Calculer la pénalité de retard sur un dépôt de garantie
La majoration de 10 % est la seule sanction du droit locatif qui se déclenche sans juge, sans mise en demeure et sans faute à démontrer. Elle court seule, mois après mois, sur des dossiers que personne ne regarde plus.
À partir de quelle date le dépôt de garantie est-il en retard et combien coûte ce retard ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois lorsqu'il révèle des différences. Passé ce délai, le solde restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Sur un loyer de 700 €, chaque mois entamé coûte 70 € au bailleur. Le délai court à compter de la restitution des clés, non de la fin du bail, et la saisine de la commission de conciliation ne le suspend pas.
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Le calcul
Le délai court à compter de la restitution des clés, pas de la fin du bail.
Un mois si conforme, deux mois sinon.
C'est le loyer hors charges qui sert d'assiette à la majoration.
Laisser la date du jour pour connaître la majoration due à ce jour.
Renseignez la date de remise des clés pour obtenir la date limite et la majoration éventuelle.
Un mois ou deux mois : ce qui fait basculer le délai
Le délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Il passe à deux mois dès que le second révèle des différences avec le premier. Ce n'est donc pas l'existence d'une retenue qui allonge le délai, mais l'existence d'un écart constaté.
Le point de départ est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée. Ni la date de fin du bail, ni la date de l'état des lieux de sortie, ni la date de départ effectif du locataire ne comptent : c'est la restitution des clés qui déclenche le compteur.
La conséquence est contre-intuitive pour beaucoup de gestionnaires : un locataire qui rend ses clés le 5 alors que son bail se termine le 30 fait courir le délai depuis le 5. Le mois gagné à l'échéance est un mois perdu sur la restitution.
| Situation à la sortie | Délai | Ce qui déclenche le compteur |
|---|---|---|
| Sortie conforme à l'entrée | 1 mois | Remise des clés |
| Différences constatées entre entrée et sortie | 2 mois | Remise des clés |
| Aucun état des lieux de sortie établi | 1 mois | Remise des clés |
| Clés restituées avant la fin du bail | 1 ou 2 mois | La remise des clés, pas la fin du bail |
| Clés envoyées par recommandé | 1 ou 2 mois | La réception du recommandé |
En l'absence d'état des lieux de sortie, il n'y a aucun écart constaté : le délai reste d'un mois.
Mois commencé, mois dû
La majoration est de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Un seul jour de dépassement déclenche donc un mois entier. Il n'y a pas de calcul au prorata.
L'assiette est le loyer hors charges, celui inscrit au bail, et non le montant du dépôt de garantie ni le solde restant dû. Un dépôt de 700 € retenu à hauteur de 100 € produit la même majoration qu'un dépôt intégralement retenu : elle porte sur le loyer.
La majoration ne frappe que le solde restant dû. Un bailleur qui restitue dans les délais la part non contestée et ne conserve que le montant litigieux limite mécaniquement son exposition, tout en préservant sa retenue.
Elle n'est pas plafonnée dans le temps, mais l'action se prescrit par trois ans : un dossier oublié pendant deux ans représente vingt-quatre mois de majoration, soit deux fois et demie le loyer mensuel.
| Loyer hors charges | 1 mois de retard | 3 mois | 6 mois | 12 mois |
|---|---|---|---|---|
| 500 € | 50 € | 150 € | 300 € | 600 € |
| 700 € | 70 € | 210 € | 420 € | 840 € |
| 900 € | 90 € | 270 € | 540 € | 1 080 € |
| 1 200 € | 120 € | 360 € | 720 € | 1 440 € |
Ce qui ne suspend pas le compteur
La saisine de la commission départementale de conciliation ne suspend pas la majoration. Une conciliation engagée de bonne foi et qui dure trois mois ajoute trois mois de pénalité au dossier, quelle que soit son issue.
Une contestation du locataire ne la suspend pas davantage, ni une expertise en cours, ni l'attente d'un devis d'entreprise. Le seul événement qui arrête le compteur est le paiement du solde.
L'absence d'adresse de réexpédition ne dispense pas non plus : le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse, mais le bailleur qui ne dispose que de l'ancienne reste tenu de restituer, et la consignation est alors la voie prudente.
La conclusion opérationnelle tient en une ligne : ce qui se conteste, ce n'est jamais le solde entier. Restituer immédiatement la part incontestée et n'ouvrir la discussion que sur le litige est la seule manière de contester sans que la contestation coûte.
| Événement | Suspend la majoration ? |
|---|---|
| Saisine de la commission de conciliation | Non |
| Contestation écrite du locataire | Non |
| Attente d'un devis ou d'une expertise | Non |
| Adresse de réexpédition non communiquée | Non — la consignation est la voie prudente |
| Paiement du solde restant dû | Oui — c'est le seul |
Le contrôle à installer sur un portefeuille
La majoration se déclenche sans que personne la réclame et grossit sans que personne la voie. C'est le seul poste de gestion locative dont le coût augmente précisément parce qu'il est oublié.
Le contrôle utile est une alerte à date, posée le jour de la remise des clés et non le jour où le dossier remonte : date des clés plus un mois, ou plus deux mois selon l'écart constaté. Une colonne dans un tableur suffit, un logiciel de gestion la produit automatiquement.
Sur une reprise de portefeuille, ce contrôle est le premier à mener, avant même l'audit des états des lieux : les dossiers en retard hérités du gestionnaire précédent continuent de courir sous la responsabilité du nouveau, et chaque mois d'inaction s'ajoute.
L'ordre de traitement découle du calcul : les dossiers à fort loyer et à retard ancien d'abord, puisque la majoration est proportionnelle au loyer et cumulative dans le temps.
Questions fréquentes
Le délai court-il depuis la fin du bail ou depuis la remise des clés ?
Depuis la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée. Un locataire qui rend ses clés trois semaines avant la fin de son bail fait courir le délai depuis ce jour-là.
La majoration porte-t-elle sur le dépôt ou sur le loyer ?
Sur le loyer mensuel hors charges inscrit au bail, à hauteur de 10 % par mois de retard commencé. Le montant du dépôt de garantie et celui du solde restant dû n'entrent pas dans le calcul de l'assiette.
Un jour de retard déclenche-t-il un mois entier ?
Oui. Tout mois commencé est dû en entier, il n'y a pas de prorata. Un dépassement d'un jour coûte autant qu'un dépassement de vingt-neuf jours.
La conciliation suspend-elle la pénalité ?
Non. La saisine de la commission départementale de conciliation ne suspend rien : la majoration continue de courir pendant toute la procédure, y compris si le bailleur obtient finalement gain de cause sur sa retenue.
Comment limiter le risque quand une retenue est contestée ?
En restituant dans le délai la part non contestée du dépôt et en ne conservant que le montant litigieux. La majoration ne frappe que le solde restant dû : l'exposition se réduit à proportion.
Que faire si le locataire n'a pas laissé d'adresse ?
Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse, mais son silence ne dispense pas de restituer. La voie prudente est la consignation du solde, qui vaut exécution et arrête le compteur.
Sources
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie et majoration de 10 %)
- ANIL — Restitution du dépôt de garantie
- UNPI — Dépôt de garantie et pénalité de 10 %
- Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ? — Service-Public.fr
Contenu vérifié en 2026-09. Ce calculateur restitue une règle de droit commun. Il ne remplace ni la grille de vétusté annexée au bail, ni un conseil juridique individualisé.