État des lieux à Grabels, sous 48 h en standard
Grabels est la commune où deux logements de même typologie peuvent avoir cinquante ans d'écart. Un T3 du village et un T3 de La Valsière n'ont ni les mêmes équipements, ni la même valeur résiduelle, ni les mêmes points de vigilance. Leur appliquer la même trame produit des retenues indéfendables d'un côté et des abandons de créance de l'autre.
Secteurs couverts : Centre, La Valsière.
Ce que nous prenons en charge sur votre parc
Comment traiter un parc mêlant bâti ancien et programmes récents ?
Sur un parc mixte, l'erreur la plus coûteuse est la trame unique. Un joint arraché sur une menuiserie de 2018 est une dégradation ; le même constat sur une menuiserie des années 70 est une usure de fin de vie. Même observation visuelle, conclusions opposées, et une seule information les sépare : l'âge de l'élément. C'est pourquoi la date de pose ou l'année de construction doit figurer au rapport, poste par poste et non au niveau du logement.
Verifie en 2026-09 · EDL Montpellier, Montpellier
Le parc locatif de Grabels
Grabels borde Montpellier au nord-ouest, le long de la Mosson. La commune conserve un centre de village ancien, avec des maisons mitoyennes et de petits collectifs, et s'est développée par ailleurs autour du secteur de La Valsière, où les programmes sont nettement plus récents.
Le parc loué reflète cette dualité. D'un côté des logements anciens, parfois issus de division, avec des configurations atypiques et des équipements d'origine. De l'autre des appartements récents avec terrasse et stationnement, aux plans standardisés.
L'occupation est majoritairement familiale, avec une rotation modérée. Les baux durent, et un état des lieux de sortie porte souvent sur plusieurs années — ce qui rend la question de l'âge des éléments d'autant plus décisive.
Ce que change l'âge du bâti, poste par poste
Le tableau ci-dessous prend six postes courants et montre ce que l'écart d'âge change au relevé. C'est la démonstration concrète qu'une trame unique ne tient pas ici.
| Poste | Logement ancien du village | Logement récent | Ce que le relevé doit trancher |
|---|---|---|---|
| Menuiseries | Simple vitrage ou PVC ancien, joints durcis | Double vitrage récent | Usure de fin de vie contre dégradation |
| Ventilation | Grille haute, parfois obturée | VMC avec filtres à entretenir | Absence de décence contre défaut d'entretien |
| Électricité | Modernisée par tranches, prises sans terre | Tableau aux normes avec différentiel | Non-conformité ancienne contre installation récente |
| Chauffage | Convecteurs d'origine | Émetteurs récents ou régulés | Panne de vieillissement contre équipement sous garantie |
| Sols | Revêtement posé il y a vingt ans | Carrelage ou stratifié neuf | Valeur résiduelle nulle contre élément à peine amorti |
| Humidité | Remontées capillaires sans coupure | Aucune, sauf condensation | Défaut structurel contre défaut d'aération |
La date de pose est l'information la plus souvent manquante et la plus décisive : elle sépare deux conclusions opposées.
Le bâti de village et ses points de vigilance
Sur les logements anciens du centre, quatre points reviennent, et ce sont ceux qui font échouer un contrôle de décence comme ceux qui alimentent les litiges de sortie.
La ventilation d'abord : sur des logements rénovés par tranches, la grille d'origine a souvent été obturée sans être remplacée. L'installation électrique ensuite, modernisée par morceaux, avec des prises sans terre subsistant dans une partie du logement. L'humidité, sous forme de remontées capillaires en pied de mur sur du bâti sans coupure. Et la configuration réelle, quand une division a créé des pièces sans ouvrant ou ramené la pièce principale près des seuils de décence.
Nous relevons systématiquement ces quatre points sur les logements anciens de la commune, même lorsque le mandat ne le demande pas. Ce ne sont pas des jugements de conformité — cette appréciation ne nous appartient pas — mais ce sont exactement les éléments qu'un locataire opposera au bailleur en cas de litige.
Rendre une grille de vétusté applicable
Une grille de vétusté n'est opposable qu'à deux conditions cumulatives : être issue d'un accord collectif de location, et être annexée au bail. Sans annexion, elle ne vaut ni pour le bailleur ni pour le locataire, et l'appréciation revient au juge.
Mais même annexée, elle ne sert à rien si le rapport ne parle pas le même langage qu'elle. Nous demandons donc au gestionnaire, dès la mise en place, de nous transmettre la grille applicable, et nous alignons les catégories du relevé sur les siennes : revêtements de sol, revêtements muraux, menuiseries, équipements sanitaires, équipements de cuisine, appareillage électrique.
Pour chaque catégorie, trois informations sont consignées : l'état constaté de façon factuelle et localisée, la date de pose ou l'âge approximatif lorsqu'elle nous est communiquée, et la nature exacte de l'élément — une grille distingue un parquet massif d'un stratifié.
Délais, tarifs et organisation
Grabels est dans la zone incluse : le déplacement est compris dans le tarif, sans supplément de secteur, et la grille est identique à celle de Montpellier.
Le tarif suit le palier de surface. Sur les maisons du village, le relevé des extérieurs et des dépendances est compris sans supplément. Le temps d'intervention varie fortement selon l'âge du logement : un appartement récent se relève en une heure, une maison ancienne aux volumes atypiques demande deux heures ou davantage.
Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas. Avec un préavis locataire d'un mois en zone tendue, ce délai n'est pas un argument commercial : c'est ce qui permet de caler le constat de sortie, les travaux éventuels et l'entrée du suivant dans la fenêtre disponible.
