Congé et préavis en zone tendue
Le préavis d'un mois à Montpellier n'est pas une faveur commerciale : c'est un droit qui s'applique automatiquement, et il désorganise la planification des états des lieux bien plus que les gestionnaires ne l'anticipent. Un congé reçu le 3 libère le logement le 3 du mois suivant.
Quel préavis s'applique à Montpellier pour un congé de bail ?
Le préavis de droit commun du locataire est de trois mois en location vide, mais il est réduit à un mois lorsque le logement se situe en zone tendue — ce qui est le cas de Montpellier. En location meublée, le préavis est d'un mois partout. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec six mois de préavis en location vide et trois mois en meublé, et uniquement pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux.
Verifie en 2026-09 · EDL Montpellier, Montpellier
Le congé du locataire : trois mois, sauf presque partout
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le préavis du locataire à trois mois en location vide. Mais il prévoit une série de cas de réduction à un mois qui, en pratique, couvrent la majorité des situations rencontrées dans une grande ville.
Le premier de ces cas est géographique : le logement situé en zone tendue, c'est-à-dire dans une commune où s'applique la taxe sur les logements vacants. Montpellier en fait partie. Le préavis y est donc d'un mois par défaut, sans que le locataire ait à justifier d'autre chose que l'adresse du logement.
En location meublée, la question ne se pose pas : le préavis est d'un mois sur tout le territoire, quelle que soit la zone.
Les autres cas de préavis réduit
Hors zone tendue, le préavis tombe également à un mois dans plusieurs situations. Elles restent utiles à connaître à Montpellier, où elles se cumulent avec la réduction géographique sans effet supplémentaire, mais où elles s'appliquent aux communes de la métropole non classées.
Le point commun de tous ces cas : le locataire doit préciser et justifier le motif dans la lettre de congé, au moment de son envoi. Un motif invoqué après coup ne rétroagit pas — le préavis de trois mois s'applique alors.
| Situation | Préavis | Justificatif à joindre au congé |
|---|---|---|
| Logement en zone tendue | 1 mois | Aucun : l'adresse suffit |
| Location meublée | 1 mois | Aucun : le régime du meublé suffit |
| Obtention d'un premier emploi | 1 mois | Contrat de travail |
| Mutation professionnelle | 1 mois | Justificatif de l'employeur |
| Perte d'emploi ou nouvel emploi après perte d'emploi | 1 mois | Justificatif de fin de contrat ou nouveau contrat |
| État de santé justifiant un changement de domicile | 1 mois | Certificat médical |
| Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH | 1 mois | Attestation de l'organisme |
| Attribution d'un logement social | 1 mois | Notification d'attribution |
| Aucun de ces cas, location vide hors zone tendue | 3 mois | Sans objet |
Le congé du bailleur : trois motifs, pas un de plus
La position du bailleur est beaucoup plus contrainte. Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail — jamais en cours — avec un préavis de six mois en location vide et de trois mois en location meublée. Et le congé doit être motivé par l'un des trois seuls motifs admis.
Le congé pour vendre : le bailleur souhaite céder le logement. Il vaut alors offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption. Le congé pour reprise : le bailleur veut occuper le logement ou y loger un proche, dont la loi fixe la liste. Le congé pour motif légitime et sérieux : essentiellement le manquement du locataire à ses obligations, impayés ou troubles répétés.
Le formalisme est strict : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Un congé mal motivé, mal notifié ou hors délai est nul, et le bail se reconduit.
