État des lieux Hôpitaux-Facultés, Montpellier

Le parc locatif d'Hôpitaux-Facultés

Hôpitaux-Facultés est un grand quartier au nord de la ville, structuré par deux pôles : le campus santé, autour du CHU Lapeyronie, de la faculté de médecine et de l'hôpital Gui de Chauliac, et le pôle universitaire des sciences et des lettres. S'y ajoutent Euromédecine et Malbosc, plus récents, qui ont accueilli l'essentiel des programmes de résidences étudiantes des quinze dernières années.

Le parc mélange trois formes rarement réunies ailleurs : des résidences étudiantes gérées, souvent de 80 à 220 logements de 19 à 29 m² ; des petits collectifs des années 70 à 90 détenus lot par lot par des bailleurs particuliers ; et des maisons individuelles de bord de quartier, parfois divisées en colocations.

Le point commun est la demande. Montpellier accueille plus de 80 000 étudiants et se classe deuxième ville étudiante de France sur 47 au classement 2025 de L'Étudiant, avec une part d'étudiants de 17,86 % de l'unité urbaine. Sur ce secteur, la vacance locative est quasi nulle : un logement libéré fin juin est reloué avant septembre. Ce n'est pas la commercialisation qui pose problème, c'est la cadence des états des lieux.

Bail étudiant, bail mobilité, bail classique : trois calendriers différents

Le choix du type de bail détermine le rythme des interventions, et c'est une décision de gestion que beaucoup de mandats laissent implicite. Le bail étudiant meublé de l'article 25-7 dure 9 mois et ne se reconduit pas tacitement : le logement se libère à date fixe, généralement fin juin. Le bail mobilité de l'article 25-12 dure de 1 à 10 mois, s'adresse aux personnes en formation, en stage ou en mission temporaire, et interdit le dépôt de garantie.

Cette interdiction du dépôt de garantie à une conséquence directe et sous-estimée : sur un bail mobilité, le bailleur n'a aucune somme à retenir. La seule façon de faire valoir une dégradation est d'engager une action contre le locataire, ce qui suppose une preuve solide de l'état d'entrée. Autrement dit, l'état des lieux d'entrée n'est plus un outil de retenue, il devient la seule pièce du dossier.

Le tableau ci-dessous récapitule ce que chaque configuration implique pour le gestionnaire sur ce secteur.

Le dépôt de garantie d'un meublé classique est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un mois pour une location vide.

Le bailleur non résident et la valeur du rapport

La particularité économique du secteur est la structure de détention. Une part importante des lots appartient à des investisseurs qui n'habitent pas Montpellier : parents ayant acheté pour loger un enfant puis conservé le bien, investisseurs en dispositif fiscal, retraités ayant placé une épargne. Ils confient la gestion par mandat et ne mettent jamais les pieds dans le logement.

Pour ce bailleur, le rapport d'état des lieux n'est pas une formalité administrative : c'est le seul contact qu'il ait avec son bien. Il en tire son jugement sur la qualité du travail de l'agence, et c'est sur cette base qu'il renouvelle ou résilie le mandat. Un rapport lisible, photographié, cohérent d'une année sur l'autre vaut plus qu'un compte rendu commercial.

Concrètement, cela impose une exigence de constance : mêmes rubriques, même vocabulaire, même niveau de détail entre l'entrée et la sortie du même logement, y compris quand ce n'est pas le même intervenant. Un état des lieux d'entrée sommaire suivi d'une sortie très détaillée fait conclure au bailleur que son bien s'est dégradé, même quand ce n'est pas le cas. C'est une des raisons pour lesquelles nous travaillons avec une trame unique et un lexique fermé.

Absorber la pointe de fin août et septembre

Sur ce secteur, la charge n'est pas répartie sur l'année : elle se concentre. Les sorties de baux étudiants tombent fin juin, les entrées entre le 20 août et le 20 septembre. Une agence qui gère 300 lots sur Hôpitaux-Facultés peut avoir 80 à 120 états des lieux à produire en quatre semaines, avec les mêmes équipes qui traitent les visites, les dossiers et les signatures.

Deux réponses existent, et elles se combinent. La première est l'étalement : sur un immeuble où une résidence, décaler les dates d'effet des baux de quelques jours permet de lisser une semaine de pointe sans rien coûter. La seconde est l'externalisation ciblée, sur la période précise où la charge dépasse la capacité interne, plutôt que sur toute l'année.

Notre capacité propre est de 50 états des lieux par mois, et nous montons en charge sur quinze jours ouvrés dès lors que le volume est annoncé à l'avance. C'est la seule condition que nous posons sur ce secteur : un engagement de volume communiqué en juin permet de tenir septembre. Une demande de trente interventions déposée le 25 août ne le permet pas, et nous préférons le dire plutôt que de décaler des rendez-vous déjà pris.

Les résidences services et les interventions par série

Les résidences étudiantes du secteur, de 80 à plus de 200 logements, présentent une caractéristique qui change l'économie de la prestation : les lots sont identiques. Même surface, même agencement, même mobilier, même équipement. Une fois la trame calée sur le premier logement, les suivants s'enchaînent sans temps de réflexion et sans déplacement.

C'est le format où le coût unitaire descend le plus bas, et où la dégressivité prend tout son sens. Une série de vingt lots sur une même résidence se traite sur deux à trois journées avec une qualité supérieure à vingt interventions dispersées, parce que l'intervenant connaît le produit et repère immédiatement l'écart par rapport au standard.

Nous travaillons ce format avec l'exploitant ou le gestionnaire sur la base d'un planning arrêté à l'avance, avec les clés centralisées. C'est aussi le seul cas où nous acceptons des volumes journaliers élevés sans dégrader le niveau de détail.

Ce que doit contenir un état des lieux à Hôpitaux-Facultés

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• L'inventaire du mobilier au sens du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, la quasi-totalité du parc étant louée meublée
• La mention du type de bail, et en particulier l'absence de dépôt de garantie sur un bail mobilité, qui change la portée juridique du document
• Les relevés de compteurs avec leur numéro, indispensables quand une sortie et une entrée sont séparées de quelques jours
• L'état de la ventilation et des menuiseries, premiers postes de litige sur les petits collectifs des années 70 et 80 du secteur
• Le comptage nominatif des clés, badges d'accès à la résidence et clés de boîte aux lettres, souvent multiples sur les résidences services
• Un vocabulaire et des rubriques strictement identiques entre l'entrée et la sortie du même logement, condition de lisibilité pour un bailleur non résident

Délais et tarifs sur le secteur

Hôpitaux-Facultés est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, y compris sur Euromédecine et Malbosc. Le stationnement est plus simple qu'en centre-ville et les résidences disposent généralement d'un accès véhicule, ce qui rend les séries d'interventions efficaces.

Le tarif suit la grille au palier de surface, et l'option inventaire meublé s'applique sur la quasi-totalité des lots du secteur. Au-delà de dix états des lieux par mois, la dégressivité s'applique ; sur une série groupée dans une même résidence, elle se cumule avec le gain de temps de déplacement. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas, hors pointe de septembre où le volume doit être annoncé à l'avance.