Prestataire, commissaire de justice ou agent en interne
Le choix ne se joue pas sur le prix mais sur ce qui se passe le jour où le locataire conteste. Deux des trois modes s'effondrent si l'autre partie refuse de signer ; le troisième est justement fait pour cela.
Qui doit établir l'état des lieux, et qu'est-ce que cela change à sa valeur ?
Les trois modes produisent un document valable, mais pas de même force. L'état des lieux établi par un agent de l'agence ou par un prestataire mandaté est un acte sous seing privé : il vaut par l'accord des deux parties, et tombe si le locataire refuse de signer. Le constat du commissaire de justice est un acte d'officier public, dont les constatations font foi jusqu'à preuve contraire ; il s'impose donc lorsqu'une partie fait défaut. Son tarif est réglementé selon la surface, de 164,52 à 287,52 € TTC, partagé par moitié entre bailleur et locataire, alors que la part locataire d'une prestation mandatée est plafonnée à 3,03 € TTC par mètre carré.
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Notre conclusion
Le prestataire mandaté pour la production courante, parce qu'il est le seul mode récupérable auprès du locataire et qu'il libère l'agent. Le commissaire de justice dès qu'une partie fait défaut ou qu'un litige est ouvert : c'est le seul mode qui produit un document opposable sans la signature de l'autre.
Trois modes, trois natures juridiques
L'état des lieux établi par le bailleur, son agent ou un prestataire mandaté est un acte sous seing privé. Sa force vient d'une seule chose : l'accord des deux parties, matérialisé par deux signatures et par la remise d'un exemplaire à chacune. Sans cet accord, il ne vaut plus que comme élément d'information.
Le constat locatif dressé par un commissaire de justice est un acte d'officier public. Ses constatations matérielles font foi jusqu'à preuve contraire, et il produit son effet même si l'autre partie ne se présente pas, dès lors qu'elle a été régulièrement convoquée.
L'agent de l'agence n'a pas de statut particulier : il agit comme mandataire du bailleur. Sa présence ne renforce donc pas le document, elle le place au contraire du côté d'une seule des deux parties, ce qu'un locataire en désaccord ne manquera pas de relever.
Le décret n° 2016-382 n'impose aucun de ces modes. Il impose une forme : un document unique par état des lieux, établi contradictoirement et amiablement, signé, remis à chaque partie, et dont la forme permet la comparaison entre l'entrée et la sortie.
| Agent de l'agence | Prestataire mandaté | Commissaire de justice | |
|---|---|---|---|
| Nature de l'acte | Sous seing privé | Sous seing privé | Acte d'officier public |
| Force probante | Par l'accord des parties | Par l'accord des parties | Jusqu'à preuve contraire |
| Si le locataire refuse de signer | Le document ne vaut plus grand-chose | Idem | Le constat produit son effet |
| Partie prenante au litige | Mandataire du bailleur | Tiers | Officier public, impartial |
| Coût du temps | Interne, non facturable | Facturé | Tarif réglementé |
Ce que chacun coûte, et à qui
Le prestataire mandaté est le seul mode dont une partie du coût se récupère auprès du locataire : le plafond est de 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable depuis le 1er janvier 2026, et la part locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur. Sur l'état des lieux d'entrée uniquement.
Le commissaire de justice applique un tarif réglementé qui dépend de la seule surface, majoré des lettres de convocation et, au-delà de deux kilomètres hors de sa commune, de frais de déplacement. Le total est partagé par moitié entre les deux parties, quelle que soit la surface.
L'agent en interne est le mode qui paraît gratuit et ne l'est pas. Son coût est le coût horaire chargé multiplié par le temps porte à porte, auquel s'ajoute le coût d'opportunité de l'heure non passée en visite ou en prospection. Et il n'est récupérable auprès de personne.
Le tri économique en découle : sur l'entrée, la prestation externalisée est le seul mode partiellement financé par le locataire ; sur la sortie, aucun mode ne l'est, et l'arbitrage redevient purement un arbitrage de temps.
| Mode | Coût sur un T2 de 45 m² | Récupérable sur le locataire | Reste au bailleur |
|---|---|---|---|
| Agent en interne (2 h 30 à 20,60 €/h chargé) | Environ 62 € avec le déplacement | Rien | Environ 62 € |
| Prestataire mandaté, entrée | 90 € TTC | 45 € (moitié, sous le plafond de 136,35 €) | 45 € |
| Prestataire mandaté, sortie | 90 € TTC | Rien | 90 € |
| Commissaire de justice | 186,22 € TTC hors déplacement | 93,11 € (moitié imposée) | 93,11 € |
Tarifs du constat locatif au 9 mars 2026 : 164,52 € jusqu'à 50 m², plus 21,70 € de lettres de convocation. Le coût interne est calculé sur un salaire de 2 200 € brut chargé à 42 %.
Le cas qui décide vraiment : la partie absente
Tant que les deux parties signent, les trois modes se valent juridiquement et le choix se fait sur le coût et le temps. Tout change lorsqu'une partie ne se présente pas ou refuse de signer.
Dans ce cas, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre une seule voie : l'état des lieux est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, après convocation de l'autre au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception. Le coût est alors partagé par moitié, sans discussion possible.
