Calculer une retenue après application de la vétusté
Facturer une remise en état à neuf sur un élément qui ne l'était pas est le premier motif de rejet d'une retenue. Le calcul est simple, la difficulté est ailleurs : sans grille annexée au bail, le pourcentage appliqué n'est qu'une proposition que le locataire est libre de refuser.
Comment chiffrer une retenue sur dépôt de garantie en déduisant la vétusté ?
Une retenue se calcule à partir du coût de remise en état à neuf, auquel on applique un abattement de vétusté proportionnel à l'ancienneté de l'élément rapportée à sa durée de vie théorique, sans jamais descendre sous la franchise fixée par la grille. Pour un revêtement à 600 €, d'une durée de vie de 10 ans, âgé de 6 ans, avec une franchise de 20 %, la part imputable au locataire est de 240 € et non de 600 €. La grille de vétusté n'est opposable que si elle a été annexée au bail à la signature ; à défaut, l'abattement se discute au cas par cas.
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Le calcul
Montant du devis ou de la facture, pas une estimation.
Valeur portée par la grille de vétusté annexée au bail.
Depuis la dernière réfection, pas depuis la construction.
Part qui reste imputable même au-delà de la durée de vie. Fixée par la grille.
Montant imputable au locataire après vétusté
240,00 €
| Coût à neuf | 600,00 € |
| Abattement de vétusté | 60 % |
| Part résiduelle retenue | 40 % |
| Part supportée par le bailleur | 360,00 € |
Article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 87-712 du 26 août 1987 : le locataire répond des dégradations, non de la vétusté ni de l'usure normale. La grille de vétusté est opposable lorsqu'elle est annexée au bail.
Ce calcul suppose une dégradation imputable au locataire. L'usure normale, le vice de construction et le défaut d'entretien du bailleur ne se retiennent pas, quel que soit le résultat affiché ici.
Les quatre paramètres, et celui qui décide de tout
Le coût à neuf se justifie par un devis ou une facture, jamais par une estimation. C'est le paramètre le plus facile à établir et le plus souvent négligé : un montant rond sans pièce jointe est un montant que le juge écarte.
La durée de vie théorique et la franchise viennent de la grille de vétusté. Ce sont les deux seuls paramètres conventionnels du calcul, et c'est pour cette raison que la grille doit être annexée au bail à la signature. Une grille produite au moment de la sortie n'engage personne.
L'ancienneté se compte depuis la dernière réfection, pas depuis la construction de l'immeuble. Un logement de 1970 dont les peintures ont été refaites avant l'entrée du locataire a des peintures de l'âge du bail, pas de cinquante ans. C'est le paramètre le plus contesté et celui qui se documente le plus mal après coup.
D'où la conséquence opérationnelle : la date de dernière réfection de chaque poste devrait figurer dans l'état des lieux d'entrée. Elle ne s'invente pas trois ans plus tard, et sans elle l'abattement se négocie au lieu de se calculer.
| Paramètre | D'où il vient | Ce qui arrive s'il manque |
|---|---|---|
| Coût à neuf | Devis ou facture | Le montant est écarté comme non justifié |
| Durée de vie théorique | Grille annexée au bail | L'abattement se discute librement |
| Franchise | Grille annexée au bail | Le locataire peut soutenir un abattement total |
| Ancienneté de l'élément | État des lieux d'entrée | L'ancienneté se présume défavorable au bailleur |
Durées de vie couramment retenues
Aucun texte ne fixe de durée de vie par élément : c'est la grille contractuelle qui les définit, et elles varient d'un bailleur à l'autre. Les valeurs ci-dessous sont celles que l'on rencontre le plus souvent dans les grilles professionnelles, à titre de repère et non de norme.
L'écart entre deux grilles peut doubler une retenue. Une peinture amortie sur cinq ans laisse 20 % de valeur résiduelle après quatre ans ; la même peinture amortie sur dix ans en laisse 60 %. Sur un devis de 800 €, l'écart est de 320 €.
C'est la raison pour laquelle la grille se choisit une fois, pour tout le portefeuille, et se joint systématiquement au bail. Une grille différente par lot est ingérable et se retourne contre le gestionnaire dès qu'un locataire compare.
| Élément | Durée de vie souvent retenue | Franchise fréquente |
|---|---|---|
| Peinture et papier peint | 6 à 10 ans | 20 % |
| Revêtement de sol souple | 8 à 10 ans | 20 % |
| Parquet stratifié | 10 à 15 ans | 20 % |
| Équipement sanitaire | 15 à 20 ans | 25 % |
| Robinetterie | 10 ans | 20 % |
| Appareil électroménager fourni | 7 à 10 ans | 20 % |
| Menuiserie intérieure | 20 ans | 25 % |
Valeurs indicatives constatées dans les grilles professionnelles. Seule la grille annexée au bail est opposable au locataire.
