État des lieux à Juvignac, sous 48 h en standard
Juvignac est la commune où la question n'est pas de constater une dégradation, mais de la chiffrer de façon défendable. Le parc y mêle programmes neufs et maisons individuelles, avec des occupants familiaux qui restent longtemps : au moment de la sortie, presque tout se joue sur la distinction entre ce qui est usé et ce qui est abîmé.
Secteurs couverts : Fontcaude, Centre ancien, Constellation.
Ce que nous prenons en charge sur votre parc
Comment chiffrer une dégradation à Juvignac ?
Une retenue sur dépôt de garantie ne tient que si le bailleur établit trois choses : que le désordre n'existait pas à l'entrée, qu'il ne relève pas de l'usure normale, et que son montant est justifié par un devis ou une facture. L'erreur la plus coûteuse consiste à retenir le prix du neuf pour un élément usé : le juge écarte alors la retenue entière, et non son seul excédent. Présenter deux montants — coût de remise en état et part imputable après abattement de vétusté — est ce qui rend la retenue défendable.
Verifie en 2026-09 · EDL Montpellier, Montpellier
Le parc locatif de Juvignac
Juvignac borde Montpellier à l'ouest, le long de la Mosson. Son parc locatif combine trois ensembles : les programmes récents de Fontcaude et de Constellation, livrés depuis les années 2000 ; un centre ancien de taille limitée ; et un tissu pavillonnaire avec jardins.
L'occupation est majoritairement familiale, avec des ménages actifs travaillant sur Montpellier. Les baux durent, la rotation est modérée, et un état des lieux de sortie porte souvent sur cinq à huit ans d'occupation.
C'est cette durée qui commande l'enjeu de la commune. Sur une occupation longue, la dégradation caractérisée est rare ; ce qui domine, c'est l'usure. Et l'usure ne se retient pas — sauf à savoir la distinguer, et à savoir la chiffrer.
Les trois preuves d'une retenue défendable
Devant un conciliateur comme devant un juge, une retenue tient si le bailleur établit trois choses, et elle tombe s'il en manque une seule. Ce n'est pas une exigence formelle : c'est la structure du raisonnement.
D'abord, que le désordre n'existait pas à l'entrée. Cela suppose un état des lieux d'entrée détaillé et une photographie datée du même élément : une description générale ne suffit pas, parce qu'elle n'exclut pas que le désordre ait préexisté. Ensuite, qu'il ne relève pas de l'usure normale, ce qui suppose de connaître l'âge de l'élément. Enfin, que le montant est justifié par un devis ou une facture, pas par une estimation.
Le tableau ci-dessous applique ce raisonnement aux postes les plus fréquents sur le parc de la commune.
| Constat en sortie | Catégorie | Ce qui peut être retenu |
|---|---|---|
| Peinture ternie après six ans | Vétusté | Rien : à la charge du bailleur |
| Peinture percée de chevilles non rebouchées | Dégradation | Part résiduelle après abattement de vétusté |
| Joints de douche noircis, jamais remplacés | Défaut d'entretien courant | Remise en état, sans abattement de vétusté |
| Parquet rayé sur toute la pièce après huit ans | Vétusté | Durée de vie consommée, rien à retenir |
| Parquet brûlé en un point | Dégradation | Réparation localisée, pas la réfection totale |
| Volet roulant hors service après quinze ans | Vétusté | Fin de vie du moteur, à la charge du bailleur |
Le défaut d'entretien courant échappe à l'abattement de vétusté : on ne rembourse pas une usure, on facture une prestation non faite.
La grille de vétusté, et ce qui se passe sans elle
La loi permet d'appliquer une grille de vétusté, à deux conditions cumulatives : qu'elle soit issue d'un accord collectif de location, et qu'elle soit annexée au bail. Sans annexion, elle n'est opposable à personne — ni au bailleur pour justifier un abattement, ni au locataire pour le réclamer.
