État des lieux Aiguelongue, Montpellier

Le parc locatif d'Aiguelongue

Aiguelongue occupe les pentes nord de Montpellier, entre la route de Mende, le zoo du Lunaret et Agropolis. Le tissu est résidentiel et aéré : pavillons sur parcelle, petits immeubles familiaux, quelques villas. C'est un secteur recherché par des ménages installés, souvent avec enfants, qui cherchent de l'espace et du calme à dix minutes du centre.

Le parc loué y est plus grand qu'ailleurs : T3 et T4, maisons de quatre ou cinq pièces, avec jardin, garage et souvent une dépendance. Les biens appartiennent majoritairement à des bailleurs particuliers, parfois d'anciens occupants qui ont conservé la maison familiale.

La rotation est faible et les occupations longues. C'est ce qui crée la difficulté propre au secteur : un locataire qui reste six ou huit ans dans une maison ne s'y contente pas d'habiter, il l'aménage. Et chaque aménagement pose la même question à la sortie — qui l'a fait, était-ce autorisé, et qu'en fait-on ?

Ce que le locataire à le droit de faire, et ce qu'il n'a pas le droit de faire

L'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 pose une règle nette : le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. La frontière se situe entre l'aménagement, qui est libre, et la transformation, qui ne l'est pas.

Un locataire peut aménager : poser des étagères, repeindre dans une teinte courante, installer un meuble, planter des annuelles. Il transforme dès qu'il touche à la structure ou aux équipements de façon durable : abattre une cloison, remplacer une cuisine, poser un revêtement collé, monter une véranda, changer les menuiseries, condamner une ouverture.

Le texte prévoit deux issues à la sortie lorsque la transformation n'a pas été autorisée. Le bailleur peut exiger la remise en état aux frais du locataire. Ou il peut conserver les transformations, sans avoir à indemniser le locataire de la plus-value apportée. Ce choix lui appartient — mais il suppose de pouvoir établir ce qui a changé, donc de disposer d'un état des lieux d'entrée qui décrivait l'état d'origine.

Aménagement ou transformation : six cas fréquents sur ce secteur

Le tableau ci-dessous prend six situations que nous rencontrons régulièrement sur les maisons d'Aiguelongue, et ce qu'elles impliquent à la sortie.

Un accord écrit du bailleur change tout : sans lui, le locataire s'expose à une remise en état à ses frais.

Ce que l'état des lieux d'entrée doit établir

Toute la mécanique de l'article 7 f) repose sur une comparaison, et donc sur un point de départ. Si l'état des lieux d'entrée décrit « cuisine équipée, bon état », personne ne pourra dire huit ans plus tard si la cuisine trouvée à la sortie est celle du bailleur ou une autre, posée par le locataire.

Sur ce secteur, nous décrivons donc les équipements par leur identité et non par leur seul état : nombre et type d'éléments d'une cuisine, marque quand elle est lisible, nature du plan de travail, type de revêtement de sol pièce par pièce, teinte des murs, nature et hauteur des plantations, présence et nature des dépendances avec leur mode de fixation.

Le mode de fixation est le détail qui tranche le plus souvent. Un abri de jardin posé sur des plots se démonte et repart avec le locataire ; le même abri scellé sur une dalle coulée est une transformation. Une étagère vissée se retire en rebouchant ; un meuble encastré maçonné ne se retire pas. Ce sont deux lignes de rapport, et deux issues opposées à la sortie.

Le conseil qui évite le litige : autoriser par écrit, en amont

La plupart des litiges de transformation ne viennent pas d'un locataire de mauvaise foi. Ils viennent d'une autorisation donnée oralement, par téléphone, par le bailleur ou par un gestionnaire précédent, et que plus personne ne peut établir six ans plus tard.

La recommandation tient en une pratique simple, à mettre en place côté agence : toute demande de transformation fait l'objet d'un écrit — courriel suffisant —, précisant ce qui est autorisé, et surtout ce qu'il advient de l'ouvrage à la sortie. Le bailleur choisit à ce moment-là, calmement, plutôt que dans la tension d'un état des lieux de sortie.

Nous ajoutons un réflexe pratique : lorsque nous constatons, lors d'un état des lieux intermédiaire ou de sortie, une transformation manifestement postérieure à l'entrée, nous la signalons explicitement comme telle dans le rapport, sans en qualifier le caractère autorisé ou non. Cette qualification appartient au gestionnaire, qui seul dispose du dossier.

Ce que doit contenir un état des lieux à Aiguelongue

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• L'identité des équipements et non leur seul état : nombre d'éléments de cuisine, nature du plan de travail, type de revêtement pièce par pièce, teinte des murs
• Le mode de fixation de chaque dépendance et aménagement — posé, vissé, scellé, maçonné — qui détermine s'il repart avec le locataire ou reste au bailleur
• La nature et la hauteur des plantations, et la présence d'arbres de haute tige, qui restent la propriété du bailleur
• Le bloc extérieur détaillé : sols, clôture, portail avec test de manœuvré, arrosage en distinguant mobile et enterré
• L'état du garage et des dépendances avec leur contenu au moment du constat
• Le signalement explicite de toute transformation manifestement postérieure à l'entrée, sans qualification de son caractère autorisé

Délais et tarifs sur le secteur

Aiguelongue est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, de la route de Mende à Agropolis. L'accès en véhicule est simple et le stationnement disponible.

Le tarif suit le palier de surface habitable ; le relevé des extérieurs, du garage et des dépendances est compris sans supplément. Comptez deux heures à deux heures trente pour une maison complète. La rotation étant faible, les interventions sont ponctuelles et étalées sur l'année : c'est le soin apporté au document qui compte ici, pas la cadence. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.