État des lieux à Lattes, sous 48 h en standard
À Lattes, la moitié de la valeur du bien loué est dehors. Jardins, terrasses, piscines, portails motorisés : ces éléments figurent au bail, se dégradent, coûtent cher à remettre en état, et sont expédiés en une ligne dans la plupart des états des lieux. C'est le premier poste de litige de la commune.
Secteurs couverts : Boirargues, Port Ariane, Maurin.
Ce que nous prenons en charge sur votre parc
Qu'est-ce qui change pour un état des lieux à Lattes ?
Sur un bien avec extérieurs, le décret n° 87-712 met à la charge du locataire l'entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, la taille et l'élagage des arbres et arbustes, ainsi que la réparation des installations mobiles d'arrosage. Restent au bailleur l'étanchéité, les réseaux enterrés, les moteurs de portail et l'abattage des arbres de haute tige. Cette frontière n'est opposable que si le jardin a été décrit à l'entrée avec ses éléments comptés et mesurés : « jardin en bon état » ne permet aucune imputation en sortie.
Verifie en 2026-09 · EDL Montpellier, Montpellier
Le parc locatif de Lattes
Lattes s'étend au sud de Montpellier, entre Boirargues, Port Ariane et Maurin, jusqu'aux étangs. Le parc y est composite mais orienté vers l'habitat familial : maisons individuelles avec jardin, copropriétés récentes avec terrasses, et le secteur de Port Ariane, plus dense, organisé autour du port de plaisance.
L'occupation est majoritairement familiale et les baux durent. La rotation est modérée, et un état des lieux de sortie porte souvent sur cinq à huit ans d'occupation. Sur un jardin, huit ans sans description initiale précise rendent toute imputation impossible.
Le point commun de la quasi-totalité des biens loués ici est l'extérieur. Contrairement au centre de Montpellier où un balcon est un bonus, le bien loué comprend presque toujours un jardin, une terrasse, un garage, souvent une piscine et un portail motorisé.
Ce que la loi met à la charge du locataire dehors
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives en six catégories, et la première concerne les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif. Beaucoup de gestionnaires connaissent ce texte pour l'intérieur du logement et l'appliquent mal dehors, alors qu'il y est particulièrement détaillé.
Sont à la charge du locataire, au titre de l'entretien courant : les allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes ; le remplacement des arbustes ; la réparation et le remplacement des installations mobiles d'arrosage. S'y ajoute, sur les terrasses et auvents, l'enlèvement des mousses et végétations et le dégorgement des conduits d'évacuation des eaux pluviales.
Ce périmètre est large, et c'est une bonne nouvelle pour le bailleur — à une condition. Une obligation d'entretien courant ne se prouve qu'en comparant deux états. Sans description du jardin à l'entrée, personne ne peut dire si la haie faisait un mètre ou trois, ni si les arbustes étaient six ou dix. L'obligation existe, elle est simplement inopposable.
Les six postes d'extérieur qui font les litiges
Le tableau ci-dessous récapitule ce que nous relevons systématiquement sur un bien avec extérieurs à Lattes, et la frontière que chaque poste permet de tracer.
| Poste | Ce qui relève du locataire | Ce qui reste au bailleur |
|---|---|---|
| Pelouse, massifs, allées | Tonte, désherbage, entretien courant | Réfection d'un terrain jamais entretenu avant la location |
| Arbres et arbustes | Taille, élagage, échenillage, remplacement des arbustes | Abattage d'un arbre de haute tige, maladie, risque structurel |
| Piscine et bassin | Entretien courant, nettoyage, traitement de l'eau | Étanchéité, pompe, local technique, remplacement du liner |
| Arrosage | Réparation et remplacement des installations mobiles | Réseau enterré, programmateur fixe, alimentation |
| Terrasse et auvent | Enlèvement des mousses, dégorgement des évacuations | Étanchéité, dallage descellé, structure |
| Portail et clôture | Graissage, entretien courant, remplacement d'une télécommande | Moteur en fin de vie, poteau descellé, corrosion |
Le bail peut préciser ces frontières, jamais les élargir au détriment du locataire.
