État des lieux à Fabrègues, sous 48 h en standard
Fabrègues, 7 447 habitants, est à 11 km au sud-ouest de Montpellier, au pied du massif de la Gardiole, sur la route de Sète. En douze ans, la commune a gagné près de mille logements, et son parc a changé de nature : les locataires sont passés de 21,5 % à 28,7 % des ménages, le parc HLM loué vide de 12 à 168 logements, les deux-pièces de 8,1 % à 13,3 %. Fabrègues est en zone tendue.
Secteurs couverts : Centre, Route de Sète, La Gardiole, Mas de Grille.
Ce que nous prenons en charge sur votre parc
Que change l'arrivée du logement social et des deux-pièces à Fabrègues pour l'état des lieux ?
À Fabrègues, 28,7 % des 3 392 résidences principales sont louées en 2023, contre 21,5 % en 2011 ; le parc HLM loué vide est passé de 12 à 168 logements sur la même période (INSEE). Le parc compte 3 877 logements, contre 2 942 en 2011. La commune est en zone tendue au zonage publié le 22 décembre 2025 : préavis locataire d'un mois, loyer plafonné au précédent à la relocation. Le loyer médian du parc privé est de 12,3 € par m² hors charges (observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, 2025).
Verifie en 2026-09 · Les États des Lieux, Montpellier
Mille logements de plus, et un parc social qui naît
Le recensement de 2023 compte 3 877 logements à Fabrègues, contre 3 458 en 2017 et 2 942 en 2011. Les résidences principales sont passées de 2 553 à 3 392 en douze ans. Les propriétaires occupants restent majoritaires, 69,3 %, mais leur part a reculé de six points depuis 2011.
Le changement le plus net est celui du parc social : 12 logements HLM loués vides en 2011, 101 en 2017, 168 en 2023. Les deux-pièces ont suivi, 13,3 % des résidences principales contre 8,1 % en 2011, et les trois-pièces 20,1 % contre 16,3 %.
Pour un gestionnaire ou un bailleur social, Fabrègues est une commune d'entrées dans des programmes récents, livrés par tranches, avec des locataires qui arrivent souvent de Montpellier.
Zone tendue, sur la route de Sète
Fabrègues figure dans la liste des communes en zone tendue publiée sur data.gouv.fr au décret du 22 décembre 2025. Le locataire d'un logement vide donne congé avec un mois de préavis, et le loyer d'un nouveau bail ne peut dépasser celui du locataire précédent, hors travaux d'amélioration, loyer manifestement sous-évalué ou vacance de plus de dix-huit mois.
Saint-Georges-d'Orques et Pignan, au nord, ne sont pas en zone tendue ; Fabrègues l'est. Le plafonnement du niveau des loyers par arrêté préfectoral ne couvre que la commune de Montpellier.
| Commune voisine | Zonage au 22/12/2025 | Préavis locataire, logement vide |
|---|---|---|
| Fabrègues | Zone tendue | 1 mois |
| Saint-Jean-de-Védas | Zone tendue | 1 mois |
| Villeneuve-lès-Maguelone | Zone tendue | 1 mois |
| Pignan | Non tendue | 3 mois, 1 mois sur motif légal |
| Saint-Georges-d'Orques | Non tendue | 3 mois, 1 mois sur motif légal |
Source : zonage TLV, data.gouv.fr, décret du 22 décembre 2025.
Bailleurs sociaux : des livraisons par tranches
Sur un programme social livré par tranches, les entrées se font par lots de plusieurs logements le même jour. Chaque constat d'entrée consigne les réserves de livraison, qui relèvent du constructeur et non du locataire : rayures de chantier, joints incomplets, équipements non réglés. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose une description par pièce et par élément, avec relevés de compteurs et décompte des clés.
Nous produisons le constat dans le logiciel du bailleur lorsque sa gestion l'impose, dans sa nomenclature, et par défaut sur Immopad. La facture est mensuelle et groupée.
Garrigue, maisons et extérieurs
Le reste du parc est constitué de maisons avec jardin, au pied de la Gardiole. Sur ces lots, le constat comprend jardin, clôture, portail, garage et piscine lorsqu'ils figurent au bail. L'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 range leur entretien courant parmi les réparations locatives ; une retenue à ce titre suppose un constat d'entrée qui décrivait l'état de départ.
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose la restitution du dépôt sous un mois si le constat de sortie est conforme, sous deux mois sinon, avec justificatifs. Sans constat d'entrée détaillé, la retenue ne tient pas.
Délais, tarifs et couverture
Fabrègues est à 11 km du centre de Montpellier, dans le rayon inclus : déplacement compris, même grille, sans supplément de secteur. Les interventions y sont regroupées avec celles de Saint-Jean-de-Védas, Pignan et Villeneuve-lès-Maguelone sur la même demi-journée. Nous répondons sous deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures ; le rapport est transmis en PDF le jour même, sur Immopad par défaut ou sur le logiciel de votre gestion locative.
Questions fréquentes sur Fabrègues
Fabrègues est-elle dans la zone incluse ?
Oui, à 11 km du centre de Montpellier : déplacement compris, même grille, sans supplément de secteur.
Le préavis du locataire est-il d'un mois à Fabrègues ?
Oui, pour un logement vide comme pour un meublé : la commune est en zone tendue au zonage publié le 22 décembre 2025.
