Congé pour vendre et droit de préemption du locataire
Le congé pour vendre est la seule opération de gestion locative où une lettre mal rédigée fait perdre une durée de bail entière — trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. Le congé nul ne se rattrape pas : le bail se reconduit, et la vente attend l'échéance suivante.
Comment se déroule un congé pour vendre et que peut faire le locataire de son droit de préemption ?
Le congé pour vendre d'un logement vide doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail et vaut offre de vente. Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter, puis de deux mois pour signer l'acte, portés à quatre mois s'il annonce recourir à un prêt immobilier. Le silence vaut refus. La lettre doit indiquer le prix et les conditions de la vente, décrire le logement et reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à 23 403 € hors Île-de-France pour une personne seule est protégé : le bail se renouvelle automatiquement.
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Vendre occupé ou vendre libre : deux opérations sans rapport
Un bailleur peut vendre son logement en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé. Le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui reprend la place du vendeur. Le locataire d'un logement vide n'a alors aucun droit de préemption, sauf mise en vente de l'immeuble entier.
Le congé pour vendre est l'opération inverse : il vise à délivrer le logement pour le vendre libre de toute occupation. Il ne peut être donné que pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois, et il déclenche automatiquement une offre de vente au profit du locataire.
Le choix entre les deux n'est pas seulement juridique. Vendre occupé se fait immédiatement mais à une décote ; vendre libre demande de piloter un congé, un droit de préemption et un état des lieux de sortie sur un calendrier de huit à dix mois.
| Vente occupée | Congé pour vendre | |
|---|---|---|
| Moment | À tout moment du bail | Pour l'échéance du bail seulement |
| Formalité envers le locataire | Aucune obligation d'information préalable | Lettre de congé six mois à l'avance |
| Droit de préemption | Non, sauf vente de l'immeuble | Oui, le congé vaut offre de vente |
| Sort du bail | Il se poursuit avec l'acquéreur | Il prend fin à l'échéance |
| État des lieux de sortie | Sans objet | À organiser à la libération |
Ce que la lettre de congé doit contenir
Le congé pour vendre est un acte formaliste. Il doit indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente projetée, une description précise du logement et de ses annexes louées, et reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
La superficie n'a pas à figurer dans la lettre. En revanche, l'omission du prix, des conditions ou de la reproduction du texte légal expose le congé à la nullité, avec pour conséquence la reconduction du bail.
Lorsque le congé est délivré par une agence ou un administrateur de biens, la lettre doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du propriétaire. Lorsque le bailleur est une personne morale, le signataire doit être dûment habilité : c'est un point de contrôle que les mandataires oublient régulièrement.
Le calendrier du droit de préemption
L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire qui l'accepte doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration de ce délai, en précisant s'il recourt à un prêt immobilier.
À compter de l'envoi de sa réponse, il dispose de deux mois pour signer l'acte de vente, ou de quatre mois s'il a annoncé le prêt. S'il ne signe pas dans ce délai, son acceptation devient caduque et il doit quitter les lieux au terme du préavis.
Le refus prend trois formes équivalentes : un refus exprès, l'absence de réponse dans les deux premiers mois, ou une contre-proposition que le bailleur n'accepte pas. Dans les trois cas, le locataire libère le logement au plus tard le dernier jour du préavis.
Le droit de préemption ne s'applique pas lorsqu'un parent du bailleur jusqu'au troisième degré inclus se porte acquéreur pour y habiter à titre de résidence principale pendant au moins deux ans après la fin du préavis. Le locataire qui préempte n'a par ailleurs pas à supporter de commission d'agence.
| Étape | Point de départ | Délai |
|---|---|---|
| Réception du congé par le locataire | — | Au moins 6 mois avant l'échéance du bail |
| Acceptation de l'offre de vente | Début du préavis | 2 mois |
| Signature de l'acte, sans prêt | Envoi de la réponse du locataire | 2 mois |
| Signature de l'acte, avec prêt annoncé | Envoi de la réponse du locataire | 4 mois |
| Libération du logement en cas de refus | — | Dernier jour du préavis |
Le locataire protégé : le congé qui ne produit aucun effet
Le bail se renouvelle automatiquement, malgré le congé, lorsque le locataire est protégé. Trois situations ouvrent cette protection, toutes soumises à une condition de ressources appréciée sur les douze mois précédant la notification du congé.
La première vise le locataire âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail. La deuxième vise le locataire de moins de 65 ans qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans à cette même date. La troisième vise le locataire percevant l'allocation journalière de présence parentale.
Le bailleur peut écarter la protection en proposant, pendant le préavis, une solution de relogement située à proximité et correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire. À défaut, le congé est sans effet et l'opération est reportée d'une durée de bail entière, soit trois ans pour un bailleur personne physique.