Décrire un jardin de façon opposable
« Jardin en bon état » est la mention la plus fréquente et la plus inutile des états des lieux de maison. Elle ne permet aucune comparaison : au bout de six ans, elle ne dit ni ce qui était planté, ni où, ni dans quel état. Un jardin se décrit comme une pièce, avec ses éléments et leur état.
Concrètement, nous relevons la surface approximative et la nature des sols — pelouse, gravier, dallage, terre nue —, le comptage et la localisation des arbres et arbustes avec leur hauteur approximative, l'état et la hauteur des haies, la présence et le type d'arrosage en distinguant mobile et enterré, l'état de la clôture et du portail avec test de manœuvre, et l'état du dallage de terrasse et de ses évacuations.
La piscine mérite un traitement à part : état du revêtement et de l'eau, fonctionnement de la filtration, présence des équipements de sécurité, et mention explicite de ce qui reste à la charge du bailleur. Un bassin rendu en fin de saison sans description d'entrée est un litige garanti.
Délais, tarifs et durée d'intervention
Lattes est dans la zone incluse : le déplacement est compris dans le tarif, sans supplément de secteur, et le relevé des extérieurs l'est également. C'est un point sur lequel nous ne transigeons pas — facturer le jardin en option reviendrait à encourager sa description sommaire.
Le tarif suit le palier de surface habitable du logement. Une piscine ajoute un temps de relevé réel et fait l'objet d'une ligne dédiée, annoncée avant l'intervention. Comptez deux heures à deux heures trente pour une maison complète avec extérieurs, et une demi-heure de plus avec bassin.
La rotation étant modérée, il n'y a pas d'effet de volume ici : les interventions sont ponctuelles et étalées sur l'année. C'est le soin apporté au document qui compte, pas la cadence — d'autant qu'il sera relu six ou huit ans plus tard.
Questions fréquentes sur Lattes
Le jardin et la piscine sont-ils compris dans la prestation ?
Le jardin, la terrasse et les extérieurs sont compris sans supplément dès lors qu'ils figurent au bail. La piscine ajoute un temps de relevé réel et fait l'objet d'une ligne dédiée, annoncée avant l'intervention.
Qui doit entretenir le jardin pendant la location ?
Le locataire, au titre de l'entretien courant : allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, taille et élagage des arbres et arbustes, réparation des installations mobiles d'arrosage. Restent au bailleur l'abattage d'un arbre de haute tige, le réseau d'arrosage enterré, l'étanchéité et la structure des ouvrages.
Comment décrivez-vous un jardin pour qu'il soit opposable ?
Comme une pièce, jamais par une mention globale. Nature et surface des sols, comptage et hauteur des arbres, arbustes et haies, type d'arrosage, état de la clôture et du portail testé en manœuvre, état du dallage et des évacuations, avec un plan large depuis chaque angle du terrain puis un plan rapproché par élément.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il à Lattes ?
Non pour le plafond : l'encadrement du niveau des loyers ne concerne que la commune de Montpellier. Lattes reste en zone tendue, ce qui encadre la hausse à la relocation et réduit le préavis du locataire à un mois.
Combien de temps prend un état des lieux de maison à Lattes ?
Deux heures à deux heures trente avec les extérieurs, et une demi-heure de plus en présence d'une piscine. La surface habitable ne dit pas tout : c'est le nombre d'éléments extérieurs à relever et à photographier qui détermine la durée.
Que faire des dépendances qui ne figurent pas au bail ?
Nous les décrivons et signalons explicitement au gestionnaire qu'elles ne sont pas au contrat. Abri de jardin, local technique, second portail : ce qui n'est ni au bail ni à l'état des lieux ne peut faire l'objet d'aucune retenue. C'est une anomalie qui se corrige avant la signature.