Un état des lieux de sortie rempli seul par l'agent, sans cette procédure, ne vaut pas constat contradictoire. C'est le motif procédural le plus fréquent d'annulation d'une retenue, et il est entièrement évitable.
La conséquence pratique est un arbitrage de calendrier plus que de budget : le jour où un locataire annonce qu'il ne viendra pas, la question n'est plus « combien cela coûte » mais « ai-je encore sept jours devant moi ».
| Situation | Mode à retenir | Pourquoi |
|---|---|---|
| Sortie ordinaire, locataire présent | Prestataire ou agent | L'accord des parties suffit |
| Entrée sur un lot récupérable | Prestataire mandaté | Seul mode partiellement refacturable |
| Locataire annoncé absent | Commissaire de justice | Seule voie de l'article 3-2 |
| Locataire en désaccord ouvert | Commissaire de justice | Tiers impartial, constatations opposables |
| Portefeuille repris, lot sensible | Commissaire de justice | Fixe une référence datée et incontestable |
| Pic de rentrée, volume élevé | Prestataire mandaté | Capacité et coût maîtrisés |
La convocation par le commissaire de justice doit précéder l'intervention d'au moins sept jours. Un rendez-vous fixé la veille ne remplit pas cette condition.
Ce que le mode ne change pas
Aucun des trois modes ne dispense des exigences de fond. Le contenu obligatoire du décret n° 2016-382 s'applique à tous : type d'état des lieux, date, localisation, identité et domicile des parties, relevés des compteurs, détail des clés, description pièce par pièce et signatures.
Aucun ne dispense non plus de la grille de vétusté. Un constat de commissaire de justice décrit un état ; il ne dit pas quelle part en est imputable au locataire. Le chiffrage reste à faire, avec les mêmes règles pour tout le monde.
Aucun, enfin, ne rattrape un état des lieux d'entrée absent ou insuffisant. Un constat de sortie parfaitement dressé face à une entrée qui mentionnait « bon état » sans détail ne permet toujours aucune comparaison utile.
C'est la raison pour laquelle le choix du mode arrive après, et non avant, la question qui décide réellement de l'issue d'un litige : la qualité descriptive de l'entrée.
Comment se répartit un portefeuille en pratique
Le montage le plus fréquent chez les gestionnaires organisés n'est pas exclusif. Il répartit les modes selon l'enjeu du lot, et non selon une politique uniforme.
Les entrées partent en prestation externalisée, parce qu'elles sont récupérables et prévisibles. Les sorties ordinaires suivent le même circuit, pour la capacité. Les sorties sensibles — dépôt élevé, locataire déjà en désaccord, lot repris sans état d'entrée — basculent sur commissaire de justice.
L'agent en interne garde les cas où sa présence a une valeur commerciale propre : un bailleur important qu'il faut accompagner, une remise de clés couplée à une visite de relocation, un lot dont il est le seul à connaître l'historique.
Cette répartition a un effet secondaire utile : elle rend le coût du portefeuille lisible. Une politique uniforme masque le coût réel ; une répartition assumée le fait apparaître ligne par ligne.
Questions fréquentes
Un état des lieux fait par l'agence est-il valable ?
Oui. Aucun texte n'impose un tiers : le bailleur, son mandataire ou un prestataire peuvent l'établir. La condition est qu'il soit contradictoire, signé des deux parties et remis à chacune. C'est le refus de signer, pas l'identité du rédacteur, qui fragilise le document.
Le commissaire de justice est-il obligatoire dans certains cas ?
Il devient la seule voie lorsqu'une partie refuse ou fait défaut : l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit alors son intervention à l'initiative de la partie la plus diligente, après convocation au moins sept jours à l'avance.
Peut-on facturer un constat de commissaire de justice au locataire ?
Il est partagé par moitié entre les deux parties, par l'effet de la loi et non par accord. Ce partage ne suit pas le plafond de 3,03 € par mètre carré, qui ne concerne que la prestation d'un professionnel mandaté sur l'état des lieux d'entrée.
Un prestataire externe est-il plus crédible qu'un agent de l'agence ?
Juridiquement, non : les deux produisent un acte sous seing privé de même nature. En pratique, un tiers qui n'est pas le mandataire du bailleur est plus difficile à récuser comme partial, ce qui compte lorsque la discussion s'engage.
Que faire si le locataire refuse de signer sur place ?
Ne pas signer seul et présenter le document comme contradictoire. La voie est la convocation par commissaire de justice, sept jours à l'avance. Un rapport rempli seul, même exact, est le motif d'annulation le plus fréquent d'une retenue.
Le tarif du commissaire de justice est-il négociable ?
Non, il est réglementé et dépend de la seule surface du logement : 164,52 € TTC jusqu'à 50 m², 191,68 € jusqu'à 150 m², 287,52 € au-delà, plus 21,70 € de lettres de convocation et les frais de déplacement éventuels.
Sources
- Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (état des lieux et partie défaillante)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (modalités d'établissement de l'état des lieux)
- Tarif du commissaire de justice pour un litige locatif — Service-Public.fr, vérifié le 9 mars 2026
- Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (plafonnement des honoraires)
- ANIL — Modalités d'établissement de l'état des lieux et prise en compte de la vétusté
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