État des lieux Gares, Montpellier

Le parc locatif du secteur Gares

Le secteur Gares réunit deux parcs qui n'ont rien en commun sauf leur usage. D'un côté, les immeubles anciens de la rue Maguelone et des abords immédiats de la gare Saint-Roch, souvent divisés en petites surfaces. De l'autre, le Nouveau Saint-Roch, quartier livré au sud des voies, avec des programmes récents, des T2 et T3 aux normes contemporaines.

L'usage, lui, est le même : c'est le quartier de la mobilité professionnelle. Cadres en mission, consultants, alternants, personnels hospitaliers en remplacement, actifs en période d'essai. Ils cherchent un meublé immédiatement disponible, à cinq minutes du TGV, pour une durée qui va de trois mois à deux ans.

Conséquence directe : la proportion de meublés est très élevée et la durée d'occupation très courte. Pour un gestionnaire, cela veut dire un nombre d'états des lieux par lot et par an sans équivalent ailleurs à Montpellier — et une exposition proportionnelle au risque de délai sur la restitution des dépôts.

Le compte à rebours de l'article 22

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe une règle simple et souvent mal appliquée. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois lorsqu'il révèle des différences. Ce délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Passé ce délai, le solde restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. La pénalité n'est pas plafonnée par mois de retard : elle s'accumule. Sur un meublé à 700 € de loyer, six mois de retard représentent 420 € de majoration, à quoi s'ajoute la perte de crédibilité du gestionnaire vis-à-vis du bailleur.

Deux points sont décisifs. D'abord, c'est bien la remise des clés qui déclenche le délai, pas la date de fin du bail : un locataire qui rend les clés le 3 alors que le bail court jusqu'au 30 fait démarrer le compte à rebours le 3. Ensuite, toute retenue doit être justifiée, par un devis ou une facture et par la comparaison entre les deux états des lieux. Une retenue annoncée sans état des lieux d'entrée exploitable ne tient pas.

Ce qui fait vraiment déraper le délai

Sur les dossiers qui dérapent, le retard vient rarement de la volonté du bailleur. Il vient de la chaîne : un maillon manque, et tout le reste attend. Le tableau ci-dessous liste les causes réelles et le point de la chaîne où elles se règlent.

Le rapport de sortie recueille l'adresse de restitution et le RIB lorsque le mandat le prévoit : c'est le maillon le plus souvent oublié.

Le bail mobilité, un régime sans filet

Le bail mobilité, prévu à l'article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989, dure de un à dix mois, s'adresse aux personnes en formation, en stage, en mission temporaire ou en mutation, et n'est pas renouvelable. Il est très présent aux Gares, où il correspond exactement au profil des occupants.

Sa particularité est décisive : il interdit le dépôt de garantie. Le bailleur n'a donc aucune somme entre les mains au moment de la sortie. Il n'y a rien à restituer, mais rien à retenir non plus. Si le logement est dégradé, la seule voie ouverte est une action contre l'ancien occupant, souvent réparti dans une autre région.

Cela renverse complètement le poids des deux documents. Sur un bail classique, l'état des lieux de sortie sert à chiffrer une retenue. Sur un bail mobilité, l'état des lieux d'entrée est la seule preuve exploitable, et il doit être irréprochable dès le premier jour, sur un logement qui sera peut-être reloué trois mois plus tard. Nous signalons systématiquement le type de bail dans le rapport lorsqu'il nous est communiqué, précisément pour que cette différence ne se perde pas.

L'inventaire glissant sur un parc à rotation rapide

Quand un même meublé accueille trois occupants en dix-huit mois, l'inventaire dérive. Une poêle disparaît, une chaise casse, un luminaire est remplacé par un autre : aucun de ces mouvements n'est imputable si l'inventaire n'a pas été remis à jour entre deux occupants. Au troisième passage, l'inventaire d'origine ne décrit plus le logement réel.

La réponse est de traiter chaque sortie comme l'entrée du suivant. L'inventaire de sortie, une fois validé, devient la base de l'inventaire d'entrée du locataire suivant, avec les éventuels remplacements intégrés et datés. C'est ce qui garantit qu'à tout moment, le document opposable décrit le logement tel qu'il est.

Pour le gestionnaire, l'intérêt est double : il n'a plus de rupture documentaire, et il dispose d'un historique daté du mobilier qui alimente directement la grille de vétusté si elle est annexée au bail. Sur un parc où l'agence peut faire six états des lieux par lot en trois ans, c'est ce qui sépare un portefeuille tenu d'un portefeuille qui dérive.

Ce que doit contenir un état des lieux aux Gares

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• La date et l'heure de remise des clés, qui déclenchent le délai de restitution du dépôt de garantie et non la date de fin du bail
• L'adresse de restitution du locataire sortant, recueillie au moment de la signature du constat de sortie
• La mention du type de bail, et en particulier l'absence de dépôt de garantie sur un bail mobilité, qui change la portée juridique du document
• L'inventaire complet du mobilier au sens du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, remis à jour à chaque changement d'occupant plutôt que reconduit à l'identique
• Les relevés de compteurs avec leur numéro, sans lesquels la régularisation des charges ne peut pas être arrêtée dans le délai
• Une comparaison explicite avec l'état des lieux d'entrée, poste par poste, seule base admise d'une retenue justifiée

Délais et tarifs sur le secteur

Le secteur Gares est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, de la rue Maguelone au Nouveau Saint-Roch. C'est l'un des secteurs les mieux desservis de la ville, ce qui rend les créneaux serrés tenables.

Le tarif suit le palier de surface, avec l'option inventaire meublé pertinente sur la quasi-totalité des lots. Le point important ici n'est pas le prix mais le délai : nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas. Sur ce parc, un état des lieux de sortie planifié dès la réception du congé, et non à la remise des clés, est ce qui évite la pénalité de l'article 22.