État des lieux à Montpellier, sous 48 h en standard
Montpellier concentre l'essentiel de notre activité, et c'est aussi la seule commune de la zone où le cadre réglementaire est spécifique : encadrement du niveau des loyers, permis de louer sur quatre périmètres, et une saisonnalité étudiante qui n'existe nulle part ailleurs à cette échelle. Cette page traite de l'organisation d'un portefeuille sur la ville ; le détail par secteur est dans les 24 pages de quartier.
Secteurs couverts : Écusson, Port-Marianne, Beaux-Arts, Antigone, Hôpitaux-Facultés, Boutonnet.
Ce que nous prenons en charge sur votre parc
Comment s'organise la couverture d'un portefeuille sur Montpellier ?
Montpellier est la seule commune de la zone soumise à l'encadrement du niveau des loyers, avec cinq zones et des plafonds révisés chaque 1er juillet, et la seule où un permis de louer s'impose sur quatre périmètres définis adresse par adresse. S'y ajoute une saisonnalité sans équivalent : les baux étudiants de neuf mois ne se reconduisant pas, l'essentiel des sorties tombe fin juin et l'essentiel des entrées entre le 20 août et le 20 septembre. Ces trois particularités ne se retrouvent dans aucune commune de la couronne.
Verifie en 2026-09 · EDL Montpellier, Montpellier
Trois particularités que la couronne n'a pas
Un gestionnaire dont le portefeuille couvre Montpellier et sa couronne doit distinguer trois régimes qui ne s'appliquent qu'à la commune-centre, et dont l'oubli est la première source d'erreur.
L'encadrement du niveau des loyers d'abord. Il ne concerne que Montpellier, pas la métropole : Castelnau-le-Lez, Lattes ou Juvignac n'y sont pas soumis. Le territoire encadré est découpé en cinq zones, avec des plafonds modulés selon le nombre de pièces, la période de construction et le caractère meublé ou vide, révisés chaque 1er juillet par arrêté préfectoral.
Le permis de louer ensuite, qui s'impose sur quatre périmètres définis adresse par adresse : Celleneuve depuis avril 2021, Figuerolles depuis octobre 2023, des copropriétés de la Mosson, des Cévennes et de Saint-Martin depuis novembre 2025, et la Tour Saint-Martin depuis février 2026. Aucune commune de la couronne n'est concernée. La saisonnalité étudiante enfin, sans équivalent à cette échelle.
Un parc qui n'est pas homogène
Traiter Montpellier comme un marché unique est la seconde erreur. Entre un studio divisé de l'Écusson, un T3 réhabilité de la Mosson et un T2 livré l'an dernier à Ovalie, ce ne sont ni les mêmes équipements, ni les mêmes points de vigilance, ni la même valeur résiduelle.
Le tableau ci-dessous donne les grands ensembles et ce qu'ils changent au relevé. Chacun fait l'objet d'une page détaillée.
| Type de secteur | Exemples | Ce qui commande le relevé |
|---|---|---|
| Bâti ancien divisé | Écusson, Figuerolles, Gambetta | Décence, ventilation, humidité, surface des pièces |
| Faubourg étudiant meublé | Boutonnet, Plan des 4 Seigneurs | Inventaire du mobilier, rotation de septembre |
| Programmes récents | Port-Marianne, Malbosc, Ovalie | Réserves de livraison, équipements à tester |
| Grands ensembles réhabilités | Mosson, Estanove | Date de réhabilitation, poste par poste |
| Copropriétés structurées | Antigone, Grammont | Frontière locataire, bailleur, copropriété |
| Pavillonnaire et extérieurs | La Pompignane, Aiguelongue, Les Aubes | Jardins, dépendances, occupation longue |
Les 24 pages de quartier détaillent chacun de ces secteurs ; celle-ci traite de l'organisation d'ensemble.
La saisonnalité et la réservation de capacité
Montpellier accueille plus de 80 000 étudiants et se classe deuxième ville étudiante de France sur 47 au classement 2025 de L'Étudiant. Mais ce n'est pas le nombre qui crée la pointe : c'est la nature des baux. Le bail étudiant meublé de neuf mois ne se reconduit pas tacitement — il s'arrête, à date à peu près fixe.
