État des lieux Les Arceaux, Montpellier
Aux Arceaux, la difficulté est une question de mesure. Le parc est fait de maisons de ville, de duplex et de volumes atypiques où la typologie inscrite au bail ne dit presque rien du travail réel. Un « T3 » peut développer 110 m² sur trois niveaux avec cave voûtée et terrasse. Cette page explique pourquoi la surface développée, et non le nombre de pièces, doit commander la tarification comme le contenu de l'état des lieux.
Le parc locatif des Arceaux
Les Arceaux tiennent leur nom de l'aqueduc Saint-Clément, qui structure le quartier depuis le XVIIIe siècle. Le bâti est un mélange d'échoppes de faubourg, de maisons de ville en pierre et de petits immeubles du début du XXe siècle, presque tous sans ascenseur. La proximité immédiate du Peyrou et du marché du samedi en fait l'un des secteurs les plus recherchés de Montpellier par les familles et les professions libérales.
Le loyer médian relevé sur le quartier s'établit autour de 21 €/m² en 2026, avec de fortes variations selon la rue et la qualité de la rénovation. Les surfaces sont nettement supérieures à celles de l'Écusson ou de Boutonnet : T3 et T4 dominent, avec des maisons entières louées en une seule unité.
La rotation est modérée : les baux durent, les familles restent, et les sorties s'étalent sur l'année au lieu de se concentrer sur l'été. Pour une agence, cela change la nature du besoin : moins de volume, mais des interventions plus longues et plus complexes, où l'erreur de chiffrage se paie sur la marge plutôt que sur le planning.
Surface habitable, surface développée : deux mesures, deux usages
La surface habitable au sens de la loi Boutin, définie à l'article R.156-1 du code de la construction et de l'habitation, est celle qui doit figurer au bail. Elle correspond à la surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Elle exclut les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas, et toute partie de local dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
Cette définition est faite pour protéger le locataire sur le loyer, pas pour organiser un état des lieux. Un duplex des Arceaux dont le niveau supérieur est mansardé peut afficher 62 m² habitables au bail et développer 95 m² de sols, murs et plafonds à relever. Une cave voûtée, une terrasse et un escalier intérieur en bois ne comptent pas un mètre carré en loi Boutin, et représentent pourtant un quart du temps d'intervention.
D'où le principe que nous appliquons sur ce secteur : la surface habitable détermine le loyer, la surface développée détermine le prix et la durée de l'état des lieux. Un prestataire qui facture au nombre de pièces perd de l'argent sur chaque maison de ville, et le rattrape en bâclant. C'est exactement ce qu'une agence ne peut pas se permettre sur un mandat familial de longue durée.
Ce que coûte une erreur de chiffrage sur un bien atypique
Le tableau ci-dessous met en regard ce que dit le bail et ce qu'implique réellement l'intervention, sur les configurations les plus fréquentes du quartier.
| Configuration | Ce que dit le bail | Ce qu'il faut réellement relever |
|---|---|---|
| Duplex mansardé | T2, 48 m² habitables | Deux niveaux, escalier intérieur, sous-pente inférieure à 1,80 m non comptée mais bien présente |
| Maison de ville sur trois niveaux | T4, 95 m² habitables | Trois niveaux, cave, cour, deux escaliers, souvent une terrasse en toiture |
| Échoppe réaménagée | T3, 70 m² habitables | Plain-pied allongé, cour arrière, dépendance ou atelier au fond |
| Appartement avec combles aménagés | T3, 66 m² habitables | Volume sous pente non compté, mais mur, sol et velux à décrire |
| Rez-de-jardin | T3, 72 m² habitables | Jardin privatif, clôture, végétation, portail : hors surface, dans le bail |
| Bien avec cave voûtée | Mention « cave » | Humidité structurelle de bâti ancien, à décrire pour ne pas être imputée |
Le tarif suit le palier de surface développée, communiqué avant intervention, jamais découvert sur place.
