Calculer le plafond des honoraires d'état des lieux
Deux règles se superposent et la plus contraignante l'emporte : un plafond au mètre carré, et l'interdiction de faire payer au locataire plus que le bailleur. Les dépassements viennent presque toujours d'avoir appliqué la première en oubliant la seconde.
Quel montant d'état des lieux peut être facturé au locataire ?
La part imputable au locataire pour l'état des lieux d'entrée est plafonnée à 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable depuis le 1er janvier 2026, et elle ne peut jamais dépasser la part supportée par le bailleur. Le montant retenu est donc le plus bas des deux : le plafond légal, et la moitié du coût réel de la prestation. Pour un T2 de 45 m² facturé 90 € TTC, la part locataire est de 45 € : la moitié du coût, inférieure au plafond de 136,35 €. L'état des lieux de sortie ne se facture jamais au locataire.
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Le calcul
Surface portée au bail, hors annexes non habitables.
Montant facturé pour la prestation, avant partage entre les parties.
Montant maximal imputable au locataire
45,00 €
| Plafond légal | 45 m² × 3,03 € = 136,35 € |
| Moitié du coût réel | 45,00 € |
| Règle retenue | La moitié du coût, plus basse |
| Reste à la charge du bailleur | 45,00 € |
Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 2014-890 du 1er août 2014, plafond porté à 3,03 € TTC par m² de surface habitable par l'arrêté du 17 juillet 2025, applicable depuis le 1er janvier 2026.
La règle en deux temps
Le premier plafond est un montant au mètre carré de surface habitable. Il est fixé par arrêté et révisé : il valait 3 € TTC depuis 2014, il vaut 3,03 € TTC depuis le 1er janvier 2026. Beaucoup de grilles internes portent encore l'ancienne valeur.
Le second plafond est un rapport : la part du locataire ne peut pas excéder celle du bailleur. Autrement dit, la prestation se partage au maximum par moitié, et le locataire ne supporte jamais plus de la moitié.
Les deux se combinent en prenant le plus bas. Sur les petites surfaces, c'est presque toujours le plafond au mètre carré qui mord ; sur les grandes, c'est la moitié du coût. Un studio de 22 m² plafonne la part locataire à 66,66 €, quel que soit le prix payé par l'agence.
| Surface | Plafond au m² | Coût facturé 90 € TTC | Part locataire retenue |
|---|---|---|---|
| 22 m² (studio) | 66,66 € | Moitié : 45,00 € | 45,00 € — la moitié |
| 45 m² (T2) | 136,35 € | Moitié : 45,00 € | 45,00 € — la moitié |
| 12 m² (chambre) | 36,36 € | Moitié : 45,00 € | 36,36 € — le plafond au m² |
| 80 m² (T4) | 242,40 € | Moitié : 45,00 € | 45,00 € — la moitié |
La surface retenue est la surface habitable portée au bail, hors annexes non habitables : cave, garage, balcon et terrasse n'entrent pas dans le calcul.
Ce qui ne se facture jamais au locataire
L'état des lieux de sortie ne fait l'objet d'aucun partage : il est intégralement à la charge du bailleur. Le plafond de 3,03 € par mètre carré ne concerne que l'état des lieux d'entrée réalisé par un tiers mandaté.
Le constat établi par un commissaire de justice suit un régime distinct, avec un tarif réglementé propre et un partage par moitié entre les parties. Les deux régimes ne se cumulent pas : soit la prestation est réalisée par un professionnel mandaté, soit elle l'est par un officier public.