Sur un portefeuille, la vérification du critère d'âge et de ressources doit précéder la rédaction du congé, pas la suivre. C'est le contrôle qui coûte le moins cher et qui évite l'erreur la plus coûteuse.
| Composition du foyer | Plafond de ressources hors Île-de-France |
|---|---|
| 1 personne seule | 23 403 € |
| 2 personnes | 31 254 € |
| 3 personnes | 37 584 € |
| 4 personnes | 45 374 € |
| 5 personnes | 53 376 € |
| 6 personnes et plus | 60 156 €, puis + 6 710 € par personne supplémentaire |
Le logement acheté occupé : deux ou trois ans d'attente
L'investisseur qui achète un logement déjà loué ne récupère pas librement le droit de donner congé. La loi distingue selon le motif et selon la date d'échéance du bail en cours à la date de signature de l'acte authentique.
Pour un congé pour reprise, si le bail prend fin moins de deux ans après l'achat, le congé ne prend effet qu'au terme d'un délai de deux ans à compter de l'acte authentique. Au-delà de deux ans, le congé se donne normalement pour l'échéance.
Pour un congé pour vendre, le seuil est de trois ans. Si le bail prend fin moins de trois ans après l'achat, le congé ne peut être donné que pour la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.
Ce décalage est le premier motif de contestation d'un congé délivré par un nouveau propriétaire. Il se vérifie sur une seule donnée : la date de l'acte authentique, comparée à l'échéance du bail repris.
| Motif du congé | Seuil | Si l'échéance est en deçà du seuil | Si elle est au-delà |
|---|---|---|---|
| Reprise pour habiter ou loger un proche | 2 ans après l'acte authentique | Le congé ne prend effet qu'au terme des 2 ans | Congé pour l'échéance du bail |
| Vente du logement libre d'occupation | 3 ans après l'acte authentique | Congé seulement pour la fin de la 1re reconduction tacite ou du 1er renouvellement | Congé pour l'échéance du bail |
Ce que le congé pour vendre change à l'organisation des états des lieux
Un congé pour vendre crée une sortie à date certaine, connue six mois à l'avance : c'est la seule fin de bail entièrement planifiable. Elle devrait donc être la plus facile à couvrir, et c'est pourtant celle qui se prépare le plus tard.
La difficulté vient de l'incertitude sur l'issue. Tant que le délai de préemption court, personne ne sait si le logement sera vendu au locataire, occupé jusqu'au dernier jour ou libéré plus tôt. Beaucoup de gestionnaires attendent la clarification pour poser un rendez-vous, et se retrouvent à organiser une sortie dans l'urgence.
La méthode inverse coûte moins cher : poser le rendez-vous de sortie dès l'envoi du congé, sur le dernier jour du préavis, quitte à l'annuler si le locataire préempte. Un créneau réservé et annulé ne coûte rien ; une sortie non couverte coûte une retenue perdue.
Le point de vigilance est enfin le rapport lui-même. Un logement vendu libre après congé sera visité par l'acquéreur, parfois expertisé : l'état des lieux de sortie devient une pièce du dossier de vente, et non plus seulement du dossier locatif.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il donner congé pour vendre en cours de bail ?
Non. Le congé ne peut être donné que pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois. En revanche, rien n'interdit de vendre le logement occupé à tout moment : le bail se poursuit alors avec l'acquéreur.
Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas à l'offre de vente ?
Le silence pendant les deux premiers mois du préavis vaut refus. Le locataire doit alors quitter le logement au plus tard le dernier jour du préavis, et le bailleur est libre de vendre à qui il veut.
Un congé pour vendre sans indication du prix est-il valable ?
Non. Le prix et les conditions de la vente sont des mentions obligatoires, au même titre que la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15. Leur absence expose le congé à la nullité, et le bail se reconduit.
Un locataire de 70 ans peut-il toujours rester dans le logement ?
Seulement si ses ressources des douze derniers mois sont inférieures au plafond, soit 23 403 € hors Île-de-France pour une personne seule. Au-dessus, il n'est pas protégé. Et même en dessous, le bailleur peut écarter la protection en proposant un relogement adapté à proximité.
Faut-il un état des lieux de sortie si le locataire achète le logement ?
Le bail prend fin par l'effet de la vente au locataire, qui devient propriétaire de ce qu'il occupait. L'état des lieux de sortie perd son objet de comparaison, mais le dépôt de garantie doit être soldé et les comptes de charges arrêtés.
J'ai acheté un logement loué il y a un an, quand puis-je donner congé pour vendre ?
Pas pour l'échéance en cours si elle intervient moins de trois ans après votre acte authentique. Vous devrez attendre la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail, puis respecter le préavis de six mois.
Sources
- Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé, offre de vente, locataire protégé)
- Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire — Service-Public.fr, vérifié le 1er juin 2026
- Vendre un logement mis en location — Service-Public.fr, vérifié le 1er janvier 2026
- Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ? — Service-Public.fr
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