État des lieux à Saint-Jean-de-Vedas, sous 48 h en standard
Saint-Jean-de-Védas est la commune où le propriétaire ne verra jamais son bien. Le parc y a été largement commercialisé auprès d'investisseurs qui n'habitent pas l'Hérault, et pour qui le rapport d'état des lieux constitue la totalité de l'information sur leur logement. Ce n'est pas une formalité administrative : c'est ce sur quoi ils jugent la gestion.
Secteurs couverts : Roque Fraïsse, Centre, La Lauze.
Ce que nous prenons en charge sur votre parc
Qu'attend un bailleur non résident d'un état des lieux à Saint-Jean-de-Védas ?
Sur un parc détenu par des bailleurs non résidents, la qualité perçue de la gestion se joue sur deux documents par an : le rapport d'entrée et le rapport de sortie. Trois exigences en découlent. La constance d'abord — mêmes rubriques, même vocabulaire, même structure photographique d'un rapport à l'autre, sans quoi le propriétaire conclut à une dégradation qui n'a pas eu lieu. La couverture ensuite : photographier ce qui va bien autant que ce qui va mal. Le délai enfin, un logement vide coûtant directement au bailleur.
Verifie en 2026-09 · EDL Montpellier, Montpellier
Le parc locatif de Saint-Jean-de-Védas
Saint-Jean-de-Védas borde Montpellier au sud-ouest, desservie par la ligne 2 du tramway. La commune a connu une croissance résidentielle continue, avec des programmes livrés depuis les années 2000 autour de Roque Fraïsse et de La Lauze, et un centre ancien de taille limitée.
Le parc loué est donc majoritairement récent : T2 et T3 avec terrasse ou loggia et stationnement, dans des résidences de taille moyenne. Le locataire type est un jeune ménage actif travaillant sur Montpellier ou sur la zone d'activités voisine.
La particularité de la commune est patrimoniale plus qu'architecturale. Une part importante des lots a été commercialisée auprès d'investisseurs, souvent hors du département, dans le cadre des dispositifs successifs d'investissement locatif. La gestion passe presque toujours par mandat, et le propriétaire ne visite pas.
Ce que voit un bailleur qui ne visite jamais
Un bailleur qui habite Montpellier et connaît son appartement lit un état des lieux comme une confirmation. Un bailleur qui a acheté depuis Paris, Lyon ou Nantes le lit comme une découverte : c'est le document par lequel il apprend l'état réel de son bien, et souvent le seul contact qu'il ait avec lui dans l'année.
Cela impose une exigence que les gestionnaires sous-estiment : la constance dans le temps. Mêmes rubriques, même vocabulaire d'état, même structure photographique entre l'entrée et la sortie du même logement, et d'une année sur l'autre. Un rapport d'entrée sommaire suivi d'un rapport de sortie très détaillé fait conclure au propriétaire que son bien s'est dégradé sous la garde de l'agence — même quand ce n'est pas le cas.
La deuxième exigence est de photographier ce qui va bien autant que ce qui va mal. Un rapport qui ne montre que les défauts donne l'image d'un bien abîmé. Sur un investisseur qui juge à distance, c'est un signal négatif immérité, et c'est un motif de remise en cause du mandat plus fréquent qu'un véritable incident.
Ce qu'un incident coûte réellement au propriétaire
L'écart entre ce qu'un gestionnaire perçoit d'un incident et ce que le bailleur encaisse explique la plupart des changements de mandataire sur ce type de parc.
| Incident | Vu par le gestionnaire | Vu par le bailleur non résident |
|---|---|---|
| Constat de sortie décalé d'une semaine | Un rendez-vous à replanifier | Une semaine de relocation perdue, délai de l'article 22 déjà lancé |
| Retenue contestée | Un échange de courriers | Une somme immobilisée et une pénalité de retard possible |
| Devis de remise en état tardif | Un devis à demander | Le logement reste vide tant que les travaux ne sont pas commandés |
| Rapport d'entrée sommaire | Un gain de temps sur l'intervention | Aucune retenue justifiable : le coût passe sur son compte |
| Rapport ne montrant que les défauts | Un constat honnête | L'impression d'un bien laissé se dégrader |
| Vocabulaire différent d'un rapport à l'autre | Un détail de rédaction | L'impossibilité de comparer, donc de juger |
Ces effets se cumulent : c'est leur accumulation, plus qu'un incident isolé, qui fait perdre un mandat.
