État des lieux à Saint-Georges-d'Orques, sous 48 h en standard
Saint-Georges-d'Orques, 5 676 habitants, est un village viticole à 8 km à l'ouest de Montpellier, entre Juvignac et Pignan. Deux faits le distinguent des communes voisines : il n'est pas en zone tendue, alors que Juvignac l'est, et sa vacance a triplé en douze ans, de 97 logements en 2011 à 290 en 2023, soit 9,9 % du parc. Pour un bailleur, la question locale est la remise en location d'un logement resté vide.
Secteurs couverts : Centre, Route de Juvignac, Les vignes, Le Pradas.
Ce que nous prenons en charge sur votre parc
Que change une vacance de 9,9 % et l'absence de zone tendue à Saint-Georges-d'Orques ?
À Saint-Georges-d'Orques, 34,7 % des 2 518 résidences principales sont louées en 2023, dont 7,7 % en HLM loué vide (INSEE). Le parc compte 2 934 logements, dont 290 vacants, soit 9,9 %, contre 97 en 2011. La commune n'est pas en zone tendue au zonage publié le 22 décembre 2025 : préavis de trois mois pour un logement vide sauf motif légal, loyer libre à la relocation, pas de taxe sur les logements vacants. Le loyer médian du parc privé est de 12,3 € par m² hors charges (observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, 2025).
Verifie en 2026-09 · Les États des Lieux, Montpellier
Un village viticole où la vacance a triplé
Le recensement de 2023 compte 2 934 logements à Saint-Georges-d'Orques, dont 2 518 résidences principales. Les logements vacants sont 290, soit 9,9 % du parc, contre 244 en 2017 et 97 en 2011 : la vacance a triplé en douze ans, et elle est la plus élevée des communes de la couronne que nous couvrons autour de Montpellier.
Le parc locatif est conséquent pour un village : 873 ménages locataires, 34,7 % des résidences principales, dont 194 en logement HLM loué vide. Les deux-pièces représentent 11,4 % des résidences principales et les trois-pièces 20,4 %.
Un logement vacant qui revient sur le marché le fait souvent après des travaux, parfois après plusieurs années. C'est le cas où le constat d'entrée compte le plus : il décrit un logement remis en état, avec ses réserves, et sert de référence pour toute la location qui suit.
Hors zone tendue, contrairement à Juvignac
Saint-Georges-d'Orques n'est pas classée en zone tendue au zonage publié sur data.gouv.fr au décret du 22 décembre 2025, alors que Juvignac, sa voisine, l'est. Le locataire d'un logement vide donne congé avec trois mois de préavis, réduits à un mois s'il invoque l'un des motifs de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : mutation, perte d'emploi, état de santé, bénéfice du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social.
Hors zone tendue, le loyer d'un nouveau bail n'est pas plafonné par le précédent, et la taxe sur les logements vacants ne s'applique pas. Un gestionnaire qui a des lots des deux côtés de la limite communale applique deux régimes à quelques centaines de mètres.
| Règle | Saint-Georges-d'Orques (non tendue) | Juvignac, Montpellier (tendues) |
|---|---|---|
| Préavis locataire, logement vide | 3 mois, 1 mois sur motif légal | 1 mois sans motif |
| Préavis locataire, meublé | 1 mois | 1 mois |
| Loyer à la relocation | Libre | Plafonné au loyer précédent, hors exceptions |
| Taxe sur les logements vacants | Non applicable | Applicable au-delà de 12 mois de vacance |
Sources : zonage TLV, data.gouv.fr, décret du 22 décembre 2025 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15.
Remettre en location un logement resté vide
Après une longue vacance, le logement revient avec des travaux récents, parfois partiels : une salle d'eau refaite, des peintures neuves, une électricité reprise, mais des menuiseries d'origine. Le constat d'entrée doit dire précisément ce qui est neuf et ce qui ne l'est pas, pièce par pièce, pour que la vétusté des éléments anciens ne soit pas imputée au locataire à la sortie.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères du logement décent : un logement resté vide se vérifie à l'entrée sur la ventilation, l'électricité, l'étanchéité et les équipements, et le constat en garde la trace. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet d'annexer une grille de vétusté au bail ; sur un logement partiellement rénové, elle évite le litige de sortie.
Maisons de village et extérieurs
Le centre ancien du village aligne des maisons de vigneron sur plusieurs niveaux, avec caves et remises ; la périphérie, des maisons récentes avec jardin. Sur ces lots, le périmètre du constat comprend les annexes et les extérieurs : cave, garage, jardin, portail, lorsqu'ils figurent au bail. L'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 range leur entretien courant parmi les réparations locatives ; la retenue suppose un constat d'entrée qui décrivait leur état.
Délais, tarifs et couverture
Saint-Georges-d'Orques est à 8 km du centre de Montpellier, dans le rayon inclus : déplacement compris, même grille, sans supplément de secteur. Les interventions y sont regroupées avec celles de Juvignac, Pignan et Grabels sur la même demi-journée. Nous répondons sous deux heures ouvrées et proposons un créneau sous 48 heures ; le rapport est transmis en PDF le jour même, sur Immopad par défaut ou sur le logiciel de votre gestion locative.
Questions fréquentes sur Saint-Georges-d'Orques
Saint-Georges-d'Orques est-elle dans la zone incluse ?
Oui, à 8 km du centre de Montpellier : déplacement compris, même grille, sans supplément de secteur.
Le préavis du locataire est-il d'un mois ?