Ce que la vétusté ne couvre pas
L'abattement de vétusté suppose une dégradation imputable au locataire. Il n'a pas pour effet de rendre imputable ce qui ne l'est pas : une usure normale se déduit à 100 %, pas au taux de la grille.
Trois catégories échappent entièrement au calcul. L'usure normale d'abord : des traces d'usage sur un sol après six ans d'occupation ne constituent pas une dégradation. Le vice de construction ensuite, et le défaut d'entretien du bailleur enfin, qui relèvent de ses propres obligations.
À l'inverse, certaines dégradations ne supportent aucun abattement parce qu'elles ne portent pas sur un élément amortissable : un trou dans une cloison, une porte enfoncée, une clé non restituée. La remise en état s'y facture à son coût, sans grille.
Le tri se fait donc avant le calcul, pas après. Appliquer la grille à un poste non imputable produit un chiffre faux qui donne au locataire un motif de tout contester.
| Constat à la sortie | Imputable ? | Abattement de vétusté |
|---|---|---|
| Traces d'usage sur un sol après 6 ans | Non — usure normale | Sans objet |
| Brûlure de cigarette sur un revêtement | Oui | Oui, selon la grille |
| Peinture jaunie par le temps | Non — usure normale | Sans objet |
| Mur repeint en noir sans accord | Oui | Oui, sur le poste peinture |
| Trou dans une cloison | Oui | Non — élément non amortissable |
| Clé non restituée | Oui | Non — remplacement au coût réel |
| Infiltration par la toiture | Non — charge du bailleur | Sans objet |
Le dossier qui rend la retenue défendable
Une retenue tient debout quand quatre pièces sont réunies : l'état des lieux d'entrée décrivant le poste concerné, l'état des lieux de sortie décrivant le même poste dégradé, la grille de vétusté annexée au bail, et le devis ou la facture chiffrant la remise en état.
L'ordre a son importance. Un devis produit sans état d'entrée descriptif ne prouve rien ; un état d'entrée mentionnant « bon état » sans détail ne permet aucune comparaison utile. C'est la description mesurée d'entrée qui porte tout le reste.
Le décompte remis au locataire gagne à reprendre le calcul poste par poste, dans la forme du tableau ci-dessus : coût à neuf, abattement, part retenue. Un décompte détaillé se conteste rarement ; un montant global se conteste presque toujours.
Enfin, la retenue doit être justifiée dans le délai de restitution du dépôt de garantie. Un décompte transmis après la date limite ne suspend pas la majoration de 10 % par mois de retard, quelle que soit sa qualité.
Questions fréquentes
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non, aucun texte ne l'impose. Mais sans grille annexée au bail, l'abattement appliqué n'est qu'une proposition : le locataire peut la refuser, et le juge appréciera librement. En pratique, une grille annexée est ce qui rend une retenue défendable.
Peut-on appliquer une grille de vétusté remise après l'entrée dans les lieux ?
Non. Elle doit être annexée au bail à la signature pour être opposable. Une grille produite au moment de la sortie n'a pas été acceptée par le locataire et n'engage que celui qui la présente.
Que se passe-t-il si l'élément a dépassé sa durée de vie théorique ?
Il conserve la valeur résiduelle plancher fixée par la grille, souvent 20 à 25 %. Un élément amorti n'est pas gratuit à remplacer, mais il ne se facture pas non plus à neuf.
La vétusté s'applique-t-elle à une clé perdue ou à un trou dans un mur ?
Non. Ces postes ne portent pas sur un élément amortissable : la remise en état se facture à son coût réel, sans abattement. La vétusté ne concerne que ce qui se dégrade avec le temps.
Faut-il un devis ou une facture pour retenir une somme ?
Un devis suffit à justifier le montant au moment du décompte, mais une facture acquittée est nettement plus solide en cas de contestation. Une estimation interne sans pièce est le motif de rejet le plus fréquent.
Le locataire peut-il faire réaliser lui-même les travaux ?
Rien ne l'interdit s'il propose avant la fin du bail et que le bailleur accepte. C'est souvent la solution la moins coûteuse pour les deux parties, à condition de constater le résultat lors de l'état des lieux de sortie.
Sources
- Annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie)
- ANIL — Restitution du dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie en 10 questions — Institut national de la consommation
Contenu vérifié en 2026-09. Ce calculateur restitue une règle de droit commun. Il ne remplace ni la grille de vétusté annexée au bail, ni un conseil juridique individualisé.