Questions fréquentes sur Grabels
Pourquoi appliquer une trame différente selon l'âge du logement ?
Parce que le même constat visuel n'a pas la même conclusion. Un joint arraché sur une menuiserie de 2018 est une dégradation ; le même constat sur une menuiserie des années 70 est une usure de fin de vie. Seule la date de pose sépare les deux.
Que relevez-vous sur les logements anciens du village ?
Quatre points systématiquement : la ventilation testée et non supposée, l'état du tableau électrique et la présence d'un différentiel, la localisation et la forme des traces d'humidité, et la configuration réelle du logement lorsqu'une division a créé des pièces atypiques.
À quelles conditions une grille de vétusté est-elle opposable ?
Deux conditions cumulatives : être issue d'un accord collectif de location et être annexée au bail. Sans annexion, elle ne vaut ni pour le bailleur ni pour le locataire, et l'appréciation revient au juge.
Pourquoi demandez-vous la grille de vétusté avant l'intervention ?
Pour aligner les catégories du relevé sur les siennes. Une grille annexée mais un rapport qui ne parle pas le même langage se traite en discussion ; un rapport aligné se traite en quelques minutes à la sortie.
Combien de temps prend une intervention à Grabels ?
Une heure environ sur un appartement récent, deux heures ou davantage sur une maison ancienne du village aux volumes atypiques. C'est la configuration, plus que la surface, qui détermine la durée.
Intervenez-vous à Grabels sans supplément ?
Oui. La commune est dans la zone incluse : le déplacement est compris dans le tarif, sans supplément de secteur, et la grille tarifaire est identique à celle de Montpellier.
Sources
- Annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie)
Chiffres vérifiés en 2026-09. Cette page décrit le cadre applicable à Grabels et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
Déplacement inclus, pas de supplément de zone
| Type de logement | Surface | Prix HT |
|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu'à 30 m² | 69 EUR HT |
| T2 | 30 à 50 m² | 85 EUR HT |
| T3 | 50 à 70 m² | 105 EUR HT |
| T4 | 70 à 90 m² | 129 EUR HT |
| T5 et + | plus de 90 m² | 155 EUR HT |
Ce qu'un service achats demande avant d'ouvrir un compte
Assurance, conformité, capacité, facturation : les six points qui bloquent un référencement, traités avant que vous ayez à les demander.
Responsabilité civile professionnelle
Attestation d'assurance RC professionnelle transmise avant la première mission et à chaque renouvellement annuel.
Rapports conformes au décret 2016-382
Trame imposée par la loi ALUR : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties, annexes photographiques.
Traitement des données conforme au RGPD
Coordonnées des locataires utilisées pour la seule mission, conservation limitée, aucune cession. Registre de traitement tenu à disposition.
Capacité et montée en charge
50 états des lieux par mois produits en propre. Au-delà, montée en charge par intervenants partenaires formés à notre protocole, sous 15 jours ouvres après validation du volume.
Contrat-cadre et interlocuteur unique
Conditions, délais et tarifs fixés dans un contrat-cadre. Un interlocuteur nommé, joignable directement, sans plateforme intermédiaire.
Facturation groupée mensuelle
Une facture par mois et par société, avec le récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, au format attendu par votre comptabilité.
Ce que les agences nous demandent avant de signer
Sous quel délai intervenez-vous ?
Sous 48 h ouvrées en standard, sous 24 h en option. En période de rentrée universitaire, les créneaux sont réservés en priorité aux clients sous contrat.
Le rapport est-il conforme à la réglementation ?
Oui. Nos rapports reprennent la trame imposée par le décret n° 2016-382 (loi ALUR) : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties et annexes photographiques.
Qui signe le document ?
Nous intervenons en qualité de mandataire du bailleur ou de l'agence. Le document est signé électroniquement sur place par le locataire et par nous, puis vous est transmis en PDF le jour même.
Travaillez-vous sur notre logiciel ?
Oui si vous le souhaitez. Nous travaillons sur Immopad par défaut, et nous basculons sur l'outil de votre gestion locative lorsque votre organisation l'impose : vous recevez alors le rapport dans le format que vos équipes traitent déjà, sans double saisie ni export à retravailler.
Êtes-vous assuré ?
Oui. L'attestation de responsabilité civile professionnelle vous est transmise avant la première mission, puis à chaque renouvellement annuel.
Facturez-vous à la mission ou au forfait ?
Les deux. À la mission selon la grille tarifaire, ou au forfait mensuel avec volume engagé et tarif dégressif dès 5 états des lieux par mois.
Pouvez-vous absorber un portefeuille entier ?
Nous produisons 50 états des lieux par mois en propre. Au-delà, nous activons des intervenants partenaires formés au même protocole et supervisés par nous : même trame de rapport, même délai, même facturation. La montée en charge prend 15 jours ouvres après validation du volume, et nous vous le disons avant de nous engager plutôt qu'en décalant vos baux.
Travaillez-vous avec les logiciels de gestion locative ?
Oui. Nous produisons les états des lieux sur un logiciel métier professionnel et vous livrons le PDF et les photos dans le format attendu par votre outil, ou directement dans votre espace partagé (Drive, Dropbox, GED métier).
Intervenez-vous en dehors de Montpellier ?
Oui, dans un rayon de 25 km : Castelnau-le-Lez, Lattes, Perols, Juvignac, Saint-Jean-de-Vedas, Jacou et communes limitrophes. Au-delà, un forfait déplacement s'applique.