| Motif du congé | Préavis en location vide | Ce que le bailleur doit respecter |
|---|---|---|
| Congé pour vendre | 6 mois avant l'échéance | Le congé vaut offre de vente : le locataire a un droit de préemption |
| Congé pour reprise | 6 mois avant l'échéance | Bénéficiaire nommé, appartenant à la liste fixée par la loi |
| Motif légitime et sérieux | 6 mois avant l'échéance | Manquement du locataire, établi et opposable |
| Location meublée, tout motif | 3 mois avant l'échéance | Même exigence de motivation |
| Congé en cours de bail | Impossible | Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance |
| Congé mal notifié ou hors délai | Sans effet | Le bail se reconduit dans les mêmes conditions |
Ce que le préavis d'un mois change à l'organisation
Sur le papier, un mois ou trois mois se ressemblent. En gestion, l'écart est considérable. Avec trois mois, un cabinet a le temps de commercialiser, de sélectionner un dossier, de programmer l'état des lieux de sortie, les travaux éventuels et l'état des lieux d'entrée. Avec un mois, ces cinq étapes tiennent dans trente jours.
L'effet est amplifié par un détail que le prompt commercial ignore : le préavis court à compter de la réception du congé, pas du premier jour du mois suivant. Un congé reçu le 3 libère le logement le 3 du mois suivant, en milieu de mois, ce qui décale toute la chaîne.
C'est la raison pour laquelle, sur Montpellier, nous recommandons de planifier l'état des lieux de sortie dès la réception du congé et non à la remise des clés. Le délai de restitution du dépôt de garantie court de toute façon à compter de la remise des clés : reporter le constat ne repousse rien, cela ne fait qu'entamer le délai.
L'enchaînement congé, sortie, entrée
Le calendrier réel d'une relocation à Montpellier tient donc en quatre semaines, et chaque jour perdu au début se paie à la fin. Voici l'enchaînement que nous voyons fonctionner chez les cabinets organisés.
Semaine 1 : réception du congé, accusé de réception, et prise de contact immédiate avec le locataire pour caler l'état des lieux de sortie à une date qui laisse une marge avant la fin du préavis. Semaines 1 et 2 : commercialisation, visites, sélection du dossier. Semaine 3 : état des lieux de sortie, avec signalement immédiat des postes à reprendre. Semaine 4 : remise en état si nécessaire, puis état des lieux d'entrée du nouveau locataire.
Le maillon qui casse le plus souvent est le premier. Un congé reçu et classé sans action immédiate consomme dix jours sur trente, et il ne reste plus de marge pour les travaux. C'est un problème d'organisation, pas de délai légal.
Questions fréquentes
Quel est le préavis d'un locataire à Montpellier ?
Un mois. Montpellier est en zone tendue, ce qui réduit automatiquement le préavis de trois mois à un mois en location vide, sans que le locataire ait à justifier d'autre chose que l'adresse du logement. En location meublée, le préavis est d'un mois partout en France.
Le préavis court-il à partir du premier jour du mois ?
Non, à compter de la réception du congé. Un congé reçu le 3 libère le logement le 3 du mois suivant, en milieu de mois. C'est ce décalage qui désorganise le plus les plannings de relocation.
Dans quels autres cas le préavis tombe-t-il à un mois ?
Obtention d'un premier emploi, mutation professionnelle, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéfice du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social. Le motif doit être précisé et justifié dans la lettre de congé elle-même, pas ultérieurement.
Un bailleur peut-il donner congé en cours de bail ?
Non. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec six mois de préavis en location vide et trois mois en meublé, et uniquement pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Un congé hors délai, mal motivé ou mal notifié est nul et le bail se reconduit.
Quand faut-il planifier l'état des lieux de sortie ?
Dès la réception du congé, pas à la remise des clés. Avec un préavis d'un mois, la commercialisation, la sélection du dossier, le constat de sortie, les travaux et l'entrée du suivant tiennent dans trente jours. Et le délai de restitution du dépôt court de toute façon à compter de la remise des clés : reporter le constat ne repousse rien.
Le préavis réduit s'applique-t-il dans les communes de la métropole ?
Il dépend du classement de chaque commune en zone tendue, qui suit l'application de la taxe sur les logements vacants. Hors zone tendue, le préavis reste de trois mois en location vide, sauf si le locataire relève de l'un des cas de réduction et le justifie dans son congé.
Sources
- Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé et préavis)
- Article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé en location meublée)
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
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