L'état des lieux devant le juge
Une retenue sur dépôt de garantie qui finit devant le juge ne se joue pas sur la qualité du bien rendu, mais sur la qualité du dossier. Le gestionnaire qui perd n'a presque jamais tort sur le fond : il a un état des lieux d'entrée qu'il ne peut pas opposer, des photos que rien ne date, ou un chiffrage qu'aucun devis ne soutient.
Que vaut un état des lieux devant le juge et comment une retenue est-elle contestée ?
Le juge des contentieux de la protection est compétent pour tout litige de bail d'habitation, quel que soit le montant. En dessous de 5 000 €, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire avant la saisine, et la demande se fait par requête accompagnée d'un timbre fiscal de 50 €. L'avocat n'est pas obligatoire. L'action se prescrit par trois ans. Devant le juge, l'état des lieux d'entrée ne protège le bailleur que s'il a été contradictoire, signé et remis au locataire : l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prive de la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil la partie qui a fait obstacle à son établissement ou à sa remise.
Verifie en 2026-09 · EDL Montpellier, Montpellier
Qui doit prouver quoi
L'article 1731 du code civil pose une présomption simple : à défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel. Prise isolément, la règle paraît favorable au bailleur qui n'a rien fait signer.
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 la retourne. La présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux, ou à sa remise à l'autre partie. Le bailleur qui n'a pas organisé l'état des lieux d'entrée, ou qui l'a établi sans jamais en remettre d'exemplaire au locataire, se retrouve donc sans présomption et sans document.
La conséquence pratique est constante : c'est celui qui réclame une somme qui doit démontrer que la dégradation n'existait pas à l'entrée, qu'elle n'est pas imputable à la vétusté ni à un vice de construction, et que le montant demandé correspond à une réparation réellement nécessaire.
| Situation à l'entrée | Effet devant le juge | Ce qu'il reste à prouver |
|---|---|---|
| État des lieux contradictoire, signé et remis | Le document fait foi entre les parties | L'imputabilité et le montant |
| Aucun état des lieux, sans faute du bailleur | Présomption de bon état (article 1731) | Le montant, et la part de vétusté |
| Aucun état des lieux par la faute du bailleur | Présomption écartée (article 3-2) | Tout : l'état d'entrée, l'imputabilité, le montant |
| État des lieux établi mais jamais remis | Présomption écartée | Tout, comme ci-dessus |
| État des lieux signé sous réserves du locataire | Les réserves font partie du document | Que la réserve ne couvre pas le désordre invoqué |
Ce qui donne à une photo sa valeur de preuve
Une photographie n'a pas de force probante en elle-même. Elle en acquiert une lorsqu'elle est annexée à l'état des lieux, visée par les deux parties, et que l'état des lieux lui-même mentionne le nombre de clichés annexés. Isolée dans un dossier informatique, elle est une image dont l'autre partie contestera la date, le lieu et l'objet.
Le réflexe qui coûte le plus cher est de photographier abondamment à la sortie et peu à l'entrée. Le déséquilibre se retourne systématiquement : il ne reste rien à comparer, et le juge ramène le litige à la description écrite d'entrée, souvent laconique.
La mention utile n'est pas « bon état » mais l'état constaté avec sa localisation et sa mesure : « parquet chambre 1, rayure de 30 cm devant la fenêtre » vaut mieux que « parquet : bon état ». Une description mesurée à l'entrée et la même mesure à la sortie établissent l'aggravation sans discussion possible.
Quel tribunal, quelle voie, quel préalable
Le juge des contentieux de la protection est seul compétent pour les litiges de bail d'habitation, sans seuil : une retenue de 300 € et une demande de 30 000 € relèvent du même juge, celui du tribunal dont dépend le logement.
En dessous de 5 000 €, une tentative de résolution amiable est un préalable obligatoire à la saisine : conciliation, médiation ou procédure participative. La commission départementale de conciliation et le conciliateur de justice sont gratuits, le médiateur civil est payant. Une saisine directe sans ce préalable est irrecevable.
Au-delà de 5 000 €, la voie est l'assignation délivrée par un commissaire de justice. Les deux parties peuvent aussi, à tout montant, saisir le juge par requête conjointe lorsqu'elles s'accordent pour lui soumettre le litige.
L'avocat n'est obligatoire à aucun de ces stades devant le juge des contentieux de la protection. Il l'est en revanche pour une procédure participative, ce qui en fait rarement la voie amiable la plus rationnelle pour un litige de dépôt de garantie.
| Montant demandé | Préalable amiable | Voie de saisine | Avocat |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 5 000 € | Obligatoire | Requête + timbre fiscal de 50 € | Facultatif |
| Plus de 5 000 € | Recommandé, non exigé | Assignation par commissaire de justice | Facultatif |
| Tout montant, accord des parties | Sans objet | Requête conjointe | Facultatif |
Trois ans, et le compteur ne s'arrête pas pendant la conciliation
Les actions nées du contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le fait générateur est connu. Un impayé de loyer de juillet 2026 se réclame jusqu'en juillet 2029, y compris après le départ du locataire.