Le délai, qui a ici une valeur directe
Saint-Jean-de-Védas est en zone tendue, ce qui réduit le préavis du locataire à un mois en location vide. Sur trente jours, la commercialisation, la sélection du dossier, le constat de sortie, les travaux éventuels et l'entrée du suivant doivent tenir.
Pour un bailleur en résidence principale, un décalage d'une semaine est un désagrément. Pour un investisseur qui a construit son plan de financement sur douze mois de loyer, c'est une perte sèche, immédiatement visible sur son relevé de gestion.
C'est pourquoi nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures. Et c'est pourquoi nous recommandons de planifier le constat de sortie dès la réception du congé, et non à la remise des clés : le délai de restitution du dépôt court de toute façon à compter de la remise des clés, reporter le constat ne repousse rien.
Délais, tarifs et format de restitution
Saint-Jean-de-Védas est dans la zone incluse : le déplacement est compris dans le tarif, sans supplément de secteur, et la grille est la même qu'à Montpellier. L'accès est simple par le tramway ou en véhicule.
Le rapport est transmis en PDF le jour de l'intervention, texte et photographies dans le même fichier, avec dépôt possible directement dans votre espace partagé ou votre GED. C'est ce format autonome qui permet au gestionnaire de le transférer tel quel au bailleur, sans mise en forme intermédiaire.
Sur un portefeuille détenu par plusieurs investisseurs, la facturation est mensuelle et unique, accompagnée d'un récapitulatif par mandat et par adresse — directement exploitable pour la refacturation, sans ressaisie.
Questions fréquentes sur Saint-Jean-de-Vedas
Intervenez-vous à Saint-Jean-de-Védas sans supplément ?
Oui. La commune est dans la zone incluse : le déplacement est compris dans le tarif, sans supplément de secteur, et la grille tarifaire est identique à celle de Montpellier.
Comment adaptez-vous le rapport à un propriétaire qui ne voit jamais son bien ?
Par la constance et par la couverture. Mêmes rubriques, même vocabulaire d'état et même structure photographique entre l'entrée et la sortie du même logement, et une couverture large incluant ce qui va bien. Un rapport qui ne montre que les défauts donne l'image d'un bien abîmé à quelqu'un qui n'a aucun autre point de comparaison.
Sous quel format et dans quel délai livrez-vous le rapport ?
En PDF autonome — texte et photographies dans le même fichier — transmis le jour de l'intervention, avec dépôt possible dans votre espace partagé ou votre GED. Le format autonome permet de le transférer tel quel au bailleur, sans mise en forme intermédiaire.
Pourquoi le délai compte-t-il particulièrement ici ?
Parce que la commune est en zone tendue : le préavis du locataire est d'un mois, et tout doit tenir dans trente jours. Pour un investisseur qui a construit son plan de financement sur douze mois de loyer, une semaine de vacance est une perte sèche visible sur son relevé de gestion.
Comment se passe la facturation sur plusieurs mandants ?
Une facture mensuelle unique adressée au cabinet, accompagnée d'un récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, directement exploitable pour la refacturation aux bailleurs sans ressaisie.
Quand faut-il planifier le constat de sortie ?
Dès la réception du congé, pas à la remise des clés. Le délai de restitution du dépôt de garantie court à compter de la remise des clés : reporter le constat ne repousse rien, cela ne fait qu'entamer le délai disponible pour les travaux et la relocation.
