État des lieux Estanove, Montpellier

Le parc locatif d'Estanove

Estanove occupe le sud-ouest de Montpellier, dans le grand quartier Croix d'Argent, le long de l'avenue de Palavas et de la ligne 2 du tramway. Le parc y est composite : grands ensembles des années 60 et 70 en cours de réhabilitation, petites copropriétés, maisons de faubourg et opérations récentes en frange, vers Ovalie et le Mas Drevon.

C'est un secteur qui a beaucoup bougé. Les programmes de renouvellement urbain, les cessions de patrimoine et l'arrivée d'investisseurs privés sur d'anciens lots ont produit des changements de propriétaire et de gestionnaire répétés. Une même adresse peut avoir connu trois mandataires en quinze ans.

L'occupation est familiale et la rotation modérée : les sorties s'étalent sur l'année et portent souvent sur plusieurs années d'occupation. C'est la combinaison de ces deux caractéristiques — historique fragmenté et occupations longues — qui crée la difficulté propre au secteur.

Reprendre un portefeuille sans état des lieux d'entrée

Une agence qui reprend un mandat hérite de baux en cours. Pour les locataires entrés sous le mandataire précédent, elle ne dispose souvent que d'un bail, parfois d'un état des lieux d'entrée sommaire, parfois de rien. Le problème ne se manifeste pas immédiatement : il apparaît des années plus tard, au départ du locataire, quand il faut justifier une retenue.

Le droit n'aide pas autant qu'on le croit. L'article 1731 du code civil présume, à défaut d'état des lieux, que le locataire a reçu le logement en bon état et doit le rendre tel. Mais l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit à la partie qui a fait obstacle à l'établissement du document de s'en prévaloir. En pratique, un bailleur qui n'a pas d'état des lieux d'entrée se retrouve dans une position faible, et l'agence qui a repris le mandat en porte la conséquence devant son mandant.

La bonne réponse n'est pas juridique, elle est organisationnelle : constituer le point de départ au moment de la reprise, pendant que le locataire est encore en place et coopératif, plutôt que d'espérer que la question ne se posera pas.

Ce que permet un état des lieux de reprise, et ce qu'il ne permet pas

Un constat réalisé en cours de bail, contradictoirement, n'est pas un état des lieux d'entrée et ne peut pas en tenir lieu rétroactivement. Il n'efface pas les années déjà écoulées. Mais il crée un point de référence daté, et c'est déjà considérable. Le tableau ci-dessous précise ce qu'il change.

Un constat de reprise ne remplace pas un état des lieux d'entrée ; il limite la période sur laquelle rien n'est établi.

Comment se conduit une reprise de parc

La reprise se planifie comme une campagne, pas comme une série d'interventions isolées. Le préalable est un inventaire documentaire : pour chaque lot, l'agence détermine ce dont elle dispose — bail, état des lieux d'entrée, photographies, grille de vétusté annexée, diagnostics. Ce tri fait apparaître les lots à risque, qui sont rarement la majorité.

Vient ensuite la prise de contact avec les locataires. Un constat en cours de bail ne s'impose pas : il se demande. L'expérience montre qu'il est très largement accepté quand il est présenté pour ce qu'il est — une protection réciproque, qui évite au locataire de se voir imputer à la sortie des désordres antérieurs à son arrivée. Un locataire qui refuse est en droit de le faire, et son refus doit être tracé.

L'intervention elle-même suit la trame d'un état des lieux d'entrée, avec une mention explicite de sa nature : constat contradictoire en cours de bail, à telle date, en présence de telles personnes. Cette mention est essentielle — elle évite qu'il soit présenté plus tard comme un état des lieux d'entrée, ce qu'il n'est pas.

La réhabilitation, seconde source de perte d'historique

Sur les grands ensembles d'Estanove, les programmes de réhabilitation menés cage par cage produisent un effet comparable : après travaux, une partie des équipements est neuve et l'autre d'origine, et l'état des lieux d'entrée du locataire en place décrit un logement qui n'existe plus.

Appliquer une grille de vétusté uniforme sur un logement à moitié rénové produit mécaniquement des résultats faux : des retenues indéfendables sur les éléments neufs, des abandons de créance sur les éléments d'origine. La date de réhabilitation doit donc figurer au rapport, poste par poste, et non au niveau du logement.

Nous demandons systématiquement au bailleur, avant une campagne sur ce secteur, l'état de la réhabilitation par bâtiment ou par cage avec l'année des travaux. C'est l'information qui permet à l'intervenant de savoir, en entrant dans le logement, s'il décrit un équipement de l'année dernière ou de 1968 — et de le consigner.

Ce que doit contenir un état des lieux à Estanove

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• Pour un constat de reprise, la mention explicite de sa nature : constat contradictoire en cours de bail, avec sa date et les personnes présentes
• L'âge approximatif ou la date de pose des revêtements et équipements, seule information qui rende une grille de vétusté applicable
• La mention du statut du logement au regard de la réhabilitation, poste par poste et non au niveau du logement
• Les index et les numéros de compteurs, souvent jamais établis sur un lot repris
• Le signalement des transformations manifestement réalisées par un occupant, avec la date du constat
• Un jeu photographique horodaté par élément, qui constitue le point de départ documentaire du portefeuille repris

Délais et tarifs sur le secteur

Estanove est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, de l'avenue de Palavas au Mas Drevon. Les résidences disposent de stationnement et l'accès véhicule est simple, ce qui rend les campagnes efficaces.

Un constat de reprise est facturé au même palier de surface qu'un état des lieux d'entrée : le travail est identique. Sur une reprise de portefeuille, le volume et le calendrier se définissent à l'avance et la dégressivité s'applique dès dix interventions par mois. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures pour les interventions à l'unité.