Bail vide ou bail meublé
Le meublé est presque toujours présenté par son rendement. Le point que les comparatifs oublient est opérationnel : à durée égale, un meublé produit trois fois plus d'états des lieux qu'un logement vide, et chacun comporte un inventaire à compter pièce par pièce.
Que change le choix entre location vide et location meublée pour la gestion et l'état des lieux ?
Les deux régimes divergent sur six points : la durée du bail, trois ans minimum contre un an, ou neuf mois pour un étudiant ; le dépôt de garantie, un mois de loyer hors charges contre deux ; les charges, par provisions avec régularisation annuelle contre provisions ou forfait ; le préavis du locataire, trois mois contre un ; le préavis du bailleur, six mois contre trois ; et la fiscalité, revenus fonciers contre bénéfices industriels et commerciaux. Pour l'état des lieux, la conséquence est double : le meublé impose un inventaire et un état détaillé du mobilier annexés au bail, et il multiplie par trois le nombre de relevés sur la même durée.
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Notre conclusion
Le meublé quand le bien est petit, bien situé et destiné à une demande de passage — étudiants, mobilité professionnelle — et que la charge de gestion est assumée ou déléguée. Le vide dès que le bien est familial ou que la rotation coûte plus qu'elle ne rapporte : trois relevés au lieu d'un sur la même période changent le calcul plus que l'écart de loyer.
Les six divergences de régime
Un logement meublé n'est pas un logement où l'on a mis des meubles. C'est un logement qui comporte au minimum les onze catégories d'équipements fixées par décret : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation à -6 °C au maximum, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager adapté au logement.
Un manquement à cette liste ne rend pas le bail nul : il expose à une requalification en location vide, avec les conséquences qui s'ensuivent sur la durée du bail, le dépôt de garantie et les préavis. C'est le risque principal du régime, et il se contrôle à l'entrée.
Les autres divergences sont connues mais rarement lues ensemble. Elles se compensent partiellement : le meublé offre plus de dépôt de garantie et plus de souplesse de sortie au bailleur, mais moins de stabilité et davantage de charge de gestion.
De nombreuses règles restent en revanche communes : les documents exigibles du candidat, les frais d'agence, les critères de décence, la liste des charges locatives, les réparations locatives et l'encadrement du loyer là où il s'applique.
| Bail vide | Bail meublé | Bail mobilité | |
|---|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans | 1 an (9 mois si étudiant) | 1 à 10 mois |
| Reconduction | Possible | Possible | Interdite |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges | Interdit |
| Charges | Provisions et régularisation annuelle | Provisions et régularisation, ou forfait | Forfait |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois | 3 mois | Aucun congé à donner |
| Fiscalité du bailleur | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux | Bénéfices industriels et commerciaux |
Tableau établi d'après Service-Public.fr, vérifié le 6 mars 2026. À Montpellier, l'encadrement du niveau des loyers s'applique aux trois régimes.
Ce que le meublé ajoute à l'état des lieux
Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis lors de la remise des clés et lors de leur restitution, signés par les deux parties et annexés au bail. Ce n'est pas une annexe facultative : c'est le seul document qui permettra de constater qu'un élément manque à la sortie.
L'exigence n'est pas de lister mais de compter et de décrire. « Vaisselle » ne vaut rien à la sortie ; « 6 assiettes plates, 6 assiettes creuses, 6 verres, 1 casserole 18 cm, 1 poêle 26 cm » se vérifie en trois minutes et se chiffre sans discussion.
L'état de chaque élément doit également figurer, au même titre que son existence. Un canapé présent mais taché n'est pas un canapé conforme, et seule une description d'entrée permet de l'établir.
Enfin, l'établissement de ces documents ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'état des lieux. L'inventaire ne se facture donc pas en supplément au locataire, quel que soit le temps qu'il demande.
| Élément du relevé | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Description pièce par pièce | Oui | Oui |
| Relevés de compteurs et clés | Oui | Oui |
| Inventaire du mobilier | Sans objet | Obligatoire, annexé au bail |
| État détaillé de chaque meuble | Sans objet | Obligatoire |
| Équipements électroménagers testés | Ceux fournis au bail | Les onze catégories minimales |
| Durée moyenne du relevé | Référence | + 20 à 40 minutes |
| Facturation de l'inventaire au locataire | Sans objet | Interdite en supplément |
L'effet de rotation, le vrai coût caché
Sur neuf ans, un logement vide loué à un locataire stable produit deux états des lieux par bail, soit six relevés dans le meilleur des cas et souvent moins. Un meublé d'un an en produit deux par an, soit dix-huit.
L'écart n'est pas seulement financier : c'est aussi dix-huit fenêtres de risque au lieu de six. Chaque sortie est une occasion de retenue contestée, chaque entrée une occasion de référence mal constituée.
Il est aussi calendaire. Les baux meublés étudiants se concentrent sur la même période, ce qui produit une charge de relevés très inégale sur l'année. À Montpellier, la première quinzaine de septembre concentre l'essentiel des rotations.