Les extérieurs, angle mort des états des lieux
Cours, jardinets, terrasses en toiture et caves sont la règle aux Arceaux, et ce sont les éléments les plus systématiquement omis. Ils figurent pourtant au bail, ils se dégradent, et leur remise en état est chère : une cour envahie, un jardinet laissé deux saisons sans entretien, une terrasse dont les évacuations sont bouchées représentent des retenues significatives.
La frontière à documenter est toujours la même : l'étanchéité d'une terrasse relève du bailleur, l'obstruction de ses évacuations par des feuilles relève de l'entretien courant du locataire. L'état des siphons et des descentes à l'entrée est donc la pièce qui tranche. De même, une haie ou un arbre en pleine terre relève de l'entretien courant, mais son remplacement après dépérissement ne peut être imputé que si son état d'entrée est établi.
Les caves voûtées du secteur présentent presque toujours une humidité de remontée capillaire, normale sur du bâti ancien sans coupure. Ne pas la mentionner à l'entrée expose le bailleur à une contestation qu'il perdra, et le locataire à une retenue infondée.
Un parc ancien qui reste soumis aux règles de décence
Les Arceaux ne sont pas dans le périmètre du permis de louer, qui couvre Celleneuve, Figuerolles et des copropriétés de la Mosson, des Cévennes et de Saint-Martin. Aucune autorisation préalable de mise en location n'est donc à demander sur ce secteur.
En revanche, les critères de décence du décret du 30 janvier 2002 s'appliquent partout. Sur un parc majoritairement antérieur à 1948, trois points reviennent : la ventilation, souvent réduite à une grille obturée lors d'une rénovation, l'installation électrique, parfois modernisée par tranches sans mise en sécurité complète, et la hauteur sous plafond des niveaux mansardés.
Montpellier applique par ailleurs l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022. L'arrêté préfectoral en vigueur date du 9 juin 2026 et s'applique depuis le 1er juillet 2026, avec cinq zones et des plafonds modulés selon le nombre de pièces, la période de construction et le caractère meublé ou vide. Sur du bâti ancien rénové avec des prestations réelles — cheminée d'origine, hauteur sous plafond, terrasse, jardin —, un complément de loyer peut se justifier, à condition d'être documenté. L'état des lieux d'entrée est la pièce qui le documente.
Ce que doit contenir un état des lieux aux Arceaux
Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :
- Un relevé par niveau, avec la surface développée réellement traitée, et non la seule typologie inscrite au bail
- L'état des escaliers intérieurs, des paliers et des rampes, presque toujours en usure normale et presque jamais décrits
- Le traitement des volumes sous pente et des combles aménagés, exclus de la surface habitable mais bien présents dans le logement
- L'état de la cour, du jardinet ou de la terrasse, avec le revêtement, la clôture, la végétation et l'état des évacuations d'eaux pluviales
- L'état de la cave, y compris la mention explicite d'une humidité de remontée capillaire quand elle existe
- La description des prestations exceptionnelles du logement lorsqu'un complément de loyer est appliqué
Délais et tarifs sur le secteur
Les Arceaux sont dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement. Le stationnement y est contraint, particulièrement le samedi matin en raison du marché, et nous en tenons compte dans le calage des créneaux.
Le tarif suit le palier de surface développée. Sur une maison de ville, le palier est communiqué avant l'intervention à partir des éléments du mandat : nous préférons annoncer un prix supérieur et le tenir plutôt que d'afficher un tarif de T3 et de découvrir trois niveaux sur place. La durée moyenne d'une maison de ville complète, extérieurs compris, est de deux heures à deux heures trente. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.
Reperes et typologie du secteur
Typologie dominante : Maisons de ville, T3 et T4 anciens.
Rotation locative : modérée.
Reperes du secteur : Aqueduc Saint-Clément, Marché des Arceaux, Promenade du Peyrou, Rue Marioge, Boulevard des Arceaux.
