État des lieux à Jacou, sous 48 h en standard

Le parc locatif de Jacou

Jacou est une commune résidentielle du nord-est de Montpellier, desservie par le tramway ligne 2, organisée autour de son centre et du secteur de Bocaud. Le parc y est majoritairement pavillonnaire, complété par des résidences familiales de taille moyenne.

L'occupation est familiale et durable : les ménages s'installent, les baux se reconduisent, et la rotation est modérée. Un état des lieux de sortie porte couramment sur cinq à huit ans d'occupation.

Le bien loué comprend presque systématiquement des annexes : garage ou carport, abri de jardin, parfois une cave ou un cellier extérieur, et un jardin. Ces éléments représentent une part significative de la valeur locative — et de ce qui peut se dégrader.

Les dépendances sont des espaces loués, pas des accessoires

Un garage mentionné au bail n'est pas un accessoire du logement : c'est un espace loué, au même titre qu'une chambre. Cette qualification a une conséquence pratique immédiate — ce qui n'est ni au bail ni à l'état des lieux ne peut faire l'objet d'aucune retenue.

Or c'est exactement ce qui se produit. Le gestionnaire sait que le garage fait partie du bail, mais l'état des lieux d'entrée mentionne « garage » sans état et sans contenu, ou ne le mentionne pas du tout. À la sortie, il est rendu encombré de cartons et d'un vieux mobilier : personne ne peut établir qu'il était vide à l'entrée, et l'enlèvement reste à la charge du bailleur.

Notre règle est donc simple : chaque dépendance figurant au bail fait l'objet d'un bloc autonome dans le rapport, avec son état, son contenu au moment du constat et son jeu photographique propre.

Le mode de fixation tranche le plus souvent : un abri posé sur plots repart avec le locataire, scellé sur dalle il devient une transformation.

Ce qui est utilisé sans figurer au bail

L'écart entre ce qui est remis au locataire et ce qui figure au contrat est fréquent sur ce type de parc. Un abri de jardin construit après la signature, un second portail, une partie de terrain, un cellier : ces espaces existent, sont utilisés, et n'apparaissent parfois nulle part.

La règle est constante et sans exception : ce qui n'est ni au bail ni à l'état des lieux ne peut faire l'objet d'aucune retenue. Nous décrivons donc tout ce qui est effectivement remis, en signalant explicitement au gestionnaire les éléments absents du contrat.

C'est une anomalie qui se corrige avant la signature, par un avenant, pas au moment du litige. Un gestionnaire qui la découvre dans un rapport d'entrée a le temps d'agir ; celui qui la découvre dans un rapport de sortie n'a plus que le choix de renoncer.

L'occupation longue et la question de l'âge

Sur une occupation de cinq à huit ans, la dégradation caractérisée est rare : ce qui domine, c'est l'usure. Et l'usure ne se retient pas — sauf à savoir la distinguer et à pouvoir la chiffrer.

Cela suppose de connaître l'âge des éléments. Une porte de garage de vingt ans dont le mécanisme cède est en fin de vie ; la même porte de trois ans forcée est une dégradation. Le même constat visuel, deux conclusions opposées, et une seule information les sépare : la date de pose.

Nous consignons donc l'âge approximatif ou la date de pose des éléments dès que le bailleur nous la communique. C'est l'information la plus souvent manquante dans les états des lieux et la plus décisive au moment de la sortie.

Délais, tarifs et organisation

Jacou est dans la zone incluse : le déplacement est compris dans le tarif, sans supplément de secteur, et la grille est identique à celle de Montpellier.

Le tarif suit le palier de surface habitable du logement. Le relevé du garage, de l'abri, de la cave et des extérieurs est compris sans supplément dès lors qu'ils figurent au bail — les facturer en option reviendrait à encourager leur description sommaire, précisément là où se logent les litiges. Comptez deux heures à deux heures trente pour un pavillon complet avec dépendances.

Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas. Avec un préavis locataire d'un mois en zone tendue, ce délai n'est pas un argument commercial : c'est ce qui permet de caler le constat de sortie, les travaux éventuels et l'entrée du suivant dans la fenêtre disponible.