État des lieux Boutonnet, Montpellier

Le parc locatif de Boutonnet

Boutonnet occupe la charnière entre l'Écusson et le plateau des facultés. Le bâti y est plus récent que dans le centre historique : petits collectifs des années 60 et 70, maisons de faubourg divisées en deux ou trois lots, quelques résidences étudiantes plus contemporaines. La proximité immédiate du Jardin des Plantes, de la faculté de médecine et du tramway en fait le quartier étudiant historique de Montpellier.

Conséquence directe sur la gestion : la quasi-totalité du parc est louée meublée. Le studio et le T1 bis dominent, avec des surfaces de 15 à 25 m², et des loyers relevés entre 437 et 631 € par mois en 2026 selon les annonces du secteur, soit une fourchette de 27 à 38 €/m². Le prix au mètre carré y est mécaniquement élevé parce que les surfaces sont petites et le mobilier inclus.

La détention est fragmentée : beaucoup de bailleurs particuliers propriétaires d'un ou deux lots, souvent acquis en investissement locatif, qui délèguent la gestion à une agence. Ils ne verront jamais le logement entre deux locataires. Le rapport d'état des lieux est leur seule vision du bien, et la seule preuve que le mobilier qu'ils ont financé est toujours là.

Meublé : ce que la loi impose de trouver dans le logement

Un logement ne peut être loué meublé que s'il comporte au minimum les éléments listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Cette liste n'est pas indicative : elle est le seuil légal du meublé. Un logement qui n'en comporte pas la totalité peut être requalifié en location vide par le juge, ce qui fait basculer le bail de un an à trois ans et prive le bailleur du régime fiscal correspondant.

Onze catégories d'éléments sont exigées : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment permettant une température inférieure ou égale à -6 °C, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d'entretien ménager adapté au logement.

L'état des lieux d'entrée est le document qui prouve que ces éléments étaient présents et fonctionnels le jour de la remise des clés. À Boutonnet, où le meublé est la règle, nous inventorions systématiquement ces onze postes, avec leur état et une photographie, avant même d'entrer dans le détail du reste du mobilier.

L'inventaire du mobilier, poste par poste

L'erreur la plus fréquente sur un studio meublé consiste à écrire « cuisine équipée, bon état » et à passer à la pièce suivante. Cette formulation ne permet d'imputer aucune retenue : elle ne dit ni combien d'éléments, ni lesquels, ni dans quel état précis. Le tableau ci-dessous récapitule les postes que nous détaillons systématiquement sur un meublé de ce secteur.

Chaque ligne d'inventaire est photographiée séparément et horodatée.

La vétusté du mobilier, le vrai sujet des sorties

Sur un meublé loué à des étudiants, le mobilier subit une usure normale rapide : trois locataires successifs sur trois ans, c'est trois cycles complets d'usage. La loi ALUR à ouvert la possibilité d'appliquer une grille de vétusté, à condition qu'elle soit annexée au bail et issue d'un accord collectif de location. Sans grille annexée, le bailleur ne peut pas amortir l'usure, et le locataire ne peut pas s'en prévaloir non plus.

En pratique, la grille de vétusté ne remplace pas l'état des lieux : elle s'applique par-dessus. Elle définit une durée de vie théorique par catégorie de bien et un abattement annuel. Encore faut-il pouvoir dire dans quel état l'élément se trouvait à l'entrée, et depuis quand il est en place. C'est précisément l'information que produit un inventaire daté et photographié.

Notre recommandation pour un portefeuille de meublés à Boutonnet : faire figurer dans l'état des lieux d'entrée non seulement l'état de chaque élément de mobilier, mais aussi, lorsque le bailleur la connaît, son année de mise en service. Un canapé de 2019 et un canapé de 2025 dans le même état apparent ne donnent pas la même retenue.

Le pic de septembre et la logistique des créneaux

Boutonnet est le quartier de Montpellier où la rotation est la plus concentrée dans le temps. Les baux étudiants de 9 mois prévus par l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 ne se reconduisent pas tacitement : ils s'arrêtent, et le logement doit être relouté. Sur un parc où ce type de bail domine, cela veut dire que l'essentiel des sorties tombe entre fin juin et fin juillet, et l'essentiel des entrées entre fin août et mi-septembre.

Pour une agence, c'est une pointe de charge de six à huit semaines pendant laquelle les équipes de gestion sont aussi mobilisées par les visites, les dossiers et les signatures. C'est la période où l'externalisation des états des lieux à le meilleur rendement : elle libère exactement les heures qui manquent, au moment où elles manquent.

Nous calons la montée en charge sur ce secteur quinze jours ouvrés avant la pointe, avec un volume annoncé à l'avance. Un état des lieux de sortie sur un studio meublé de Boutonnet demande en moyenne 45 minutes à une heure : moins de surface qu'ailleurs, mais beaucoup plus de postes d'inventaire.

Ce que doit contenir un état des lieux à Boutonnet

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• L'inventaire nominatif des onze catégories de mobilier exigées par le décret du 31 juillet 2015, avec leur état de fonctionnement testé et non supposé
• Le comptage réel de la vaisselle et des ustensiles par catégorie, seule base chiffrable d'une retenue en sortie
• L'état des menuiseries et des dispositifs d'occultation, testés en manœuvré, y compris les stores électriques quand ils existent
• Les relevés de compteurs eau, électricité et gaz, avec le numéro de compteur, indispensables sur un parc où les entrées et sorties s'enchaînent en quelques jours
• La mention de la grille de vétusté lorsqu'elle est annexée au bail, et l'année de mise en service du mobilier lorsque le bailleur la communique
• Un jeu photographique horodaté par élément d'inventaire, et non une photo d'ensemble par pièce

Délais et tarifs sur le secteur

Boutonnet est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement ne s'applique. Le stationnement y est plus simple que dans l'Écusson, et les accès sont majoritairement en petit collectif avec escalier, ce qui rend les créneaux plus prévisibles.

Le tarif suit la grille au palier de surface, à laquelle s'ajoute l'option inventaire meublé, systématiquement pertinente ici. Sur un portefeuille de plus de dix états des lieux par mois, la dégressivité s'applique. Nous répondons à toute demande dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas, hors pointe de septembre où le volume doit être annoncé à l'avance.