Tarifs applicables a Les Arceaux
Déplacement inclus, sans supplément de secteur. Prix hors taxes par état des lieux, entrée ou sortie.
| Typologie | Surface | Prix HT |
|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu'à 30 m² | 69 EUR HT |
| T2 | 30 à 50 m² | 85 EUR HT |
| T3 | 50 à 70 m² | 105 EUR HT |
| T4 | 70 à 90 m² | 129 EUR HT |
| T5 et + | plus de 90 m² | 155 EUR HT |
Questions fréquentes sur Les Arceaux
Intervenez-vous aux Arceaux sans supplément de déplacement ?
Oui. Le quartier des Arceaux fait partie de la zone incluse : le déplacement est compris dans le tarif, y compris le samedi malgré les contraintes de stationnement liées au marché.
Comment tarifez-vous une maison de ville sur trois niveaux ?
Au palier de surface développée, pas au nombre de pièces. Un T4 de 95 m² habitables réparti sur trois niveaux avec cave et cour ne demande pas le même temps qu'un T4 de plain-pied. Le palier est communiqué avant l'intervention à partir des éléments du mandat, jamais découvert sur place.
Quelle différence faites-vous entre surface habitable et surface développée ?
La surface habitable au sens de la loi Boutin, définie à l'article R.156-1 du code de la construction, exclut les caves, terrasses, loggias, combles non aménagés et toute partie de moins de 1,80 m de hauteur. Elle détermine le loyer. La surface développée est celle que nous relevons réellement : elle détermine le prix et la durée de l'état des lieux.
La cour, le jardinet et la cave sont-ils compris ?
Oui, dès lors qu'ils figurent au bail. Ce sont les éléments les plus souvent omis et parmi les plus coûteux à remettre en état. Nous relevons systématiquement le revêtement, la clôture, la végétation et l'état des évacuations d'eaux pluviales.
Combien de temps prend un état des lieux sur une maison de ville ?
Deux heures à deux heures trente pour une maison complète avec extérieurs. C'est trois à quatre fois le temps d'un studio, et c'est la raison pour laquelle la tarification au nombre de pièces ne tient pas sur ce secteur.
Le permis de louer s'applique-t-il aux Arceaux ?
Non. Le permis de louer couvre Celleneuve, Figuerolles et des copropriétés de la Mosson, des Cévennes et de Saint-Martin. Aucune autorisation préalable de mise en location n'est à demander aux Arceaux. Les critères de décence du décret du 30 janvier 2002, eux, s'appliquent partout.
Sources
- Article R.156-1 du code de la construction et de l'habitation (surface habitable, loi Boutin)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)
- Prix au m² à la location — Les Arceaux, Montpellier
- Quartiers Celleneuve et Figuerolles : permis de louer — Ville de Montpellier
Chiffres verifies en 2026-09. Cette page decrit le cadre applicable a Montpellier et ne constitue pas un conseil juridique individualise.
Ce qu'un service achats demande avant d'ouvrir un compte
Assurance, conformité, capacité, facturation : les six points qui bloquent un référencement, traités avant que vous ayez à les demander.
Responsabilité civile professionnelle
Attestation d'assurance RC professionnelle transmise avant la première mission et à chaque renouvellement annuel.
Rapports conformes au décret 2016-382
Trame imposée par la loi ALUR : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties, annexes photographiques.
Traitement des données conforme au RGPD
Coordonnées des locataires utilisées pour la seule mission, conservation limitée, aucune cession. Registre de traitement tenu à disposition.
Capacité et montée en charge
50 états des lieux par mois produits en propre. Au-delà, montée en charge par intervenants partenaires formés à notre protocole, sous 15 jours ouvres après validation du volume.
Contrat-cadre et interlocuteur unique
Conditions, délais et tarifs fixés dans un contrat-cadre. Un interlocuteur nommé, joignable directement, sans plateforme intermédiaire.
Facturation groupée mensuelle
Une facture par mois et par société, avec le récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, au format attendu par votre comptabilité.
Prestations disponibles a Les Arceaux
État des lieux d'entrée
Le document qui determine tout ce qui pourra être retenu trois ans plus tard.
État des lieux de sortie
Le document qui doit tenir si le locataire conteste la retenue.
Inventaire de logement meuble
Le mobilier ne figure pas dans l'état des lieux : il exige son propre document.
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