Le bail mobilité
Le bail mobilité est le seul bail d'habitation où le bailleur ne dispose d'aucun dépôt de garantie. La totalité de sa protection tient donc dans deux documents : l'état des lieux d'entrée et l'inventaire du mobilier. Un meublé loué dix mois sans inventaire chiffré est un meublé que personne ne pourra reconstituer.
Quelles sont les conditions du bail mobilité et ce qu'il change pour l'état des lieux ?
Le bail mobilité est une location meublée d'un à dix mois, non renouvelable et non reconductible, réservée à sept situations : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle et mission temporaire. Le dépôt de garantie est interdit, mais la caution et la garantie Visale restent ouvertes. Les charges se paient au forfait. L'état des lieux et l'inventaire du mobilier sont annexés au bail. À Montpellier, l'encadrement du niveau des loyers s'y applique comme aux autres baux.
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Sept situations, pas une de plus
Le bail mobilité n'est pas un bail court à la discrétion des parties : il est réservé à un locataire qui se trouve, à la date de prise d'effet du bail, dans l'une des sept situations limitativement énumérées. La date qui compte est celle de la prise d'effet, pas celle de la signature.
Le locataire doit justifier sa situation par un document : contrat d'apprentissage, convention de stage ou de formation, attestation d'inscription, ordre de mutation. Le bailleur peut en exiger la production, dans les limites de la liste réglementaire des pièces justificatives.
Le bail doit mentionner le motif qui ouvre le droit au bail mobilité. À défaut de durée indiquée dans le contrat, le bail mobilité n'est pas applicable : le contrat est requalifié en bail meublé de droit commun, d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant.
C'est la principale source de contentieux sur ce bail : un logement loué six mois à un profil non éligible n'est pas un bail mobilité de six mois, c'est un bail meublé d'un an avec toutes ses conséquences, préavis du bailleur inclus.
| Situation du locataire | Justificatif attendu |
|---|---|
| Formation professionnelle | Convention ou attestation de formation |
| Études supérieures | Certificat de scolarité ou attestation d'inscription |
| Contrat d'apprentissage | Contrat d'apprentissage |
| Stage | Convention de stage |
| Engagement volontaire en service civique | Contrat d'engagement de service civique |
| Mutation professionnelle | Courrier ou avenant de mutation |
| Mission temporaire dans le cadre professionnel | Ordre de mission ou contrat |
Un à dix mois, un seul avenant
La durée est libre entre un et dix mois. Le bail est non renouvelable et non reconductible : à son terme, il prend fin sans que le bailleur ait à donner congé, et sans reconduction tacite.
La durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans que le total dépasse dix mois. Un bail de six mois peut donc être porté à dix mois, mais un bail de dix mois ne peut pas être prolongé.
Si le locataire et le bailleur veulent poursuivre au-delà, ils signent un nouveau contrat, qui est obligatoirement un bail d'habitation classique. Le passage d'un bail mobilité à un bail meublé d'un an fait alors réapparaître le dépôt de garantie, le préavis de congé du bailleur et la reconduction tacite.
Une exception récente élargit le cadre : lorsque le logement est situé dans une résidence à vocation d'emploi, la durée peut aller d'une semaine à dix-huit mois. C'est l'article 15 de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement qui a créé ce régime.
| Bail mobilité | Bail meublé étudiant | Bail meublé classique | |
|---|---|---|---|
| Durée | 1 à 10 mois | 9 mois | 1 an |
| Reconduction tacite | Non | Non | Oui |
| Dépôt de garantie | Interdit | 2 mois maximum | 2 mois maximum |
| Congé du bailleur au terme | Aucun à donner | Aucun à donner | 3 mois avant l'échéance |
| Préavis du locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois |
| Charges | Forfait | Provisions ou forfait | Provisions ou forfait |
Aucun dépôt de garantie, et ce que cela implique
Le bailleur a interdiction de demander un dépôt de garantie. Il ne dispose donc d'aucune somme à retenir à la sortie : toute dégradation se règle par une demande de paiement, puis, en cas de refus, par la voie amiable et judiciaire.
Deux garanties restent ouvertes. Le cautionnement est autorisé, ce qui n'est pas le cas lorsque le bailleur souscrit une assurance pour loyers impayés dans un bail classique. Et la garantie Visale peut être mobilisée, y compris pour un locataire étudiant.
Cette absence de dépôt déplace entièrement la protection du bailleur vers la preuve. Dans un bail classique, un état des lieux imparfait coûte une retenue contestée ; dans un bail mobilité, il coûte l'intégralité du préjudice, puisqu'il n'y a rien à retenir et tout à démontrer.