Le résultat est mécanique : l'essentiel des sorties tombe entre fin juin et fin juillet, l'essentiel des entrées entre le 20 août et le 20 septembre. Une agence gérant trois cents lots sur les secteurs étudiants peut avoir cent états des lieux à produire en quatre semaines.
Notre capacité propre est de cinquante états des lieux par mois. Au-delà, la montée en charge passe par des intervenants formés au même protocole et demande quinze jours ouvrés après validation du volume. C'est la seule condition que nous posons sur cette commune : un volume annoncé en juin permet de tenir septembre, une demande de trente interventions déposée fin août ne le permet pas — et nous préférons le dire que de décaler des rendez-vous déjà pris.
Organiser un portefeuille sur la ville
Trois principes d'organisation ressortent de ce que nous voyons fonctionner chez les cabinets qui tiennent leurs délais sur Montpellier.
Regrouper par secteur plutôt que par ordre d'arrivée : les temps de déplacement représentent une part importante du coût d'une intervention, et quatre à six lots d'un même quartier traités sur une demi-journée cumulent la dégressivité et la suppression de ces temps. Planifier le constat de sortie dès la réception du congé et non à la remise des clés : avec un préavis d'un mois en zone tendue, ce seul changement récupère jusqu'à dix jours sur trente.
Réserver la capacité au printemps enfin. Les préavis arrivent en avril et en mai : le volume de la pointe est connu bien avant qu'elle n'arrive. Un cabinet qui transmet son estimation en mai obtient un engagement ferme ; celui qui appelle le 25 août obtient ce qui reste.
- Regrouper les interventions par quartier, pas par ordre d'arrivée
- Planifier le constat de sortie dès la réception du congé
- Réserver la capacité de septembre dès le mois de mai
- Vérifier l'appartenance à un périmètre de permis de louer, adresse par adresse
- Vérifier la zone et l'arrêté applicables avant chaque signature de bail
- Transmettre la grille de vétusté et la trame de rapport à la mise en place
Délais, tarifs et couverture
Montpellier est le cœur de la zone : aucun supplément de déplacement, sur les sept grands quartiers et tous les sous-quartiers. La grille tarifaire est celle qui s'applique à l'ensemble de la zone d'intervention, à l'identique.
Le tarif suit le palier de surface, avec dégressivité au-delà de dix états des lieux par mois. Sur les secteurs meublés, l'option inventaire est pertinente ; sur les programmes récents, le test des équipements est compris dans le tarif de base.
Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas, hors pointe de septembre où le volume doit être annoncé à l'avance.
Questions fréquentes sur Montpellier
Quels quartiers de Montpellier couvrez-vous ?
Les sept grands quartiers et les sous-quartiers à fort enjeu locatif, soit 24 secteurs faisant chacun l'objet d'une page dédiée. Le déplacement est compris partout, sans supplément de secteur.
Qu'est-ce qui distingue Montpellier des communes de la couronne ?
Trois régimes qui ne s'appliquent qu'à la commune-centre : l'encadrement du niveau des loyers avec ses cinq zones, le permis de louer sur quatre périmètres définis adresse par adresse, et une saisonnalité étudiante sans équivalent. Aucune commune de la couronne n'est concernée par les deux premiers.
Quelle est votre capacité pendant la pointe de septembre ?
Cinquante états des lieux par mois en propre, avec une montée en charge par des intervenants formés au même protocole sous quinze jours ouvrés après validation du volume. Un cabinet qui transmet son estimation en mai obtient un engagement ferme ; un appel le 25 août obtient ce qui reste.
Le tarif est-il différent selon le quartier ?
Non. Le tarif suit le palier de surface, identique sur toute la ville et sur toute la zone d'intervention. Aucun supplément de secteur ne s'applique, y compris sur les quartiers où le stationnement est difficile.
Comment vérifier si une adresse est soumise au permis de louer ?
Auprès de la Métropole, adresse par adresse. Les quatre périmètres — Celleneuve, Figuerolles, copropriétés de la Mosson, des Cévennes et de Saint-Martin, Tour Saint-Martin — ne suivent pas les frontières des quartiers, et les logements construits après le 1er janvier 2005 en sont exclus.
Pouvez-vous absorber un portefeuille entier sur la ville ?