Son absence ne supprime pas la vétusté : elle en laisse l'appréciation au juge, qui statue au vu des pièces. Le dossier repose alors entièrement sur trois éléments que seul le rapport apporte : l'état de l'élément à l'entrée, son ancienneté ou sa date de pose, et un chiffrage appuyé sur un devis.
La recommandation se prend en amont, pas au moment du litige : faire annexer une grille au bail dès la signature. Pour un cabinet, c'est quelques minutes par bail, et c'est la différence entre un abattement prévisible et une discussion au cas par cas sur chaque sortie.
Ce que nous relevons pour rendre le chiffrage possible
Une grille de vétusté ne sert à rien si le rapport ne parle pas le même langage qu'elle. Nous demandons donc au gestionnaire, dès la mise en place, de nous transmettre la grille applicable, et nous alignons les catégories du relevé sur les siennes.
Pour chaque élément, trois informations sont consignées : l'état constaté, décrit de façon factuelle et localisée plutôt que par une appréciation globale ; la date de pose ou l'âge approximatif, lorsque le bailleur nous la communique — c'est l'information la plus souvent manquante et la plus décisive ; et la nature exacte de l'élément, parce qu'une grille distingue un parquet massif d'un stratifié.
Ce travail ne coûte rien de plus en temps d'intervention : il coûte une transmission d'information en amont. Un rapport aligné sur la grille se traite en sortie en quelques minutes ; un rapport qui l'ignore se traite en discussion.
Délais, tarifs et organisation
Juvignac est dans la zone incluse : le déplacement est compris dans le tarif, sans supplément de secteur, et la grille est identique à celle de Montpellier. L'accès en véhicule est simple et le stationnement disponible dans les résidences comme dans le pavillonnaire.
Le tarif suit le palier de surface habitable. Sur les maisons de la commune, le relevé des extérieurs, du garage et des dépendances est compris sans supplément — les facturer en option reviendrait à encourager leur description sommaire, précisément là où se logent les litiges de sortie.
La rotation étant modérée, il n'y a pas d'effet de volume ici : les interventions sont ponctuelles et étalées sur l'année. C'est le soin apporté au document qui compte, pas la cadence, d'autant qu'il sera relu cinq à huit ans plus tard. Nous répondons dans les deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures dans la très grande majorité des cas.
Questions fréquentes sur Juvignac
Comment distinguer une usure normale d'une dégradation ?
L'usure normale résulte du temps et d'un usage conforme : elle reste à la charge du bailleur. La dégradation résulte d'un usage anormal ou d'un défaut d'entretien : elle peut être retenue. Une peinture ternie après six ans est vétuste ; la même peinture percée de chevilles non rebouchées est dégradée.
Peut-on retenir le prix du neuf pour un élément abîmé ?
Non, et c'est l'erreur la plus coûteuse. Le juge écarte alors la retenue entière, et non son seul excédent. Il faut chiffrer deux montants : le coût de remise en état, et la part imputable au locataire après abattement de vétusté.
À quelles conditions une grille de vétusté est-elle opposable ?
Deux conditions cumulatives : être issue d'un accord collectif de location et être annexée au bail. Sans annexion, elle ne vaut ni pour le bailleur ni pour le locataire, et l'appréciation revient au juge.
Pourquoi relevez-vous l'âge des revêtements ?
Parce qu'une grille de vétusté raisonne en durée de vie et en abattement annuel : sans date de pose, elle ne peut pas s'appliquer. C'est l'information la plus souvent manquante dans les états des lieux et la plus décisive en sortie.
Un défaut d'entretien subit-il l'abattement de vétusté ?
Non, et c'est ce qui le distingue d'une dégradation. Un joint encrassé, une vitre sale ou un filtre jamais changé ne sont pas une usure du temps : ce sont des réparations locatives au sens du décret n° 87-712, dont la remise en état se facture sans abattement.
Intervenez-vous à Juvignac sans supplément ?
Oui. La commune est dans la zone incluse : le déplacement est compris dans le tarif, sans supplément de secteur, et la grille tarifaire est identique à celle de Montpellier.