Ce délai est long à l'échelle d'un dossier, mais court à l'échelle d'un portefeuille : les retenues contestées non tranchées vieillissent dans les dossiers, et une reprise de gestion révèle régulièrement des créances déjà prescrites.
La saisine de la commission départementale de conciliation ne suspend pas la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard due au titre du dépôt de garantie non restitué. Une conciliation qui traîne coûte au bailleur pendant qu'elle se déroule.
Ce qui fait tomber une retenue
Quatre motifs reviennent systématiquement. Le premier est l'absence de déduction de vétusté : une peinture de dix ans facturée à neuf est réduite, parfois annulée, dès lors qu'aucune grille n'a été appliquée.
Le deuxième est le chiffrage non justifié. Un montant forfaitaire, sans devis ni facture, n'est pas un préjudice démontré. Le devis d'une entreprise vaut mieux qu'une estimation interne, la facture acquittée vaut mieux que le devis.
Le troisième est l'imputabilité. Une infiltration, un désordre structurel, une usure d'équipement en fin de vie ne sont pas des dégradations locatives, quelle que soit leur apparence à la sortie.
Le quatrième est procédural : un état des lieux de sortie établi hors la présence du locataire, sans qu'un commissaire de justice ait été mandaté et le locataire régulièrement convoqué, ne vaut pas constat contradictoire.
| Motif de rejet | Le réflexe qui l'évite |
|---|---|
| Vétusté non déduite | Annexer une grille de vétusté au bail et l'appliquer ligne par ligne |
| Montant non justifié | Joindre devis ou facture, pas une estimation |
| Dégradation non imputable | Distinguer usure, vice et fait du locataire dans le rapport |
| Sortie non contradictoire | Convoquer par commissaire de justice plutôt que constater seul |
| Retenue au-delà du délai | Restituer le solde dans le délai légal et réclamer séparément |
Le constat par commissaire de justice : ce qu'il coûte, ce qu'il apporte
Lorsqu'une des parties refuse ou fait défaut, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice. Le tarif est réglementé et dépend de la seule surface du logement. Le total est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le constat locatif change la nature du document : il n'est plus une déclaration commune que l'autre partie peut contester, mais un acte dressé par un officier public, ce qui déplace le débat du terrain de la preuve vers celui du fond.
Rapporté au coût d'une retenue perdue, l'arbitrage est simple. Sur un litige de plusieurs centaines d'euros avec un locataire déjà en désaccord, la moitié d'un constat coûte moins cher que la certitude de ne rien pouvoir opposer.
| Surface du logement | Frais de constat (TTC) | Lettres de convocation | Part à la charge du bailleur |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 50 m² | 164,52 € | 21,70 € | 93,11 € |
| Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m² | 191,68 € | 21,70 € | 106,69 € |
| Plus de 150 m² | 287,52 € | 21,70 € | 154,61 € |
Questions fréquentes
Un état des lieux non signé par le locataire a-t-il une valeur ?
Seul, non : il n'est pas contradictoire. Il retrouve une valeur si le locataire a été régulièrement convoqué et qu'un commissaire de justice a dressé le constat en son absence. Un document que le bailleur a rempli seul, sans convocation, ne vaut que comme élément d'information parmi d'autres.
Peut-on saisir directement le juge sans passer par la conciliation ?
Pas en dessous de 5 000 €. La tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est un préalable obligatoire, et son absence rend la demande irrecevable. Au-delà de 5 000 €, la saisine directe est possible.
Faut-il un avocat pour contester une retenue sur dépôt de garantie ?
Non. L'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, quel que soit le montant. Il le devient uniquement si les parties choisissent la procédure participative comme voie amiable.
Combien de temps un bailleur peut-il réclamer une somme après le départ ?
Trois ans. Une dette de loyer ou de charges de juillet 2026 se réclame jusqu'en juillet 2029, même si le locataire a quitté le logement depuis longtemps. Passé ce délai, l'action est prescrite.
Les photos prises avec un téléphone sont-elles recevables ?
Oui, à condition qu'elles soient annexées à l'état des lieux, visées par les deux parties et que le document mentionne leur nombre. Ce n'est pas l'appareil qui pose problème mais l'impossibilité, autrement, de rattacher l'image à une date et à un logement.
Le locataire peut-il refuser de payer le dernier loyer en invoquant le dépôt de garantie ?
Non. La compensation entre le dépôt de garantie et les derniers loyers n'est pas admise : le locataire doit payer ses loyers jusqu'au terme, et le bailleur restituer le dépôt dans le délai légal. Chaque somme suit son régime.
Sources
- Article 1731 du code civil (présomption de bon état)
- Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (état des lieux)
- Saisir le juge des contentieux de la protection — Service-Public.fr, vérifié le 1er mars 2026
- Tarif du commissaire de justice pour un litige locatif — Service-Public.fr, vérifié le 9 mars 2026
- Congé du locataire et prescription triennale des impayés — Service-Public.fr
- Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ? — Service-Public.fr
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