes.
Sources
- Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (plafonnement des honoraires)
- ANIL — État des lieux d'entrée et de sortie
- Justice.fr — Peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ?
- Arrete du 17 juillet 2025 (revalorisation des plafonds d'honoraires de location)
- Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (plafonnement des honoraires)
- Professionnels de l'immobilier : plafonnement des honoraires de location — ANIL
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