Quel est le loyer médian à Fabrègues ?
12,3 € par m² hors charges dans le parc privé, selon l'observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, résultats 2025.
Travaillez-vous avec les bailleurs sociaux ?
Oui, y compris sur des livraisons par tranches : entrées groupées, réserves notées lot par lot, constat dans le logiciel du bailleur si sa gestion l'impose.
Qui supporte les défauts de livraison d'un logement neuf ?
Le constructeur ou le promoteur, jamais le locataire, à condition que le constat d'entrée les ait notés.
Le jardin fait-il partie du constat ?
Oui lorsqu'il figure au bail : son état est décrit à l'entrée et comparé à la sortie, et son entretien courant relève des réparations locatives.
Sources
- Dossier complet — Commune de Fabrègues (34095), recensement 2023 — INSEE
- Liste des communes selon le zonage TLV (zones tendues), décret du 22 décembre 2025 — data.gouv.fr
- Niveau des loyers à Fabrègues — Observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, 2025
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie)
- Annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
Chiffres vérifiés en 2026-09. Cette page décrit le cadre applicable à Fabrègues et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
Déplacement inclus, pas de supplément de zone
| Type de logement | Surface | Prix HT |
|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu'à 30 m² | 69 EUR HT |
| T2 | 30 à 50 m² | 85 EUR HT |
| T3 | 50 à 70 m² | 105 EUR HT |
| T4 | 70 à 90 m² | 129 EUR HT |
| T5 et + | plus de 90 m² | 155 EUR HT |
Guides utiles pour votre parc locatif
La commission départementale de conciliation
Comment saisir la commission départementale de conciliation ?
Les critères du logement décent
Qu'est-ce qu'un logement décent au sens de la loi ?
Les charges récupérables sur le locataire
Quelles charges le bailleur peut-il récupérer sur le locataire ?
La colocation : bail, solidarité et congé
Comment fonctionne juridiquement une colocation ?
Ce qu'un service achats demande avant d'ouvrir un compte
Assurance, conformité, capacité, facturation : les six points qui bloquent un référencement, traités avant que vous ayez à les demander.
Responsabilité civile professionnelle
Attestation d'assurance RC professionnelle transmise avant la première mission et à chaque renouvellement annuel.
Rapports conformes au décret 2016-382
Trame imposée par la loi ALUR : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties, annexes photographiques.
Traitement des données conforme au RGPD
Coordonnées des locataires utilisées pour la seule mission, conservation limitée, aucune cession. Registre de traitement tenu à disposition.
Capacité et montée en charge
50 états des lieux par mois produits en propre. Au-delà, montée en charge par intervenants partenaires formés à notre protocole, sous 15 jours ouvres après validation du volume.
Contrat-cadre et interlocuteur unique
Conditions, délais et tarifs fixés dans un contrat-cadre. Un interlocuteur nommé, joignable directement, sans plateforme intermédiaire.
Facturation groupée mensuelle
Une facture par mois et par société, avec le récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, au format attendu par votre comptabilité.
Ce que les agences nous demandent avant de signer
Sous quel délai intervenez-vous ?
Sous 48 h ouvrées en standard, sous 24 h en option. En période de rentrée universitaire, les créneaux sont réservés en priorité aux clients sous contrat.
Le rapport est-il conforme à la réglementation ?
Oui. Nos rapports reprennent la trame imposée par le décret n° 2016-382 (loi ALUR) : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties et annexes photographiques.
Qui signe le document ?
Nous intervenons en qualité de mandataire du bailleur ou de l'agence. Le document est signé électroniquement sur place par le locataire et par nous, puis vous est transmis en PDF le jour même.
Travaillez-vous sur notre logiciel ?
Oui si vous le souhaitez. Nous travaillons sur Immopad par défaut, et nous basculons sur l'outil de votre gestion locative lorsque votre organisation l'impose : vous recevez alors le rapport dans le format que vos équipes traitent déjà, sans double saisie ni export à retravailler.
Êtes-vous assuré ?
Oui. L'attestation de responsabilité civile professionnelle vous est transmise avant la première mission, puis à chaque renouvellement annuel.
Facturez-vous à la mission ou au forfait ?
Les deux. À la mission selon la grille tarifaire, ou au forfait mensuel avec volume engagé et tarif dégressif dès 5 états des lieux par mois.
Pouvez-vous absorber un portefeuille entier ?
Nous produisons 50 états des lieux par mois en propre. Au-delà, nous activons des intervenants partenaires formés au même protocole et supervisés par nous : même trame de rapport, même délai, même facturation. La montée en charge prend 15 jours ouvres après validation du volume, et nous vous le disons avant de nous engager plutôt qu'en décalant vos baux.
Travaillez-vous avec les logiciels de gestion locative ?
Oui. Nous produisons les états des lieux sur un logiciel métier professionnel et vous livrons le PDF et les photos dans le format attendu par votre outil, ou directement dans votre espace partagé (Drive, Dropbox, GED métier).
Intervenez-vous en dehors de Montpellier ?
Oui, dans un rayon de 25 km autour de Montpellier (Castelnau-le-Lez, Lattes, Pérols, Juvignac…) et autour de Nîmes (Marguerittes, Milhaud, Bouillargues…). Au-delà, un forfait déplacement s'applique.