Sources
- Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé et préavis)
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
- Article 1792-6 du code civil (garantie de parfait achèvement)
Chiffres vérifiés en 2026-09. Cette page décrit le cadre applicable à Saint-Jean-de-Vedas et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
Déplacement inclus, pas de supplément de zone
| Type de logement | Surface | Prix HT |
|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu'à 30 m² | 69 EUR HT |
| T2 | 30 à 50 m² | 85 EUR HT |
| T3 | 50 à 70 m² | 105 EUR HT |
| T4 | 70 à 90 m² | 129 EUR HT |
| T5 et + | plus de 90 m² | 155 EUR HT |
Ce qu'un service achats demande avant d'ouvrir un compte
Assurance, conformité, capacité, facturation : les six points qui bloquent un référencement, traités avant que vous ayez à les demander.
Responsabilité civile professionnelle
Attestation d'assurance RC professionnelle transmise avant la première mission et à chaque renouvellement annuel.
Rapports conformes au décret 2016-382
Trame imposée par la loi ALUR : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties, annexes photographiques.
Traitement des données conforme au RGPD
Coordonnées des locataires utilisées pour la seule mission, conservation limitée, aucune cession. Registre de traitement tenu à disposition.
Capacité et montée en charge
50 états des lieux par mois produits en propre. Au-delà, montée en charge par intervenants partenaires formés à notre protocole, sous 15 jours ouvres après validation du volume.
Contrat-cadre et interlocuteur unique
Conditions, délais et tarifs fixés dans un contrat-cadre. Un interlocuteur nommé, joignable directement, sans plateforme intermédiaire.
Facturation groupée mensuelle
Une facture par mois et par société, avec le récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, au format attendu par votre comptabilité.
Ce que les agences nous demandent avant de signer
Sous quel délai intervenez-vous ?
Sous 48 h ouvrées en standard, sous 24 h en option. En période de rentrée universitaire, les créneaux sont réservés en priorité aux clients sous contrat.
Le rapport est-il conforme à la réglementation ?
Oui. Nos rapports reprennent la trame imposée par le décret n° 2016-382 (loi ALUR) : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties et annexes photographiques.
Qui signe le document ?
Nous intervenons en qualité de mandataire du bailleur ou de l'agence. Le document est signé électroniquement sur place par le locataire et par nous, puis vous est transmis en PDF le jour même.
Travaillez-vous sur notre logiciel ?
Oui si vous le souhaitez. Nous travaillons sur Immopad par défaut, et nous basculons sur l'outil de votre gestion locative lorsque votre organisation l'impose : vous recevez alors le rapport dans le format que vos équipes traitent déjà, sans double saisie ni export à retravailler.
Êtes-vous assuré ?
Oui. L'attestation de responsabilité civile professionnelle vous est transmise avant la première mission, puis à chaque renouvellement annuel.
Facturez-vous à la mission ou au forfait ?
Les deux. À la mission selon la grille tarifaire, ou au forfait mensuel avec volume engagé et tarif dégressif dès 5 états des lieux par mois.
Pouvez-vous absorber un portefeuille entier ?
Nous produisons 50 états des lieux par mois en propre. Au-delà, nous activons des intervenants partenaires formés au même protocole et supervisés par nous : même trame de rapport, même délai, même facturation. La montée en charge prend 15 jours ouvres après validation du volume, et nous vous le disons avant de nous engager plutôt qu'en décalant vos baux.
Travaillez-vous avec les logiciels de gestion locative ?
Oui. Nous produisons les états des lieux sur un logiciel métier professionnel et vous livrons le PDF et les photos dans le format attendu par votre outil, ou directement dans votre espace partagé (Drive, Dropbox, GED métier).
Intervenez-vous en dehors de Montpellier ?
Oui, dans un rayon de 25 km : Castelnau-le-Lez, Lattes, Perols, Juvignac, Saint-Jean-de-Vedas, Jacou et communes limitrophes. Au-delà, un forfait déplacement s'applique.