Non pour un logement vide : la commune n'est pas en zone tendue, le préavis reste de trois mois sauf motif légal de réduction. Pour un meublé, il est d'un mois partout.
Un logement vide y est-il taxé ?
Non. La taxe sur les logements vacants ne s'applique que dans les communes en zone tendue ; Saint-Georges-d'Orques n'y figure pas au zonage du 22 décembre 2025.
Quel est le loyer médian à Saint-Georges-d'Orques ?
12,3 € par m² hors charges dans le parc privé, selon l'observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, résultats 2025.
Pourquoi le régime diffère-t-il de Juvignac ?
Parce que le zonage est établi commune par commune. Juvignac est en zone tendue ; Saint-Georges-d'Orques ne l'est pas au décret du 22 décembre 2025.
Sources
- Dossier complet — Commune de Saint-Georges-d'Orques (34259), recensement 2023 — INSEE
- Liste des communes selon le zonage TLV (zones tendues), décret du 22 décembre 2025 — data.gouv.fr
- Niveau des loyers à Saint-Georges-d'Orques — Observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier, 2025
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (préavis réduit en zone tendue)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)
- Annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux type)
Chiffres vérifiés en 2026-09. Cette page décrit le cadre applicable à Saint-Georges-d'Orques et ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
Déplacement inclus, pas de supplément de zone
| Type de logement | Surface | Prix HT |
|---|---|---|
| Studio / T1 | jusqu'à 30 m² | 69 EUR HT |
| T2 | 30 à 50 m² | 85 EUR HT |
| T3 | 50 à 70 m² | 105 EUR HT |
| T4 | 70 à 90 m² | 129 EUR HT |
| T5 et + | plus de 90 m² | 155 EUR HT |
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Ce qu'un service achats demande avant d'ouvrir un compte
Assurance, conformité, capacité, facturation : les six points qui bloquent un référencement, traités avant que vous ayez à les demander.
Responsabilité civile professionnelle
Attestation d'assurance RC professionnelle transmise avant la première mission et à chaque renouvellement annuel.
Rapports conformes au décret 2016-382
Trame imposée par la loi ALUR : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties, annexes photographiques.
Traitement des données conforme au RGPD
Coordonnées des locataires utilisées pour la seule mission, conservation limitée, aucune cession. Registre de traitement tenu à disposition.
Capacité et montée en charge
50 états des lieux par mois produits en propre. Au-delà, montée en charge par intervenants partenaires formés à notre protocole, sous 15 jours ouvres après validation du volume.
Contrat-cadre et interlocuteur unique
Conditions, délais et tarifs fixés dans un contrat-cadre. Un interlocuteur nommé, joignable directement, sans plateforme intermédiaire.
Facturation groupée mensuelle
Une facture par mois et par société, avec le récapitulatif détaillé par mandat et par adresse, au format attendu par votre comptabilité.
Ce que les agences nous demandent avant de signer
Sous quel délai intervenez-vous ?
Sous 48 h ouvrées en standard, sous 24 h en option. En période de rentrée universitaire, les créneaux sont réservés en priorité aux clients sous contrat.
Le rapport est-il conforme à la réglementation ?
Oui. Nos rapports reprennent la trame imposée par le décret n° 2016-382 (loi ALUR) : description par pièce, relevé des compteurs, clés remises, signatures des parties et annexes photographiques.
Qui signe le document ?
Nous intervenons en qualité de mandataire du bailleur ou de l'agence. Le document est signé électroniquement sur place par le locataire et par nous, puis vous est transmis en PDF le jour même.
Travaillez-vous sur notre logiciel ?
Oui si vous le souhaitez. Nous travaillons sur Immopad par défaut, et nous basculons sur l'outil de votre gestion locative lorsque votre organisation l'impose : vous recevez alors le rapport dans le format que vos équipes traitent déjà, sans double saisie ni export à retravailler.
Êtes-vous assuré ?
Oui. L'attestation de responsabilité civile professionnelle vous est transmise avant la première mission, puis à chaque renouvellement annuel.
Facturez-vous à la mission ou au forfait ?
Les deux. À la mission selon la grille tarifaire, ou au forfait mensuel avec volume engagé et tarif dégressif dès 5 états des lieux par mois.
Pouvez-vous absorber un portefeuille entier ?
Nous produisons 50 états des lieux par mois en propre. Au-delà, nous activons des intervenants partenaires formés au même protocole et supervisés par nous : même trame de rapport, même délai, même facturation. La montée en charge prend 15 jours ouvres après validation du volume, et nous vous le disons avant de nous engager plutôt qu'en décalant vos baux.
Travaillez-vous avec les logiciels de gestion locative ?
Oui. Nous produisons les états des lieux sur un logiciel métier professionnel et vous livrons le PDF et les photos dans le format attendu par votre outil, ou directement dans votre espace partagé (Drive, Dropbox, GED métier).
Intervenez-vous en dehors de Montpellier ?
Oui, dans un rayon de 25 km autour de Montpellier (Castelnau-le-Lez, Lattes, Pérols, Juvignac…) et autour de Nîmes (Marguerittes, Milhaud, Bouillargues…). Au-delà, un forfait déplacement s'applique.
Comment traiter l’entrée dans un logement resté vide ?
Par un constat qui distingue, pièce par pièce, ce qui a été refait et ce qui est d'origine, avec photos horodatées. C'est ce qui évite qu'une vétusté ancienne soit imputée au locataire.