Enfin, le plafond porte sur la prestation d'état des lieux dans son ensemble. Sur un meublé, l'inventaire du mobilier en fait partie et ne peut pas être facturé en supplément au locataire, quel que soit le temps qu'il demande.
| Prestation | Qui paie | Plafond applicable |
|---|---|---|
| État des lieux d'entrée par un tiers mandaté | Partagé | 3,03 € TTC / m², et jamais plus que le bailleur |
| État des lieux de sortie | Bailleur seul | Aucun partage possible |
| Inventaire du mobilier d'un meublé | Inclus dans l'état des lieux d'entrée | Aucun supplément facturable au locataire |
| Constat par commissaire de justice | Partagé par moitié | Tarif réglementé selon la surface |
| Visite de pré-état des lieux | Bailleur seul | Aucun partage possible |
Pourquoi le dépassement se paie deux fois
Une part locataire surfacturée n'est pas seulement à rembourser. Elle fragilise l'ensemble du dossier : un locataire qui découvre un dépassement au moment d'une retenue contestée arrive devant la commission de conciliation avec un premier grief déjà établi, ce qui déplace la discussion.
Le contrôle coûte quelques secondes et se fait une fois pour toutes par typologie. Une agence qui gère majoritairement des T1 et T2 peut figer deux montants dans son barème et ne plus jamais recalculer.
Le point de vigilance porte sur les très petites surfaces : chambres en colocation, studios de moins de 20 m², logements étudiants. C'est là que le plafond au mètre carré passe sous la moitié du coût, et c'est aussi là que les volumes sont les plus élevés.
Ce que le calcul change à la négociation d'un contrat-cadre
Un gestionnaire qui connaît sa part récupérable raisonne sur son coût net, pas sur le prix affiché. Sur un T2 de 45 m² facturé 90 € TTC, l'agence récupère 45 € auprès du locataire : le coût net du bailleur est de 45 €, pas de 90 €.
Cette lecture change l'arbitrage entre réaliser en interne et externaliser. Le temps d'un agent n'est jamais récupérable auprès du locataire, alors qu'une prestation facturée l'est à hauteur du plafond. À coût brut égal, l'externalisation est donc moins chère en net.
Elle change aussi la façon de présenter une grille tarifaire à un bailleur : un tarif d'entrée s'annonce en coût net après part locataire, un tarif de sortie en coût brut. Les mélanger fait passer une offre pour deux fois plus chère qu'elle n'est.
Le raisonnement en coût net ne vaut que pour l'état des lieux d'entrée. La sortie reste intégralement à la charge du bailleur.
Questions fréquentes
Le plafond de 3,03 € par m² est-il en TTC ou en HT ?
En TTC. C'est le montant maximal effectivement payé par le locataire, toutes taxes comprises. Une grille interne exprimée en hors taxes doit donc être convertie avant comparaison.
Peut-on facturer l'état des lieux de sortie au locataire ?
Non, jamais. Le partage ne concerne que l'état des lieux d'entrée réalisé par un tiers mandaté. La sortie est intégralement supportée par le bailleur.
Quelle surface prendre en compte pour un logement avec terrasse ?
La surface habitable portée au bail. Terrasse, balcon, cave, garage et combles non aménagés n'entrent pas dans le calcul du plafond, même s'ils font l'objet d'un relevé.
Que faire si la moitié du coût dépasse le plafond au m² ?
Le plafond l'emporte, et le surplus reste à la charge du bailleur. Il ne peut être ni réparti, ni reporté sur une autre ligne de facturation, ni refacturé sous un autre intitulé.
L'inventaire du mobilier d'un meublé se facture-t-il en supplément ?
Pas au locataire. L'établissement de l'inventaire et de l'état détaillé du mobilier ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'état des lieux, dans la limite du plafond.
Le plafond change-t-il selon la ville ?
Non. Contrairement à l'encadrement des loyers, le plafond des honoraires d'état des lieux est national et unique. Seuls les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail varient par zone.
Sources
- Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (plafonnement des honoraires)
- Justice.fr — Peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ?
- ANIL — Plafonnement des honoraires de location
- Tarif du commissaire de justice pour un litige locatif — Service-Public.fr
Contenu vérifié en 2026-09. Ce calculateur restitue une règle de droit commun. Il ne remplace ni la grille de vétusté annexée au bail, ni un conseil juridique individualisé.