État des lieux à Villeneuve-lès-Maguelone, sous 48 h en standard
Villeneuve-lès-Maguelone est la commune littorale de Montpellier Méditerranée Métropole la plus proche du centre, à 9 km au sud, entre les étangs et la mer. Son parc est résidentiel, 63,7 % de propriétaires occupants, mais la location y progresse : 34 % de ménages locataires en 2023 contre 31,8 % en 2011. La commune est en zone tendue, et son loyer médian, 13 € par m², est celui de la Métropole hors Montpellier.
Secteurs couverts : Centre, Plage du Pilou, Cathédrale de Maguelone, Zone des Lauriers.
Ce que nous prenons en charge sur votre parc
Que change une commune littorale de la Métropole, à 9 km du centre, pour un état des lieux ?
À Villeneuve-lès-Maguelone, 34 % des 4 283 résidences principales sont louées en 2023, dont 11,4 % en HLM loué vide (INSEE). Le parc compte 4 681 logements et 205 vacants, soit 4,4 %. La commune est en zone tendue au zonage publié le 22 décembre 2025 : préavis locataire d'un mois, loyer plafonné au précédent à la relocation, sans plafonnement du niveau des loyers au mètre carré. Le loyer médian du parc privé est de 13 € par m² hors charges (observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, 2025). Le déplacement est inclus dans le tarif.
Verifie en 2026-09 · Les États des Lieux, Montpellier
Une commune résidentielle qui s'ouvre à la location
Le recensement de 2023 compte 4 681 logements à Villeneuve-lès-Maguelone, dont 4 283 résidences principales et 205 vacants, soit 4,4 % du parc. Les propriétaires occupent 63,7 % des résidences principales, contre 65,4 % en 2011 ; les locataires sont 1 454 ménages, 34 %, dont 490 en logement HLM loué vide.
La taille des logements reste celle d'une commune de maisons : 3,1 % de studios, 10,9 % de deux-pièces, 23 % de trois-pièces. Mais le parc a gagné plus de 800 logements depuis 2011, et la part de locataires progresse à chaque recensement : ce sont des programmes récents, en appartements, qui ouvrent la commune à des ménages plus petits.
Zone tendue, dans la Métropole, sans plafonnement au mètre carré
Villeneuve-lès-Maguelone figure dans la liste des communes en zone tendue publiée sur data.gouv.fr au décret du 22 décembre 2025. Le locataire d'un logement vide donne congé avec un mois de préavis, et le loyer d'un nouveau bail ne peut dépasser celui du locataire précédent, hors travaux d'amélioration, loyer manifestement sous-évalué ou vacance de plus de dix-huit mois.
Le plafonnement du niveau des loyers par arrêté préfectoral, en vigueur à Montpellier depuis le 1er juillet 2022, ne couvre que la commune de Montpellier : un bailleur villeneuvois fixe librement le loyer d'une première mise en location. L'observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, qui couvre la commune, donne pour 2025 un loyer médian de 13 € par m² hors charges dans le parc privé.
| Règle | Villeneuve-lès-Maguelone | Montpellier |
|---|---|---|
| Zonage au 22/12/2025 | Zone tendue | Zone tendue |
| Préavis locataire, logement vide | 1 mois | 1 mois |
| Loyer à la relocation | Plafonné au loyer précédent, trois exceptions | Plafonné au loyer précédent, trois exceptions |
| Plafonnement du niveau des loyers (loi ELAN) | Non applicable | Loyer de référence majoré par arrêté |
| Loyer médian 2025 (observatoire) | 13 €/m² | Selon la zone de la ville |
Sources : zonage TLV, data.gouv.fr ; observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, 2025 ; ADIL de l'Hérault.
Étangs, mer et humidité : ce que le site fait au bâti
La commune est bordée par les étangs et par le lido de Maguelone. L'humidité et l'air salin y sont des facteurs d'usure : menuiseries qui gonflent, ferrures qui s'oxydent, traces au bas des murs des rez-de-chaussée. Cette usure est une vétusté, à la charge du bailleur, à condition que le constat d'entrée ait décrit l'état de départ.
Sur les maisons, le périmètre du constat dépasse les murs : jardin, clôture, portail motorisé, garage, piscine lorsqu'ils figurent au bail. L'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 range leur entretien courant parmi les réparations locatives ; une retenue à ce titre suppose un constat d'entrée qui décrivait leur état, photo à l'appui.
Programmes récents : les réserves de livraison
Le parc a gagné plus de 800 logements entre 2011 et 2023, pour l'essentiel en appartements. Sur un logement neuf, les défauts de livraison relèvent du constructeur, pas du locataire : rayures de chantier, joints incomplets, équipements non réglés. S'ils ne sont pas notés au constat d'entrée, ils réapparaissent à la sortie comme des dégradations imputées à tort.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose une description par pièce et par élément ; dans le neuf, nous y ajoutons le test des équipements techniques, ventilation, chauffe-eau, volets motorisés, et la photo horodatée de chaque réserve.
Délais, tarifs et couverture
Villeneuve-lès-Maguelone est à 9 km du centre de Montpellier, dans le rayon inclus : déplacement compris, même grille, sans supplément de secteur. Les interventions y sont regroupées avec celles de Lattes, Palavas-les-Flots et Frontignan sur la même demi-journée. Nous répondons sous deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures ; le rapport est transmis en PDF le jour même.
Questions fréquentes sur Villeneuve-lès-Maguelone
Villeneuve-lès-Maguelone est-elle dans la zone incluse ?