Sources
- Annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie)
Chiffres vérifiés en 2026-09. Cette page décrit le cadre applicable à Lattes et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
Déplacement inclus, pas de supplément de zone
| Type de logement | Surface | Prix HT |
|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu'à 30 m² | 69 EUR HT |
| T2 | 30 à 50 m² | 85 EUR HT |
| T3 | 50 à 70 m² | 105 EUR HT |
| T4 | 70 à 90 m² | 129 EUR HT |
| T5 et + | plus de 90 m² | 155 EUR HT |
Ce qu'un service achats demande avant d'ouvrir un compte
Assurance, conformité, capacité, facturation : les six points qui bloquent un référencement, traités avant que vous ayez à les demander.
Responsabilité civile professionnelle
Attestation d'assurance RC professionnelle transmise avant la première mission et à chaque renouvellement annuel.
Rapports conformes au décret 2016-382
Trame imposée par la loi ALUR : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties, annexes photographiques.
Traitement des données conforme au RGPD
Coordonnées des locataires utilisées pour la seule mission, conservation limitée, aucune cession. Registre de traitement tenu à disposition.
Capacité et montée en charge
50 états des lieux par mois produits en propre. Au-delà, montée en charge par intervenants partenaires formés à notre protocole, sous 15 jours ouvres après validation du volume.
Contrat-cadre et interlocuteur unique
Conditions, délais et tarifs fixés dans un contrat-cadre. Un interlocuteur nommé, joignable directement, sans plateforme intermédiaire.
Facturation groupée mensuelle
Une facture par mois et par société, avec le récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, au format attendu par votre comptabilité.
Ce que les agences nous demandent avant de signer
Sous quel délai intervenez-vous ?
Sous 48 h ouvrées en standard, sous 24 h en option. En période de rentrée universitaire, les créneaux sont réservés en priorité aux clients sous contrat.
Le rapport est-il conforme à la réglementation ?
Oui. Nos rapports reprennent la trame imposée par le décret n° 2016-382 (loi ALUR) : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties et annexes photographiques.
Qui signe le document ?
Nous intervenons en qualité de mandataire du bailleur ou de l'agence. Le document est signé électroniquement sur place par le locataire et par nous, puis vous est transmis en PDF le jour même.
Travaillez-vous sur notre logiciel ?
Oui si vous le souhaitez. Nous travaillons sur Immopad par défaut, et nous basculons sur l'outil de votre gestion locative lorsque votre organisation l'impose : vous recevez alors le rapport dans le format que vos équipes traitent déjà, sans double saisie ni export à retravailler.
Êtes-vous assuré ?
Oui. L'attestation de responsabilité civile professionnelle vous est transmise avant la première mission, puis à chaque renouvellement annuel.
Facturez-vous à la mission ou au forfait ?
Les deux. À la mission selon la grille tarifaire, ou au forfait mensuel avec volume engagé et tarif dégressif dès 5 états des lieux par mois.
Pouvez-vous absorber un portefeuille entier ?
Nous produisons 50 états des lieux par mois en propre. Au-delà, nous activons des intervenants partenaires formés au même protocole et supervisés par nous : même trame de rapport, même délai, même facturation. La montée en charge prend 15 jours ouvres après validation du volume, et nous vous le disons avant de nous engager plutôt qu'en décalant vos baux.
Travaillez-vous avec les logiciels de gestion locative ?
Oui. Nous produisons les états des lieux sur un logiciel métier professionnel et vous livrons le PDF et les photos dans le format attendu par votre outil, ou directement dans votre espace partagé (Drive, Dropbox, GED métier).
Intervenez-vous en dehors de Montpellier ?
Oui, dans un rayon de 25 km : Castelnau-le-Lez, Lattes, Perols, Juvignac, Saint-Jean-de-Vedas, Jacou et communes limitrophes. Au-delà, un forfait déplacement s'applique.