Les diagnostics obligatoires en location
Le piège n'est pas d'oublier un diagnostic : c'est d'en annexer un périmé. Les durées de validité vont de six mois à dix ans, et l'état des risques, le plus court, est celui que l'on reprend le plus souvent d'un dossier ancien sans y regarder.
Quels diagnostics faut-il annexer à un bail d'habitation ?
Le dossier de diagnostic technique doit être remis au locataire avant la signature du bail, auquel il est annexé. Il comprend au minimum le diagnostic de performance énergétique, valable dix ans, et l'état des risques et pollutions, valable six mois seulement. S'y ajoutent, selon l'âge du bien : le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements antérieurs à 1949, l'état de l'amiante pour les permis délivrés avant juillet 1997, et les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans, valables six ans.
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Le dossier de diagnostic technique, et quand il doit être remis
Le dossier de diagnostic technique n'est pas une pièce que l'on complète après coup : il est remis au locataire au moment de la signature du bail, auquel il est annexé. En pratique, il doit être disponible dès la mise en ligne de l'annonce, puisque certaines mentions — la classe énergétique en particulier — doivent y figurer.
Chaque diagnostic est réalisé par un professionnel certifié. Un état des lieux n'en est pas un et ne peut pas en tenir lieu : ce sont deux métiers distincts, avec deux régimes de responsabilité différents.
Ce que le gestionnaire doit maîtriser, ce n'est pas la technique du diagnostic, c'est son calendrier. Les durées de validité diffèrent d'un facteur vingt entre le plus court et le plus long, et un dossier constitué au fil des ans finit par contenir des pièces périmées sans que personne s'en aperçoive.
Ce qui est exigible et pour combien de temps
Le tableau ci-dessous récapitule le régime applicable à une location d'habitation.
| Diagnostic | Quand il est exigible | Validité en location |
|---|---|---|
| Performance énergétique (DPE) | Toujours | 10 ans |
| État des risques et pollutions (ERP) | Toujours, dans les zones concernées | 6 mois |
| Surface habitable (loi Boutin) | Toujours, la surface figure au bail | Sans durée, tant que le logement n'est pas modifié |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | 6 ans si présence de plomb, illimité si absence |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Selon le constat |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
L'erreur la plus fréquente : l'état des risques périmé
Sur les dossiers que nous voyons passer, la même erreur revient : un état des risques établi lors de l'acquisition du bien, ou lors de la commercialisation d'un programme neuf, annexé tel quel à un bail signé un an plus tard. Il est périmé depuis six mois.
La difficulté est que rien ne le signale. Le document existe, il est complet, il porte un tampon. Seule sa date le disqualifie, et personne ne la vérifie parce que les autres diagnostics du dossier, eux, sont encore valables.
La conséquence n'est pas théorique. Un locataire qui découvre un risque non porté à sa connaissance — inondation, mouvement de terrain, pollution des sols — peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer. Sur un secteur exposé, l'ERP n'est pas une formalité administrative.
La décence énergétique change la nature du DPE
Le diagnostic de performance énergétique a longtemps été purement informatif. Il ne l'est plus : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location en France métropolitaine. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034.
Pour les baux en cours, l'interdiction joue au renouvellement ou à la reconduction tacite. Un bail vide de trois ans signé en 2024 sur un logement G arrivera donc à son terme sur un logement devenu inlouable en l'état.
Cela transforme le DPE en outil de gestion de portefeuille. Un cabinet qui gère cent lots dans du bâti ancien a intérêt à connaître la classe de chacun et l'échéance de chaque bail, pour planifier les travaux plutôt que de les découvrir au moment de relouer. C'est une anticipation à trois ans, pas à trois mois.
Ce que le bailleur risque en cas de manquement
L'absence ou l'invalidité d'un diagnostic ne rend pas le bail nul, mais elle prive le bailleur de la possibilité de s'exonérer du vice correspondant. Autrement dit, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur pour un défaut que le diagnostic aurait dû révéler.
Les conséquences varient selon la pièce manquante. Un ERP absent ou périmé ouvre au locataire une demande de résolution du bail ou de diminution du loyer. Un CREP manquant sur un logement antérieur à 1949 expose le bailleur en cas d'intoxication au plomb. Un diagnostic électricité absent affaiblit sa position en cas de sinistre.