Sources
- Annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)
Chiffres vérifiés en 2026-09. Cette page décrit le cadre applicable à Juvignac et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
Déplacement inclus, pas de supplément de zone
| Type de logement | Surface | Prix HT |
|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu'à 30 m² | 69 EUR HT |
| T2 | 30 à 50 m² | 85 EUR HT |
| T3 | 50 à 70 m² | 105 EUR HT |
| T4 | 70 à 90 m² | 129 EUR HT |
| T5 et + | plus de 90 m² | 155 EUR HT |
Ce qu'un service achats demande avant d'ouvrir un compte
Assurance, conformité, capacité, facturation : les six points qui bloquent un référencement, traités avant que vous ayez à les demander.
Responsabilité civile professionnelle
Attestation d'assurance RC professionnelle transmise avant la première mission et à chaque renouvellement annuel.
Rapports conformes au décret 2016-382
Trame imposée par la loi ALUR : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties, annexes photographiques.
Traitement des données conforme au RGPD
Coordonnées des locataires utilisées pour la seule mission, conservation limitée, aucune cession. Registre de traitement tenu à disposition.
Capacité et montée en charge
50 états des lieux par mois produits en propre. Au-delà, montée en charge par intervenants partenaires formés à notre protocole, sous 15 jours ouvres après validation du volume.
Contrat-cadre et interlocuteur unique
Conditions, délais et tarifs fixés dans un contrat-cadre. Un interlocuteur nommé, joignable directement, sans plateforme intermédiaire.
Facturation groupée mensuelle
Une facture par mois et par société, avec le récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, au format attendu par votre comptabilité.
Ce que les agences nous demandent avant de signer
Sous quel délai intervenez-vous ?
Sous 48 h ouvrées en standard, sous 24 h en option. En période de rentrée universitaire, les créneaux sont réservés en priorité aux clients sous contrat.
Le rapport est-il conforme à la réglementation ?
Oui. Nos rapports reprennent la trame imposée par le décret n° 2016-382 (loi ALUR) : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties et annexes photographiques.
Qui signe le document ?
Nous intervenons en qualité de mandataire du bailleur ou de l'agence. Le document est signé électroniquement sur place par le locataire et par nous, puis vous est transmis en PDF le jour même.
Travaillez-vous sur notre logiciel ?
Oui si vous le souhaitez. Nous travaillons sur Immopad par défaut, et nous basculons sur l'outil de votre gestion locative lorsque votre organisation l'impose : vous recevez alors le rapport dans le format que vos équipes traitent déjà, sans double saisie ni export à retravailler.
Êtes-vous assuré ?
Oui. L'attestation de responsabilité civile professionnelle vous est transmise avant la première mission, puis à chaque renouvellement annuel.
Facturez-vous à la mission ou au forfait ?
Les deux. À la mission selon la grille tarifaire, ou au forfait mensuel avec volume engagé et tarif dégressif dès 5 états des lieux par mois.
Pouvez-vous absorber un portefeuille entier ?
Nous produisons 50 états des lieux par mois en propre. Au-delà, nous activons des intervenants partenaires formés au même protocole et supervisés par nous : même trame de rapport, même délai, même facturation. La montée en charge prend 15 jours ouvres après validation du volume, et nous vous le disons avant de nous engager plutôt qu'en décalant vos baux.
Travaillez-vous avec les logiciels de gestion locative ?
Oui. Nous produisons les états des lieux sur un logiciel métier professionnel et vous livrons le PDF et les photos dans le format attendu par votre outil, ou directement dans votre espace partagé (Drive, Dropbox, GED métier).
Intervenez-vous en dehors de Montpellier ?
Oui, dans un rayon de 25 km : Castelnau-le-Lez, Lattes, Perols, Juvignac, Saint-Jean-de-Vedas, Jacou et communes limitrophes. Au-delà, un forfait déplacement s'applique.