Les charges se paient au forfait, versé en même temps que le loyer, avec une périodicité fixée au bail. Le forfait ne donne lieu à aucune régularisation annuelle : le compte de charges ne peut donc pas servir à compenser une dégradation constatée à la sortie.
L'inventaire du mobilier, seule pièce qui protège vraiment
Le logement doit être meublé au sens du décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation à une température maximale de -6 °C, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager adapté au logement.
Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis à la remise des clés et à leur restitution, signés par les deux parties et annexés au bail. L'état des lieux d'entrée et de sortie suit le même régime.
L'exigence n'est pas de lister mais de compter et de décrire. « Vaisselle » ne vaut rien ; « 6 assiettes plates, 6 assiettes creuses, 6 verres, 1 casserole 18 cm » se vérifie en trois minutes à la sortie et se chiffre sans discussion.
L'établissement de ces documents ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'état des lieux. Autrement dit, l'inventaire ne se facture pas à part : il fait partie de la prestation d'état des lieux, dans la limite du plafond légal applicable au locataire.
À Montpellier, l'encadrement des loyers s'applique aussi
Le bail mobilité n'échappe pas à l'encadrement du niveau des loyers. Montpellier fait partie des territoires où il s'applique, au même titre que Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Est Ensemble, Plaine Commune ou le Pays basque.
Le loyer d'un bail mobilité montpelliérain est donc plafonné au loyer de référence majoré de la zone et de la catégorie du logement, majoration pour meublé comprise. Le complément de loyer reste la seule dérogation, et il doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles.
Le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail, ce qui est cohérent avec une durée maximale de dix mois. Le loyer et les charges restent dus pendant le préavis du locataire, sauf remplacement par un autre locataire en accord avec le bailleur.
L'erreur fréquente consiste à traiter le bail mobilité comme une location de courte durée assimilable à du meublé touristique, libre de tarification. Ce n'est pas le cas : c'est un bail d'habitation, soumis aux mêmes plafonds que les autres.
Ce que dix mois maximum changent à la planification
Un bail mobilité produit deux états des lieux en moins d'un an, contre deux en trois ans pour un bail vide. Rapporté au même logement, la charge de relevés est multipliée par trois à six selon les rotations.
Les dates de sortie sont en revanche connues dès la signature, puisque le bail n'est ni renouvelable ni reconductible et que le bailleur n'a aucun congé à donner. C'est le seul bail dont le calendrier de sortie est certain le jour de l'entrée.
Cette certitude devrait rendre la planification triviale ; elle ne l'est pas, parce que les baux mobilité se concentrent sur les mêmes périodes que les baux étudiants, autour de la rentrée universitaire. Un portefeuille qui en compte trente les verra sortir sur trois semaines.
La conséquence opérationnelle est simple : les sorties de baux mobilité se réservent au moment de la signature du bail, pas au moment du préavis. Reporté à la fin, le créneau n'existe plus.
Questions fréquentes
Peut-on demander un dépôt de garantie sur un bail mobilité ?
Non, c'est interdit. Une clause qui en prévoit un est réputée non écrite. Le bailleur peut en revanche exiger une caution, ou recourir à la garantie Visale, y compris pour un locataire étudiant.
Peut-on prolonger un bail mobilité de dix mois ?
Non. La durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans jamais dépasser dix mois au total. Au-delà, il faut signer un nouveau contrat, qui sera obligatoirement un bail d'habitation classique.
Un étudiant peut-il signer un bail mobilité ?
Oui, les études supérieures figurent parmi les sept situations éligibles. Le choix se fait alors entre le bail mobilité, de un à dix mois sans dépôt de garantie, et le bail étudiant de neuf mois avec dépôt de garantie.
Qui paie l'état des lieux d'un bail mobilité ?
Les mêmes règles s'appliquent qu'aux autres baux : la part du locataire est plafonnée et ne peut excéder celle du bailleur. L'inventaire du mobilier ne se facture pas en supplément, il fait partie de la prestation d'état des lieux.
Le bailleur doit-il donner congé à la fin d'un bail mobilité ?
Non. Le bail prend fin à son terme sans formalité, puisqu'il n'est ni renouvelable ni reconductible. Le locataire, lui, peut partir à tout moment en respectant un préavis d'un mois.
Le loyer d'un bail mobilité est-il libre à Montpellier ?
Non. Montpellier applique l'encadrement du niveau des loyers, et le bail mobilité y est soumis comme les autres baux d'habitation. Le loyer est plafonné au loyer de référence majoré de la zone, sauf complément de loyer justifié.
Sources
- Quelles sont les règles d'un bail mobilité ? — Service-Public.fr, vérifié le 6 juin 2025
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste des éléments de mobilier)
- Bail d'habitation : différences entre logement vide et logement meublé — Service-Public.fr
- Règles de location d'un logement meublé — Service-Public.fr
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