C'est pourquoi le calcul de rendement d'un meublé devrait toujours intégrer une ligne de coût de relevés, ce qu'il ne fait presque jamais. Sur neuf ans et douze relevés supplémentaires, le poste n'est pas anecdotique.
| Sur 9 ans | Vide, locataire stable | Meublé annuel | Bail mobilité de 10 mois |
|---|---|---|---|
| Nombre de baux | 3 | 9 | 10 ou plus |
| États des lieux | 6 | 18 | 20 ou plus |
| Inventaires du mobilier | 0 | 18 | 20 ou plus |
| Dépôts de garantie à solder | 3 | 9 | 0, aucun dépôt possible |
| Fenêtres de litige | 6 | 18 | 20 ou plus |
Hypothèse d'un locataire par bail, sans départ anticipé. Le préavis d'un mois du locataire en meublé rend les départs anticipés plus fréquents que dans le vide.
Ce que le meublé donne en échange
Deux mois de dépôt de garantie au lieu d'un. Sur un loyer de 700 €, cela représente 1 400 € de couverture au lieu de 700 €, ce qui change l'exposition sur les dégradations comme sur les impayés.
Un préavis de congé du bailleur réduit à trois mois au lieu de six, et une durée de bail d'un an au lieu de trois. Le bailleur qui veut récupérer son bien ou le vendre libre y parvient nettement plus vite.
Une souplesse de charges : le forfait est autorisé en meublé, ce qui supprime la régularisation annuelle et la production des justificatifs. Sur un petit lot, l'économie de gestion est réelle.
Un loyer supérieur, enfin, mais dans les limites de l'encadrement là où il s'applique. À Montpellier, la majoration pour meublé est intégrée au loyer de référence : le meublé ne permet pas de sortir du plafond, seulement d'accéder à un plafond plus élevé.
| Avantage du meublé | Portée réelle | Limite |
|---|---|---|
| Dépôt de 2 mois | Double la couverture | Doit être restitué dans le même délai légal |
| Préavis bailleur de 3 mois | Récupération plus rapide du bien | Motif toujours exigé |
| Charges au forfait | Supprime la régularisation annuelle | Le forfait ne se rattrape pas s'il est sous-évalué |
| Loyer plus élevé | Réel | Plafonné là où l'encadrement s'applique |
| Fiscalité en BIC | Amortissement possible selon le régime | Obligations comptables plus lourdes |
Le contrôle à faire avant de basculer un lot en meublé
Trois vérifications évitent la quasi-totalité des mauvaises surprises, et elles se mènent avant la mise en location, pas après.
La première porte sur la liste des onze catégories. Un logement où manque le matériel d'entretien ménager adapté, ou les volets et rideaux dans les chambres, n'est pas un meublé au sens du décret. La requalification en location vide fait tomber le dépôt de deux mois à un et le préavis de trois mois à six.
La deuxième porte sur la décence et la performance énergétique, communes aux deux régimes. Un logement classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 : passer en meublé ne contourne rien.
La troisième porte sur l'encadrement local du loyer. À Montpellier, le meublé est soumis au même dispositif que le vide, avec un loyer de référence propre. Fixer un loyer de meublé « au marché » sans vérifier le plafond de la zone est l'erreur la plus fréquente.
Questions fréquentes
Quelle est la durée minimale d'un bail meublé ?
Un an, ramenée à neuf mois lorsque le locataire est étudiant. Le bail vide est de trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique. Le bail mobilité, lui, va de un à dix mois sans reconduction possible.
Le dépôt de garantie est-il vraiment de deux mois en meublé ?
Deux mois de loyer hors charges au maximum, contre un mois en location vide. Le délai de restitution reste identique : un mois si la sortie est conforme à l'entrée, deux mois sinon, avec la même majoration de 10 % par mois de retard.
L'inventaire du mobilier est-il obligatoire ?
Oui, en location meublée. Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis à la remise et à la restitution des clés, signés par les deux parties et annexés au bail. Sans lui, aucun manquant n'est constatable à la sortie.
Que risque-t-on si le logement ne comporte pas tous les meubles obligatoires ?
Une requalification en location vide, qui fait basculer le bail sur le régime de trois ans, ramène le dépôt à un mois et porte le préavis du bailleur à six mois. Le contrôle de la liste des onze catégories est donc à faire avant la mise en location.
Peut-on facturer l'inventaire au locataire en plus de l'état des lieux ?
Non. L'établissement de l'inventaire ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'état des lieux, dans la limite du plafond légal applicable à la part locataire.
Le meublé permet-il de dépasser l'encadrement des loyers ?
Non. À Montpellier comme ailleurs, le meublé dispose d'un loyer de référence propre, plus élevé, mais il reste plafonné. Le complément de loyer demeure la seule dérogation, et il doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles.
Sources
- Bail d'habitation : différences entre logement vide et logement meublé — Service-Public.fr, vérifié le 6 mars 2026
- Règles de location d'un logement meublé — Service-Public.fr
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste des éléments de mobilier)
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie)
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