État des lieux Mosson, Montpellier

Le parc locatif de la Mosson

La Mosson est le grand quartier nord-ouest de Montpellier, structuré par La Paillade, le Petit Bard et les Hauts de Massane. Le bâti est celui des grands ensembles des années 60 et 70 : barres et tours, T3 à T5 familiaux, parties communes étendues, desserte par le tramway ligne 1 et le stade.

Le parc est majoritairement détenu et géré par des bailleurs sociaux, avec quelques copropriétés privées, dont certaines en difficulté. Les volumes y sont importants et se traitent en campagne plutôt qu'à l'unité, avec les contraintes qui vont avec : trame et nomenclature imposées, planning arrêté à l'avance, délai de restitution contractualisé.

L'occupation est familiale et durable. Un état des lieux de sortie y porte souvent sur cinq à dix ans d'occupation, ce qui déplace le centre de gravité du litige : ce n'est presque jamais la dégradation caractérisée qui est en cause, c'est l'appréciation de l'usure sur une longue période.

La réhabilitation par tranches, et ce qu'elle crée

Le parc de la Mosson fait l'objet depuis des années de programmes de réhabilitation menés cage par cage, immeuble par immeuble, au rythme des financements. C'est une bonne nouvelle pour les occupants, et une source d'erreur permanente pour un prestataire d'états des lieux qui traite le parc de façon uniforme.

Concrètement, deux logements de même typologie dans la même résidence peuvent présenter des équipements séparés par quarante ans. L'un à des menuiseries double vitrage posées en 2019, une VMC ajoutée lors des travaux, une isolation par l'extérieur et un tableau électrique aux normes. L'autre à ses menuiseries d'origine, une ventilation par grille haute, aucune isolation rapportée et un tableau modernisé par tranches successives.

Un rapport qui ne consigne pas cette différence est inexploitable en sortie. Une menuiserie de 2019 dont le joint est arraché est une dégradation ; la même observation sur une menuiserie de 1965 est une usure de fin de vie. C'est le même constat visuel, et deux conclusions opposées.

Ce que la réhabilitation change poste par poste

Le tableau ci-dessous met en regard, pour six postes courants, ce qu'on trouve dans un logement réhabilité et dans un logement d'origine de la même résidence.

La date des travaux de réhabilitation est l'information la plus utile qu'un bailleur puisse nous transmettre avant une campagne.

Ce que nous demandons avant une campagne

Sur ce parc, l'efficacité d'une campagne se joue avant la première intervention. Trois informations suffisent à transformer un relevé correct en rapport directement exploitable, et elles coûtent une transmission de fichier, pas du temps sur place.

La première est l'état de la réhabilitation par bâtiment ou par cage, avec l'année des travaux. C'est elle qui permet à l'intervenant de savoir, en entrant dans le logement, s'il décrit un équipement de 2019 ou de 1965 — et de le consigner. La deuxième est la trame et la nomenclature des désordres du bailleur, que nous reprenons telles quelles. La troisième est la grille de vétusté applicable, dont nous alignons les catégories sur celles du relevé.

S'y ajoute la logistique : ordre des résidences, centralisation des clés, contraintes d'accès, et le cas échéant l'accompagnement d'un agent de proximité sur les logements sensibles. Un planning prévisionnel est transmis avant le démarrage et actualisé chaque semaine, avec les logements faits, les restants et les anomalies bloquantes.

Le permis de louer sur les copropriétés du secteur

Depuis le 1er novembre 2025, le permis de louer a été étendu à des copropriétés de la Mosson, des Cévennes et de Saint-Martin, après Celleneuve en 2021 et Figuerolles en 2023. Le périmètre est défini copropriété par copropriété, et non sur l'ensemble du quartier.

Cette précision est importante pour un gestionnaire : le parc social du secteur n'est pas concerné, mais un lot détenu en copropriété privée dans le périmètre l'est. Un cabinet qui gère quelques lots privés au milieu d'un quartier à dominante sociale doit donc vérifier adresse par adresse, sans se fier à la nature majoritaire du parc environnant.

Dans le périmètre, l'autorisation se demande par le formulaire CERFA 15652 accompagné des diagnostics techniques, la décision est notifiée sous un mois à compter d'un dossier complet, et elle doit être jointe au bail. Une mise en location sans autorisation expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans.

Ce que doit contenir un état des lieux à la Mosson

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• La mention explicite du statut du logement au regard de la réhabilitation, avec l'année des travaux lorsqu'elle est connue
• Le type de menuiseries et la nature de la ventilation, qui datent le logement plus sûrement que l'année de construction de la résidence
• L'état du tableau électrique et la présence d'un dispositif différentiel, sur un parc modernisé par tranches successives
• Un relevé aligné sur les catégories de la grille de vétusté du bailleur, transmise avant la campagne
• La trame et la nomenclature de désordres du bailleur, reprises telles quelles et non traduites
• Le relevé des compteurs avec leur numéro, indispensable sur des campagnes où plusieurs logements sont traités le même jour

Délais et tarifs sur le secteur

La Mosson est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, de La Paillade aux Hauts de Massane. L'accès véhicule est simple et les résidences disposent de stationnement, ce qui rend les tournées groupées particulièrement efficaces.

Sur ce secteur, le tarif à l'unité à peu de sens : le mode normal est la campagne, dont le volume et le calendrier sont définis par convention, avec un délai de restitution contractualisé. Pour les lots privés isolés, le tarif suit le palier de surface et nous répondons dans les deux heures ouvrées avec un créneau proposé sous 48 heures.