État des lieux Ovalie, Montpellier

Le parc locatif d'Ovalie

Ovalie est une ZAC du sud-ouest de Montpellier, livrée par tranches successives depuis 2015 autour du stade Sabathé, entre l'avenue de Toulouse, Pierresvives et Rive Ouest, desservie par la ligne 2 du tramway. Le parc y est intégralement récent : T2 et T3 avec terrasse ou loggia, stationnement, normes thermiques contemporaines.

Le locataire type est un jeune ménage, en couple ou avec un premier enfant, qui cherche du neuf accessible avec un extérieur. Les baux sont d'une durée classique et la rotation modérée, sans le pic étudiant qui structure le nord de la ville.

La particularité du secteur tient au rythme de livraison. Les tranches sortent régulièrement, ce qui signifie qu'à tout moment une part significative des mises en location sont des premières : un logement qui n'a jamais été loué, pour lequel il n'existe aucun état des lieux antérieur, aucun historique d'équipement, et dont le dossier de diagnostics est à constituer intégralement.

Le dossier de diagnostic technique, à constituer avant le bail

Les diagnostics ne sont pas une formalité de fin de dossier : ils doivent être remis au locataire avant la signature du bail, auquel ils sont annexés. Sur une première mise en location, aucun n'existe encore, et leurs durées de validité sont très différentes les unes des autres — ce qui crée un piège de calendrier bien connu des gestionnaires du secteur.

Le diagnostic de performance énergétique est valable dix ans. Les diagnostics électricité et gaz, exigibles pour les installations de plus de quinze ans, sont valables six ans — sur du neuf, ils ne sont donc pas encore requis. Le constat de risque d'exposition au plomb ne concerne que les logements construits avant 1949, il ne s'applique pas ici. L'état des risques et pollutions, en revanche, n'est valable que six mois.

C'est ce dernier point qui pose problème en pratique. Un ERP établi lors de la commercialisation du programme est périmé six mois plus tard, et un gestionnaire qui reprend le dossier d'un promoteur pour signer un bail quelques mois après la livraison annexe un document sans validité. C'est l'erreur la plus fréquente sur ce secteur, et elle se répète à chaque tranche livrée.

Les diagnostics et leur validité, sur du neuf

Le tableau ci-dessous récapitule ce qui est exigible et pour combien de temps, appliqué au parc d'Ovalie.

Nous ne réalisons pas les diagnostics, qui relèvent d'un professionnel certifié. Nous vérifions leur présence au dossier et signalons une validité expirée.

Les réserves de livraison et la garantie de parfait achèvement

Un logement neuf est réceptionné par un procès-verbal qui peut comporter des réserves : finitions, réglages, éléments manquants. Le promoteur dispose d'un délai pour les lever. En parallèle, la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du code civil couvre pendant un an à compter de la réception tous les désordres signalés, qu'ils aient été réservés ou révélés après.

Le problème est de calendrier : le logement est souvent mis en location avant que toutes les réserves soient levées. Si l'état des lieux d'entrée ne les mentionne pas, deux effets se cumulent. Le locataire se voit imputer en sortie un défaut qui n'a jamais été le sien. Et le bailleur perd la trace d'un désordre qu'il aurait pu faire reprendre gratuitement avant la fin de la garantie.

Sur une première mise en location à Ovalie, nous demandons donc systématiquement le procès-verbal de réception ou la liste des réserves. Chaque réserve non levée est reportée dans l'état des lieux d'entrée avec une mention explicite de son origine : réserve promoteur, non imputable au locataire.

Le document qui servira pendant dix ans

Sur une première mise en location, l'état des lieux d'entrée à un statut particulier : il ne se compare à rien. C'est lui qui fixe l'état de référence du logement, et il servira de point de départ non seulement pour ce locataire, mais comme référence historique pour les suivants — c'est le seul document qui décrira jamais le logement à l'état neuf.

Cela justifie un niveau de détail supérieur à une relocation ordinaire, et notamment le relevé de l'identité des équipements et non de leur seul état : marque et modèle de la cuisine, nature du plan de travail, type de revêtement pièce par pièce, référence des menuiseries si elle est lisible. Ces informations ne servent pas à ce locataire-ci, elles serviront dans huit ans, quand il faudra dire si la cuisine trouvée est celle du promoteur.

S'y ajoute le relevé de l'année de livraison, qui situe le logement dans le temps pour toutes les grilles de vétusté à venir. C'est l'information la plus précieuse d'un état des lieux de première mise en location, et c'est la seule qui ne se retrouve plus une fois perdue.

Ce que doit contenir un état des lieux à Ovalie

Au-delà des mentions imposées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un état des lieux sur ce secteur doit comporter :

• Le report explicite des réserves de livraison non levées, avec mention de leur origine promoteur, sur toute première ou deuxième mise en location
• L'année de livraison du logement, information de référence pour toutes les grilles de vétusté à venir
• L'identité des équipements et non leur seul état : marque et modèle de la cuisine, nature du plan de travail, type de revêtement pièce par pièce
• Le test en fonctionnement de chaque volet roulant, du thermostat, de la VMC et de l'interphone, et non leur simple présence
• L'état de la terrasse ou de la loggia, du garde-corps et des évacuations d'eaux pluviales, distinct de celui du séjour
• Le comptage et les numéros de série des télécommandes, badges et clés de boîte aux lettres

Délais et tarifs sur le secteur

Ovalie est dans la zone incluse : aucun supplément de déplacement, du stade Sabathé à Rive Ouest. Le stationnement est disponible et les résidences sont accessibles en véhicule, ce qui permet d'enchaîner plusieurs lots d'un même programme.

Le tarif suit le palier de surface, et les T2 et T3 du secteur relèvent des paliers intermédiaires. Le test des équipements et le report des réserves de livraison sont compris dans le tarif de base : sur ce parc, ils ne sont pas optionnels. Sur une livraison de tranche, le regroupement de plusieurs lots sur une même demi-journée cumule la dégressivité et la suppression des temps de déplacement. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.