Oui, à 9 km du centre de Montpellier : déplacement compris, même grille, sans supplément de secteur.
Le préavis du locataire est-il d'un mois ?
Oui, pour un logement vide comme pour un meublé : la commune est en zone tendue au zonage publié le 22 décembre 2025.
L'encadrement des loyers de Montpellier s'applique-t-il ici ?
Non. Le plafonnement du niveau des loyers par arrêté préfectoral ne couvre que la commune de Montpellier. À Villeneuve-lès-Maguelone, seule l'évolution du loyer à la relocation est encadrée.
Quel est le loyer médian à Villeneuve-lès-Maguelone ?
13 € par m² hors charges dans le parc privé, selon l'observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, résultats 2025.
L'humidité liée aux étangs est-elle imputable au locataire ?
Non, si elle résulte du site et du bâti : c'est une vétusté ou une question de décence, pas une dégradation. Le constat d'entrée doit avoir décrit l'état de départ.
Pouvez-vous faire toutes les entrées d'un programme livré ?
Oui, les entrées d'un même immeuble sont regroupées sur la même demi-journée, chaque lot avec son constat et ses photos des réserves de livraison.
Sources
- Dossier complet — Commune de Villeneuve-lès-Maguelone (34337), recensement 2023 — INSEE
- Liste des communes selon le zonage TLV (zones tendues), décret du 22 décembre 2025 — data.gouv.fr
- Niveau des loyers à Villeneuve-lès-Maguelone — Observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, 2025
- L'encadrement des loyers à Montpellier — ADIL de l'Hérault
- Annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
Chiffres vérifiés en 2026-09. Cette page décrit le cadre applicable à Villeneuve-lès-Maguelone et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
Déplacement inclus, pas de supplément de zone
| Type de logement | Surface | Prix HT |
|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu'à 30 m² | 69 EUR HT |
| T2 | 30 à 50 m² | 85 EUR HT |
| T3 | 50 à 70 m² | 105 EUR HT |
| T4 | 70 à 90 m² | 129 EUR HT |
| T5 et + | plus de 90 m² | 155 EUR HT |
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Ce qu'un service achats demande avant d'ouvrir un compte
Assurance, conformité, capacité, facturation : les six points qui bloquent un référencement, traités avant que vous ayez à les demander.
Responsabilité civile professionnelle
Attestation d'assurance RC professionnelle transmise avant la première mission et à chaque renouvellement annuel.
Rapports conformes au décret 2016-382
Trame imposée par la loi ALUR : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties, annexes photographiques.
Traitement des données conforme au RGPD
Coordonnées des locataires utilisées pour la seule mission, conservation limitée, aucune cession. Registre de traitement tenu à disposition.
Capacité et montée en charge
50 états des lieux par mois produits en propre. Au-delà, montée en charge par intervenants partenaires formés à notre protocole, sous 15 jours ouvres après validation du volume.
Contrat-cadre et interlocuteur unique
Conditions, délais et tarifs fixés dans un contrat-cadre. Un interlocuteur nommé, joignable directement, sans plateforme intermédiaire.
Facturation groupée mensuelle
Une facture par mois et par société, avec le récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, au format attendu par votre comptabilité.
Ce que les agences nous demandent avant de signer
Sous quel délai intervenez-vous ?
Sous 48 h ouvrées en standard, sous 24 h en option. En période de rentrée universitaire, les créneaux sont réservés en priorité aux clients sous contrat.
Le rapport est-il conforme à la réglementation ?
Oui. Nos rapports reprennent la trame imposée par le décret n° 2016-382 (loi ALUR) : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties et annexes photographiques.
Qui signe le document ?
Nous intervenons en qualité de mandataire du bailleur ou de l'agence. Le document est signé électroniquement sur place par le locataire et par nous, puis vous est transmis en PDF le jour même.
Travaillez-vous sur notre logiciel ?
Oui si vous le souhaitez. Nous travaillons sur Immopad par défaut, et nous basculons sur l'outil de votre gestion locative lorsque votre organisation l'impose : vous recevez alors le rapport dans le format que vos équipes traitent déjà, sans double saisie ni export à retravailler.
Êtes-vous assuré ?
Oui. L'attestation de responsabilité civile professionnelle vous est transmise avant la première mission, puis à chaque renouvellement annuel.
Facturez-vous à la mission ou au forfait ?
Les deux. À la mission selon la grille tarifaire, ou au forfait mensuel avec volume engagé et tarif dégressif dès 5 états des lieux par mois.
Pouvez-vous absorber un portefeuille entier ?
Nous produisons 50 états des lieux par mois en propre. Au-delà, nous activons des intervenants partenaires formés au même protocole et supervisés par nous : même trame de rapport, même délai, même facturation. La montée en charge prend 15 jours ouvres après validation du volume, et nous vous le disons avant de nous engager plutôt qu'en décalant vos baux.
Travaillez-vous avec les logiciels de gestion locative ?
Oui. Nous produisons les états des lieux sur un logiciel métier professionnel et vous livrons le PDF et les photos dans le format attendu par votre outil, ou directement dans votre espace partagé (Drive, Dropbox, GED métier).
Intervenez-vous en dehors de Montpellier ?
Oui, dans un rayon de 25 km autour de Montpellier (Castelnau-le-Lez, Lattes, Perols, Juvignac…) et autour de Nîmes (Marguerittes, Milhaud, Bouillargues…). Au-delà, un forfait déplacement s'applique.