Oui, sous réserve du volume et du calendrier. Le mode le plus efficace est le regroupement par quartier : quatre à six lots traités sur une demi-journée cumulent la dégressivité et la suppression des temps de déplacement. Le volume de la pointe se réserve au printemps.
Sources
- L'encadrement des loyers à Montpellier — ADIL de l'Hérault
- Quartiers Celleneuve et Figuerolles : permis de louer — Ville de Montpellier
- Classement 2025 des villes étudiantes — L'Étudiant
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
Chiffres vérifiés en 2026-09. Cette page décrit le cadre applicable à Montpellier et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
Déplacement inclus, pas de supplément de zone
| Type de logement | Surface | Prix HT |
|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu'à 30 m² | 69 EUR HT |
| T2 | 30 à 50 m² | 85 EUR HT |
| T3 | 50 à 70 m² | 105 EUR HT |
| T4 | 70 à 90 m² | 129 EUR HT |
| T5 et + | plus de 90 m² | 155 EUR HT |
Ce qu'un service achats demande avant d'ouvrir un compte
Assurance, conformité, capacité, facturation : les six points qui bloquent un référencement, traités avant que vous ayez à les demander.
Responsabilité civile professionnelle
Attestation d'assurance RC professionnelle transmise avant la première mission et à chaque renouvellement annuel.
Rapports conformes au décret 2016-382
Trame imposée par la loi ALUR : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties, annexes photographiques.
Traitement des données conforme au RGPD
Coordonnées des locataires utilisées pour la seule mission, conservation limitée, aucune cession. Registre de traitement tenu à disposition.
Capacité et montée en charge
50 états des lieux par mois produits en propre. Au-delà, montée en charge par intervenants partenaires formés à notre protocole, sous 15 jours ouvres après validation du volume.
Contrat-cadre et interlocuteur unique
Conditions, délais et tarifs fixés dans un contrat-cadre. Un interlocuteur nommé, joignable directement, sans plateforme intermédiaire.
Facturation groupée mensuelle
Une facture par mois et par société, avec le récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, au format attendu par votre comptabilité.
Ce que les agences nous demandent avant de signer
Sous quel délai intervenez-vous ?
Sous 48 h ouvrées en standard, sous 24 h en option. En période de rentrée universitaire, les créneaux sont réservés en priorité aux clients sous contrat.
Le rapport est-il conforme à la réglementation ?
Oui. Nos rapports reprennent la trame imposée par le décret n° 2016-382 (loi ALUR) : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties et annexes photographiques.
Qui signe le document ?
Nous intervenons en qualité de mandataire du bailleur ou de l'agence. Le document est signé électroniquement sur place par le locataire et par nous, puis vous est transmis en PDF le jour même.
Travaillez-vous sur notre logiciel ?
Oui si vous le souhaitez. Nous travaillons sur Immopad par défaut, et nous basculons sur l'outil de votre gestion locative lorsque votre organisation l'impose : vous recevez alors le rapport dans le format que vos équipes traitent déjà, sans double saisie ni export à retravailler.
Êtes-vous assuré ?
Oui. L'attestation de responsabilité civile professionnelle vous est transmise avant la première mission, puis à chaque renouvellement annuel.
Facturez-vous à la mission ou au forfait ?
Les deux. À la mission selon la grille tarifaire, ou au forfait mensuel avec volume engagé et tarif dégressif dès 5 états des lieux par mois.
Pouvez-vous absorber un portefeuille entier ?
Nous produisons 50 états des lieux par mois en propre. Au-delà, nous activons des intervenants partenaires formés au même protocole et supervisés par nous : même trame de rapport, même délai, même facturation. La montée en charge prend 15 jours ouvres après validation du volume, et nous vous le disons avant de nous engager plutôt qu'en décalant vos baux.
Travaillez-vous avec les logiciels de gestion locative ?
Oui. Nous produisons les états des lieux sur un logiciel métier professionnel et vous livrons le PDF et les photos dans le format attendu par votre outil, ou directement dans votre espace partagé (Drive, Dropbox, GED métier).
Intervenez-vous en dehors de Montpellier ?
Oui, dans un rayon de 25 km : Castelnau-le-Lez, Lattes, Perols, Juvignac, Saint-Jean-de-Vedas, Jacou et communes limitrophes. Au-delà, un forfait déplacement s'applique.