S'y ajoute un effet indirect que les cabinets sous-estiment : un dossier de diagnostic incomplet est le premier indice qu'un locataire en conflit examine. Un dossier propre n'évite pas tous les litiges, mais un dossier incomplet en crée.
| Pièce absente ou périmée | Ce que le bailleur perd | Ce que le locataire peut demander |
|---|---|---|
| État des risques | L'exonération sur le risque non signalé | Résolution du bail ou diminution du loyer |
| DPE | Rien sur le bail, mais la mise en location si classe G | Mise en conformité énergétique du logement |
| Plomb (CREP) | L'exonération sur l'intoxication au plomb | Réparation du préjudice, logement antérieur à 1949 |
| Électricité | Sa position en cas de sinistre d'origine électrique | Réparation, et mise en cause de l'assurance |
| Gaz | Sa position en cas de sinistre d'origine gaz | Réparation, et mise en cause de l'assurance |
| Surface habitable erronée | La sincérité du bail | Diminution du loyer proportionnelle à l'écart |
Ce que nous vérifions et ce que nous ne faisons pas
Nous ne réalisons pas les diagnostics : c'est un métier certifié, distinct du nôtre, et un prestataire d'états des lieux qui prétendrait les couvrir sortirait de son périmètre et de son assurance.
En revanche, lors d'un état des lieux d'entrée, nous vérifions la présence des diagnostics au dossier et nous signalons au gestionnaire une validité expirée — l'ERP en particulier. C'est un contrôle qui coûte deux minutes sur place et qui évite un vice caché dans le dossier pendant trois ans.
Nous relevons également les éléments matériels qui déterminent l'exigibilité de certains diagnostics : type de menuiseries, nature du chauffage, présence d'une installation gaz, âge apparent du tableau électrique. Ils ne remplacent aucun diagnostic, mais ils permettent au gestionnaire de repérer les lots à contrôler en priorité.
- Présence effective des diagnostics au dossier remis au locataire
- Validité en cours, en particulier l'état des risques dont la durée n'est que de six mois
- Cohérence entre la surface habitable annoncée au bail et la configuration réelle du logement
- Type de menuiseries, nature du chauffage et présence d'une installation gaz
- État apparent du tableau électrique et présence d'un dispositif différentiel
- Signalement au gestionnaire de toute pièce manquante ou expirée, sans avis de conformité
Questions fréquentes
Quels diagnostics sont obligatoires pour une location ?
Toujours le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques et pollutions, ainsi que la surface habitable qui figure au bail. Puis, selon le bien : le constat de risque d'exposition au plomb pour un logement antérieur à 1949, l'état de l'amiante pour un permis délivré avant juillet 1997, et les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans.
Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic ?
Le DPE est valable dix ans, les diagnostics électricité et gaz six ans en location, le CREP six ans en cas de présence de plomb et illimité en son absence. L'état des risques n'est valable que six mois : c'est le plus court, et celui qui se périme le plus souvent sans qu'on s'en aperçoive.
Que risque un bailleur qui annexe un diagnostic périmé ?
Il perd la possibilité de s'exonérer du vice correspondant. Un ERP absent ou périmé ouvre au locataire une demande de résolution du bail ou de diminution du loyer. Un CREP manquant sur un logement antérieur à 1949 expose le bailleur en cas d'intoxication au plomb.
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Pas pour une nouvelle mise en location : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail en France métropolitaine. Pour les baux en cours, l'interdiction joue au renouvellement ou à la reconduction tacite. Les logements F suivront en 2028, les E en 2034.
Réalisez-vous les diagnostics lors de l'état des lieux ?
Non. Les diagnostics relèvent d'un professionnel certifié, avec un régime de responsabilité distinct du nôtre. Nous vérifions en revanche leur présence au dossier et signalons une validité expirée, et nous relevons les éléments matériels qui déterminent l'exigibilité de certains d'entre eux.
À quel moment le dossier doit-il être remis au locataire ?
Au plus tard à la signature du bail, auquel il est annexé. En pratique il doit être disponible dès la mise en ligne de l'annonce, puisque la classe énergétique doit y figurer.
Sources
- Le diagnostic de performance énergétique — economie.gouv.fr
- Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dossier de diagnostic technique)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
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