État des lieux Croix d'Argent, Montpellier

Le parc locatif de Croix d'Argent

Croix d'Argent est l'un des sept grands quartiers de Montpellier, et le plus hétérogène de tous. Il rassemble des ensembles de logement social et des copropriétés des années 70 autour de Lemasson et du Mas Drevon, un tissu pavillonnaire ancien, et des opérations récentes en extension vers Ovalie et Estanove, desservies par le tramway ligne 2.

Pour un gestionnaire, cette mixité est un piège discret. Le portefeuille sur le quartier se décrit facilement en typologies — tant de T2, tant de T3 — et ces typologies masquent des écarts considérables. Deux T3 de 65 m² à deux kilomètres l'un de l'autre peuvent avoir un simple vitrage et un chauffage électrique d'origine pour l'un, une VMC double flux et des menuiseries récentes pour l'autre.

Les bailleurs sociaux y ont des volumes importants, avec des exigences de trame et de nomenclature strictes. Le parc privé, lui, mêle propriétaires occupants devenus bailleurs et investisseurs récents. Le même prestataire y rencontre donc, dans la même semaine, une campagne au format imposé et des mandats individuels au format libre.

Vétusté et dégradation : la seule distinction qui compte en sortie

L'usure normale, ou vétusté, n'est jamais imputable au locataire : elle résulte de l'écoulement du temps et d'un usage conforme. La dégradation, elle, résulte d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal, et se retient sur le dépôt de garantie. Toute la difficulté est que les deux se ressemblent sur une photographie.

La loi ALUR à ouvert la possibilité d'appliquer une grille de vétusté, à deux conditions cumulatives : elle doit être issue d'un accord collectif de location, et elle doit être annexée au bail. Sans annexion, elle n'est opposable à personne — ni au locataire, qui ne peut s'en prévaloir pour réduire une retenue, ni au bailleur, qui ne peut s'en servir pour la justifier.

Une grille définit, par catégorie d'élément, une durée de vie théorique, une franchise pendant laquelle aucun abattement ne s'applique, et un taux d'abattement annuel. Elle ne remplace pas l'état des lieux : elle s'applique par-dessus. Pour la faire fonctionner, il faut deux informations que seul le relevé apporte — l'état de l'élément à l'entrée, et sa date de pose ou son âge approximatif.

Le même T3, à cinquante ans d'écart

Le tableau ci-dessous prend six postes courants et montre ce que change l'âge du bâti sur ce qu'il faut relever. C'est la démonstration concrète qu'une trame unique ne tient pas sur Croix d'Argent.

Nous décrivons l'état et relevons l'âge lorsqu'il est connu ; l'application de la grille et le chiffrage appartiennent au bailleur.

Ce que nous relevons pour rendre une grille applicable

Une grille de vétusté ne sert à rien si le rapport ne parle pas le même langage qu'elle. Nous demandons donc au gestionnaire, dès la mise en place, de nous transmettre la grille applicable, et nous alignons les catégories du relevé sur les siennes : revêtements de sol, revêtements muraux, menuiseries, équipements sanitaires, équipements de cuisine, appareillage électrique.

Pour chaque catégorie, trois informations sont consignées. L'état constaté, décrit de façon factuelle et localisée plutôt que par une appréciation globale. La date de pose ou l'âge approximatif, lorsque le bailleur ou le gestionnaire nous la communique — c'est l'information la plus souvent manquante et la plus décisive. Et la nature exacte de l'élément, parce qu'une grille distingue un parquet massif d'un stratifié.

Ce travail ne coûte rien de plus en temps d'intervention : il coûte une transmission d'information en amont. C'est le point sur lequel nous insistons auprès des gestionnaires de ce secteur — un rapport aligné sur la grille se traite en sortie en quelques minutes, un rapport qui l'ignore se traite en discussion.

Un parc mixte, deux façons de travailler

La coexistence du parc social et du parc privé sur le même quartier impose deux modes opératoires, et les confondre est la première cause de rapport refusé. Sur le parc conventionné, la trame, la nomenclature des désordres et le délai de restitution sont imposés par le bailleur et contractualisés : nous les reprenons tels quels, sans négociation, et nous organisons les interventions en campagne, par résidence et par cage d'escalier.

Sur le parc privé, la logique est celle du mandat individuel : format libre ou trame de l'agence, intervention à l'unité ou regroupée par secteur, facturation mensuelle par mandat. Le niveau de détail reste le même, mais la restitution diffère.

Pour un cabinet qui gère les deux sur Croix d'Argent — cas fréquent —, l'intérêt d'un prestataire unique est précisément là : une seule mise en place, deux formats de sortie, et une facturation consolidée. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures sur le parc privé ; sur une campagne conventionnée, le calendrier est arrêté par convention à l'avance.

Ce que doit contenir un état des lieux à Croix d'Argent

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• Un relevé aligné sur les catégories de la grille de vétusté applicable, transmise par le gestionnaire avant la mise en place
• La nature exacte de chaque élément, et non son type générique : une grille distingue un parquet massif d'un stratifié
• La date de pose ou l'âge approximatif des revêtements et équipements lorsque le bailleur la connaît, information la plus souvent manquante et la plus décisive
• Un état factuel et localisé de chaque désordre, jamais une appréciation globale du type « bon état »
• Le relevé du type de chauffage et de ventilation, qui date le logement plus sûrement que l'année de construction affichée
• La mention des équipements installés par un locataire précédent et absents du bail, fréquents sur le parc des années 70

Délais et tarifs sur le secteur

Croix d'Argent est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, sur l'ensemble du grand quartier, d'Estanove à Ovalie en passant par Lemasson. Le stationnement y est simple et les résidences accessibles en véhicule, ce qui rend les interventions groupées efficaces.

Le tarif suit le palier de surface. Sur le parc pavillonnaire du secteur, les extérieurs sont compris sans supplément. Au-delà de dix états des lieux par mois, la dégressivité s'applique ; sur une campagne conventionnée, le volume et le calendrier sont définis par convention. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.